До сих пор юридической основой для борьбы с самостроем было постановление №10/22, принятое по итогам совместного пленума ВС и ВАС в 2010 году. Легализовать такие объекты стало сложнее, а чиновники получили больше полномочий, чтобы добиться их сноса. Однако повседневная жизнь оказалась весьма богата на сюрпризы и нюансы, Понадобились новые разъяснения и уточнения – этому и посвящен обзор практики, опубликованный 19 марта 2014-го. В нем разобраны несколько типичных конфликтных ситуаций.

Например, суд разъяснил: если застройщик не исполнил решения о сносе самовольной постройки (например, многоквартирного дома на участке ИЖС или забора в водоохраной зоне), власти вправе самостоятельно демонтировать объект и взыскать с нарушителя расходы. 

Например, в 2012 году суд велел снести фундаментальный забор на озере Глубоком. Однако ответчик – фирма «Скайран» – заявил, что забор возвел не он. И решение отменили, потому что «самовольные постройки должно сносить лицо, которое их построило». Теперь эта лазейка прикрыта: суд вправе указать срок (например, три месяца), по истечении которого бульдозер должны будут пригнать уже местные власти. 

ВС также подтвердил, что споры должны рассматриваться по месту нахождения самовольной постройки.

Несколько эпизодов обзора связаны с легализацией самостроя. Главное: заявитель должен доказать, что пытался получить разрешение на стройку или акт ввода, но по объективным причинам не смог. Например, не хватило каких-то документов или согласования затянулись. При этом его постройка должна соответствовать назначению участка, строительным нормам и не нарушать интересов третьих лиц. ВС подчеркивает: если гражданин требует признать право собственности на самострой, но при этом не представил никаких бумаг, подтверждающих, что вел переговоры с администрацией района или Службой госстройнадзора, то суд вправе вообще оставить иск без рассмотрения. 

Еще нюанс: срок приобретательной давности применительно к самострою не работает. Если вы владеете домом 20 лет, но построен он был на государственной земле – шансов легализовать его нет.

Несколько важных разъяснений посвящены ИЖС. ВС подчеркнул: оценивая законность стройки, нужно прежде всего смотреть на разрешенный вид использования пятна. И если на момент строительства регламент участка не предусматривал жилой застройки – придется сносить. Похоже, это относится и к известному объекту на Горной ул., 22 в Коломягах. (В защиту этой скандальной постройки выступал, в частности, Андрей Аршавин.) Юристы считают этот пункт разъяснений «неоднозначным».

ВС прикрыл еще одну лазейку, которой пользовались недобросовестные застройщики. Например, компания продала по инвестдоговору секцию в таун-хаузе. Стройка велась без разрешения. После окончания работ фирма получила техпаспорт и предложила покупателю оформить собственность через суд. В суде застройщик ссылался на то, что гражданин стал заложником его нерасторопности и подтвердил права покупателей на жилье. Судьи, не вникая в нюансы строительства, вступились за граждан. Однако ВС их не поддержал. Выяснилось, что участок вообще-то был получен под магазин, а не под жилье. И местные власти не давали «добро» на изменение целевой функции. ВС подчеркнул, что позиция ответчика в данном случае не имела значения.

Кроме того, Верховный суд указал, что недопустимо признавать право собственности на часть объекта самовольного строительства. Правда, не ясно, что делать, если граждане уже умудрились оформить квартиры на участке ИЖС, а суд признал, что объект возведен незаконно. Из позиции ВС следует, что регистрация не помешает сносу. 

При этом ВС подчеркнул, что судьи не должны отказывать в легализации самостроя лишь по той причине, что участок находился в аренде у инвестора. Если в момент стройки договор действовал и позволял съемщику осваивать пятно, то арендатор может претендовать на построенное (если не нарушены прочие нормы).

Перекрывая кислород нерадивым инвесторам, ВС в то же время подчеркнул, что не любой самострой полежит принудительному сносу.

Еще один важный аспект связан с обеспечительными мерами. Если чиновники добиваются сноса объекта, то на время рассмотрения спора суд может наложить запрет на любые работы на участке. Однако нередко инвесторы игнорируют запрет, утверждая, что принятые меры касаются только участников спора, а работы проводит сторонняя фирма. ВС пояснил, что приставы вправе добиваться исполнения вердикта от всех подрядчиков.