1060
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Привыкаем к негативу

Дайджест.

Говорят, если лягушку бросить в кипяток, она может сдуру и выпрыгнуть. А вот если температуру поднимать постепенно – даже не заметит, как сварится. Рынок, похоже, привык к мысли, что все плохо и что дальше будет не лучше. Главный вопрос: долго ли продлится эта черная полоса? Стоит ли рассчитывать в бизнес-планах или личных перспективах на лучшее или разумнее привыкать к расцветке?  

На сайте Irn.ru 9 марта – актуальный материал про инвестиции в недвижимость: «Даже при общем снижении цен можно заработать».

Эксперты подтвердили общеизвестный факт: для большинства россиян доллар стал куда интереснее квадратных метров. А уж сбережение рублей уступает даже вложениям в бетон.

Традиционный формат инвестирования (вкладываться на старте стройки, продавать на финише) больше не работает: риски велики, цены не растут. Зато появились интересные варианты на вторичке: скупать с дисконтом жилье у тех, кому срочно понадобились деньги (для расчетов по кредитам или для спасения бизнеса от банкротства). Определенной привлекательностью обладают апартаменты, но не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Весьма ходовой товар - небольшие офисные блоки в бизнес-центрах, небольшие торговые помещения в едином ТЦ (особенно если заранее знать, что ларьки по соседству снесут). В общем, даже на падающем рынке можно заработать.

 

Портал Cottage.ru 10 марта публикует обзор «Полдома в придачу».

Непростая экономическая ситуация в стране все чаще вынуждает россиян выставлять на продажу загородные владения. Иногда – просто из-за того, что у владельцев участков не хватило денег для завершения строительства. «Эти “полудома” продают по довольно выгодной цене, но сделка с незавершенными сооружениями не обойдется без подводных камней»,- предупреждают авторы материала. И рассказывают о разных типах недостроя, о юридических и технических проблемах, которые предстоит решать покупателю.

Важно учитывать, что в случае с недостроем определить конкретную цену продажи намного сложнее: невозможно найти объекты-аналоги.

 

В «Российской газете» 11 марта – «Обременительная покупка». Это отчет о пресс-конференции заместителя директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Вячеслава Спиренкова. Речь шла, главным образом, о готовящихся поправках в законодательство, связанных с налогом на землю.

Например, повышенная ставка (за использование не по назначению) будет сохраняться и в случае перепродажи надела. Построить на участке сарай и выдать его в Росреестре за жилой дом тоже не получится.

Зато для крупных застройщиков предусмотрены «заморозка» налоговых коэффициентов и увеличение срока строительства. Например, для жилых комплексов площадью свыше полумиллиона квадратных метров срок застройки будет продлен с трех до пяти лет. (Продавать с момента покупки участка по сто тысяч «квадратов» в одном месте – где это чиновники увидели? Разве что в двух-трех подмосковных проектах.)

В МЭР полагают, что поправки вступят в силу с 1 января будущего года.

Контролировать ситуацию в этой сфере будет Государственный земельный надзор.

 

На сайте asninfo.ru 14 марта – специальный материал про новостройки в пограничной зоне под пафосным названием «Надо чем-то жертвовать». Собственно, это отчет о конференции по девелопменту, случившейся в ресторане «Палкинъ». На «прикадье» сегодня приходится уже 40% спроса, сообщила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. При этом г-жа Трошева уверена: хотя на рынок ежегодно выводится на 200 000-300 000 кв. м больше, чем реализуется, пока нет предпосылок к тому, чтобы объем предложения значительно превысил спрос. Тут, конечно, надо подумать. Или у нас спрос несмотря ни на что продолжает расти. Или предпосылки все-таки есть.

Представители компании «Строительный трест» (реализует проекты в Кудрово и поселке Новоселье) полагают, что «проекты с превалирующей мелкой нарезкой в долгосрочной перспективе не могут считаться удачными. Люди, соблазнившиеся таким продуктом несколько лет назад, сегодня начинают от него избавляться».

«Какие бы то ни было серьезные дисконты сегодня невозможны, – сообщил Виктор Тарасов, директор по строительству ГК “РосСтройИнвест”. – Себестоимость строительства растет, и мы прилагаем уйму усилий, чтобы ее стабилизировать».

По мнению Бориса Латкина, генерального директора Rocket Group, нужно законодательно решить вопрос о реализации проектов КОТ на частной земле. «Если у частного собственника есть участок и он готов взять на себя возведение соцобъектов, должен быть четкий регламент передачи таких объектов государству и возврата потраченных средств».

 

«Пешие среди равных» - 15 марта «КоммерсантЪ» опубликовал отчет о заседании Госсовета по вопросам транспортной безопасности.

В сухом остатке: число дорожных камер в Москве увеличится с 800 до 1400, их установит частная компания, а столичный Центр организации дорожного движения (ЦОДД) возьмет их в аренду. Вице-мэр Москвы Максим Ликсутов попросил президента «решить вопрос» о том, чтобы все штрафы, которые столица получает в результате работы камер видеонаблюдения, администрировались бы городом, а не службой ГИБДД. «Очевидно, что цифра сборов с этих камер уже настолько велика и так быстро растет, что игнорировать ее город уже не в состоянии». Губернатор Владимирской области Светлана Орлова, напротив, предложила направлять средства от штрафов исключительно в региональные дорожные фонды. Эту позицию поддержал и министр транспорта Максим Соколов.

Порядок на дороге будут наводить дополнительными штрафами, запретами и новыми полномочиями. Мэр Москвы Сергей Собянин предложил, чтобы автолюбителей, которые паркуют машины на тротуарах, могли штрафовать городские службы, а не только ГИБДД.

