1603
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Позиционные бои за дачные участки

Ситуация с переводом сельхозки под дачное строительство напоминает перемирие на Донбассе. То затишье, то снова громыхает. Страдает - в обоих случаях - мирное население.

Недавно арбитраж отказал собственнику, который пытался организовать ДНП на сельхозучастке площадью 9 га в Юкках. В арбитраж обратилась Валерия Мужикова, зарегистрированная как индивидуальный предприниматель. В 2014-м она купила 9 га в урочище Заболотье (западнее садоводства «Белоостров») на территории Юкковского СП. Участок предназначен для сельскохозяйственного производства. В августе 2015-го областной КАГ издал распоряжение № 2582 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования».

Инвестор обратился в Кадастровую палату Росреестра, чтобы изменить вид использования участка и указать в кадастровых документах: «для дачного строительства». Росреестр отказал. Инвестор отправился в арбитраж. Первая инстанция тоже отказала в иске. Суд, в частности, сослался на обзор судебной практики, опубликованный Верховным судом еще в 2014 году. Из него следует, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях — нельзя. При этом к угодьям относятся: пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки — в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить вид использования участка невозможно без изменения категории земель.  На самом деле судьи почти никогда не пытаются выяснить, использовался ли по факту спорный участок когда-либо под пашню или покос, а просто перестраховываются и априори считает спорные земли угодьями. Пока не доказано обратное.  Вот и в «юкковском» деле арбитраж указал: «До принятия специального законодательства о зонировании территорий для с/х угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью… недопущение выведения таких земель из оборота и их застройку»

Случай в Юкках - не первый. Пару лет назад похожая история произошла в Низинском СП. Инвестор – компания «Терра» - прошел общественные слушания, добился постановления администрации об изменении назначения участка 1,3 га, и даже внес изменения в кадастровую карту. Не помогло: в марте 2014-го арбитраж признал действия администрации Низинского СП незаконными.

Примечательно, что, даже зная об этих прецедентах, КАГ все-таки запустила процедуру изменения вида использования. Но пороху у чиновников хватило ненадолго: когда дошло до арбитража, представители комитета попросили рассмотреть иск без них и даже внятного отзыва не направили. Администрацию Юкковского СП к делу также не привлекли.

Возможно, чиновники перестраховываются, опасаясь привлечь внимание прокуратуры. В ноябре 2015-го правоохранители посетили коттеджный поселок «Ладожский Маяк». Девелопер проекта зарегистрировал изменение вида использования сельхознаделов – на дачные. Прокуратура оспорила распоряжение муниципалов в суде, а потом еще инициировала проверку в отношении застройщика. В ходе судебного процесса приводились данные экспертизы, доказывающие, что сельскохозяйственная ценность спорного участка – вдвое ниже, чем в среднем по району. Не помогло.

В Лужском районе десятки граждан числятся дачниками, платят налоги в 120 раз выше, чем за сельхозку, но зарегистрировать свои участки как дачные – не могут: Росреестр против.

По нашим данным, некоторым девелоперам все же удается проводить изменения через ОМСУ и регистрировать их в Росреестре. Это занимает немало времени и стоит денег. И даже такая процедура (см. выше – про «Ладожский Маяк») не гарантирует от избыточного внимания правоохранителей.

А главная беда в том, что сотни (если не тысячи) дачных участков в области оформлены по таким или похожим схемам. И никто не знает, к кому придут с проверкой в следующий раз. А по итогам визита – могут ведь и изъять за «ненадлежащее использование». Или штрафовать бесконечно – за то же самое. Под разговоры о «правах собственности» и «смягчении инвестиционного климата»… 

comments powered by HyperComments

апрель 2016