 

«Строительные компании оценят по надежности», - сообщают «Известия» от 16 марта.

Минстрой и «Деловая Россия» затевают ежеквартальный мониторинг строительной отрасли. Проект будет представлен публике в апреле - в Сочи. «Барометр строительного комплекса РФ», по мнению авторов, позволит защитить интересы россиян, которые в последние годы нередко становились жертвами афер с участием застройщиков.

Рейтинг предполагается запустить как федеральный проект. «Барометр» будет отслеживать состояние около 8000 объектов по всей России, которые сейчас активно строятся.

Застройщиков, их проекты, а также состояние отрасли будут оценивать по четырем категориям. Первая – финансы: покупательная способность населения, кредиты, себестоимость строительства и пр. Вторая - изучение отчетности компаний, объемов продаж, инвестиций, налоговых отчислений и пр. Третья - анализ деловой репутации фирмы. Четвертая - сроки получения согласований и разрешительных документов.

Строители пока не очень понимают, как авторы проекта будут получать необходимую информацию и как то, что они получат, будет связано с надежностью застройщиков.

 

«Российская газета, 17 марта: «Крупные девелоперы планируют сдавать новостройки в аренду горожанам».

Столкнувшись с падением спроса в условиях перепроизводства жилья эконом-класса, застройщики ищут нестандартные стратегии выживания. И ведь находят!

На саммите PROFin-Real Estate Finance Summit генеральный директор ООО «Магистрат» Алексей Болдин заявил, что группа компаний «Интеко» совместно с АИЖК планирует запустить проекты арендного жилья в своих кварталах в Москве и Ростове-на-Дону.

Причем возможны варианты: просто арендное жилье и аренда с последующим выкупом. «Идея развивать рынок арендного жилья может сработать в рамках крупных проектов, - уверен Алексей Болдин. - Девелопер получает стабильный источник финансирования, не связанный с кредитом, и увеличивает входящий денежный поток, не снижая цену квадратного метра. Кроме того, существенно расширяется целевая аудитория».

«Девелоперы считают эффективность проекта высокой, если все квартиры проданы до сдачи объекта, - говорит директор по продажам строительной компании ООО “Феникс-инвест” Елена Королева. - Только в редких случаях, чтобы сократить собственные издержки, девелопер сдает их в аренду. Это совершенно другой бизнес».

 

«Девелоперам не до маржинальности», вторит «Интерфакс» 18 марта.

Эксперты считают, что сейчас идет борьба за спасение рентабельности. По их оценкам, прибыльность строительного бизнеса в 2015 году снизилась не менее, чем на 30%. И продолжает падать - из-за увеличения сроков экспозиции, роста расходов на рекламу и СМР ???, вынужденное увеличение долговой нагрузки.

Некоторым застройщикам приходится работать практически без прибыли, снижая цену метра до инвестиционной себестоимости. Все полученные от продаж деньги идут на обслуживание кредитов, операционных расходов и выплаты ФОТ.

Для акционеров и владельцев бизнеса самая болезненная ситуация – когда приходится допродавать уже сданные дома: основные затраты закончились, все сделано, объект введен, но все равно нужно вкладывать деньги в рекламу.

 

В мартовском номере журнала «Загородное обозрение» - интервью с руководителем Кадастровой палаты Ленинградской области Олегом Михеевым. Из существенно важного: переоценка сельхозземель и земель населенных пунктов может произойти в этом году; меньше половины садовых и огородных участков имеют правильно установленные границы. А с 2018 года такие участки нельзя будет ни продать, ни подарить, ни поменять. Придется владельцам раскошелиться и вызвать кадастровых инженеров.

 

21 марта на портале IRN.RU – доклад аналитика Олега Репченко: «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?».

Исходный тезис очевиден: предложение на историческом максимуме, спрос – на минимуме. По сравнению с докризисными временами объем предложения первичного жилья в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза. Признаков сокращения в ближайшем будущем пока не наблюдается. То есть можно ожидать увеличения доли нераспроданных квартир в готовых домах. Но главным ограничителем спроса остается завышенный уровень цен на жилье, не соответствующий возможностям потенциальных покупателей. Сейчас цены на нефть колеблются в диапазоне $30-50 за баррель. Этому коридору, по мнению Олега Репченко, соответствует стоимость московского жилья на уровне $2000 за 1 кв. м (по индексу IRN.RU). И в течение последнего года цены уверенно движутся к этой отметке. (Сейчас московский метр топчется вокруг $2300. Если стоимость нефти останется в указанном диапазоне, цены на недвижимость до конца года потеряют еще 10-15%.)

Ухудшение макроэкономического фона (нефть ниже $30 за баррель) может увести квадратный метр к отметке $1000. В рублях метр будет стоить 100 000-120 000, так как столь дешевая нефть, скорее всего, обвалит курс отечественной валюты до 100 руб. за доллар и ниже.

Разница между базовым и пессимистичным сценарием заключается в продолжительности периода падения цен - ограничится он текущим годом или продлится еще пару лет.

 

На сайте 47news 22 марта появился любопытный материал: «Системный юрподкоп под недострой». Между двумя давними партнерами нашего журнала случился конфликт. В прошлом году ИСК «Константа» заключила договор с Адвокатским бюро «Качкин и Партнеры». А через пару месяцев гражданка Шкурат подала иск в Невский районный суд, причем ходатайство ее также было подписано одним из юристов «Качкина» Андреем Кулаковым. В «Константе» сочли, что налицо явный конфликт интересов, и подали жалобу в Адвокатскую палату СПб. Кстати, в феврале аналогичная жалоба (обвинение в игре на двух сторонах сразу) поступила на другого ведущего юриста компании - Дмитрия Некрестьянова.

comments powered by HyperComments

апрель 2016