856
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Михаил Дмитроченко: «В коммерческом проекте надо продавать готовое жилье»

Дом – это фасад. Первое зрительное впечатление, яркое пятно. Ну, еще ландшафт. Как постройка вписана в пейзаж. Далее – интерьер. Уютны ли планировки, как распределены части пространства и так далее. О «начинке» будущие домовладельцы задумываются, но, как правило, далеко не сразу и как бы вторым планом. Хотя к архитектурным красотам привыкаешь быстро, а к тому, что нет горячей воды, – никогда.
Вот и в работе девелопера львиную часть времени съедают хлопоты, связанные с инженерным обеспечением. Об этом, и не только об этом, мы беседует с руководителем проекта «Альпино» Михаилом Дмитроченко.

- Как правило, покупатели недооценивают «инженерку». Почему?
- Тут важно, чего мы ждем от коттеджного поселка. Если это дача, где колодец и выгребной туалет, это одна история. Для постоянного проживания – совсем другая. Все должно быть, как в городе. Только сложнее. В поселке количество инженерных систем на единицу жилья больше. В многоэтажной постройке ливневые стоки распределены по территории. В квартире ты даже не задумываешься про ливневку…

- Какие еще затраты выше, чем в городском жилье? Безопасность?
- Обеспечение безопасности – загадочный процесс. В «Альпино» мы пока внедряем системы безопасности каждого конкретного дома.

- А как же периметр?
- Периметр в нашем проекте составляет 1770 метров. Чтобы его контролировать, нужно поставить виброчувствительный кабель. Он стоит примерно 1,5 млн. Плюс около 40 видеокамер – еще 1,5-2 млн. Итого 3-3,5 млн рублей на 35 домовладений. При этом такая система защитит от случайного грибника, но от серьезного проникновения – нет. Если вышла из строя одна камера – порядка 100 метров остается без контроля на три-четыре дня, пока ее заменят. Мы не можем охранять периметр как границу! Это очень дорого и не нужно. 

Более эффективна система охраны контура дома. Может быть, стоит установить какие-то системы контроля территории. Безопасность очень важна, но выбирать конкретный вариант по стоимости и эффективности будут собственники. 

Еще пример: на стадии строительства мы не задумывались о водоотведении с территории владельца. И это стало проблемой. Сняли растительный покров, наши грунты отталкивают воду. Как весна – так ручей, он несет частицы грунта, все это попадает на дорогу и в ливневую канализацию. Как только на участке возникает ландшафт, дерновый слой, эта проблема уходит.

- То есть каждый владелец обязан содержать участок в порядке?
- Конечно. Иначе могут быть нарушены интересы соседей. С крыши должны отводить воду. А ландшафт, как и дизайн, – индивидуальное решение, его нельзя сделать заранее.

Дорога – тоже инженерное сооружение. Антигололедные мероприятия, вывоз снега – это тоже затраты, необходимость содержать определенное оборудование.

- У поселка будет свой парк техники?
- А он уже есть. Примерно через год после запуска проекта мы купили корейский универсальный трактор. Он может работать и как строительная техника, и как уборочная. За ту же цену можно было бы приобрести два трактора «Беларусь». Но ремонтировать их пришлось бы чаще. 

- С вывозом мусора как решили?
- У каждого участка мы построили мусорный домик. Навес, под ним – бак небольшого объема, 0,2 куба. Техническая служба собирает раз в день и отводит в большие контейнеры. Тоже проблема: на чем возить? Трактор для этого гонять нерационально: солярка дорогая. Стоило бы купить мотороллер типа «Муравей», на каких раньше почту возили. Наверное, это будет правильное и недорогое решение.

На самом деле практически по всем инженерным позициям были проблемы. «Альпино» хоть и находится всего в 23 км от центра города, это такой «медвежий угол». Нет практически ничего! И таких «углов» много и в городе, и в ближнем радиусе.

Например, мы сейчас ведем проект фармацевтического завода в Новоорловской промзоне – там практически такая же ситуация. Приходится подключать по временной схеме.

По воде: мы проложили трассу 8,5 км до магистральной трубы. Пришлось делать четыре прокола, один под болотом, иначе было не пройти. Мы пересекаем три нитки газопровода и высоковольтную линию. Защитная полоса – 150 метров. Условия пересечки очень сложные. Надо копать котлован, ставить металлические щиты. Это сложное сооружение, втрое дороже, чем в чистом поле. Кроме того, разные владельцы. Водопровод идет по Колтушской земле, по федеральным лесам и по земле Всеволожска. Вроде как все поддерживают проект. Или, по крайней мере, не мешают. Шутка ли, тридцать печатей надо собрать!

- Колтушам ведь тоже вода нужна?
- Нужна. Но после смены администрации в Петербурге и Ленобласти стало как-то проще договариваться с «Водоканалом». Появились новые возможности. «Водоканал» тоже заинтересован продавать воду, но не каким-то маленьким поселкам (что ему наши 100 кубов), а большим проектам: площадкам КСК, «Ленстройтресту». Он приходит туда, где много потребителей. И я сейчас не очень понимаю, как администрация Колтушей будет решать вопросы развития Воейково, Кирполья, Уварово.

- В какую сумму в итоге обойдется ваш водопровод?
- Около 30 млн рублей

- То есть по 700 000-800 000 с домовладения?
- Нет. Не так. Район активно поддерживает проект. Мы создали некую схему и подписали инвестиционное соглашение. Уже удалось привлечь девять соинвесторов. В микрорайоне Блудное есть садоводства, это 3 км от точки подключения. Мощность нашего водопровода – 1200 кубов в сутки, около 400 кубов они у нас будут забирать. Они профинансировали свою долю, у них получилось примерно 10 000 рублей на куб. У нас будет дороже, потому что на 5,5 км дальше, получится примерно по 50 000 рублей. Это честная цена. Надеемся, когда люди услышат, что вода пошла, появятся еще соинвесторы. И в Кирполье, и в Воейково люди строятся. Через инвестсоглашения нам удастся компенсировать затраты. После чего мы торжественно передадим трубу в собственность муниципального образования. 

Мы заключили договоры аренды земли и с Всеволожском, и с Колтушами, это тоже затраты и денег, и времени. Например, заключить договор с областным комитетом по природопользованию – это девять месяцев.

Но самая большая проблема, которая сейчас существует, – подключение к магистральной трубе. Мы получали технические условия в 2009 году, когда сети принадлежали району. Затем была создана организация для обслуживания сетей Всеволожска. Актов о передаче у них нет. Район считает, что это их трубы, город – что их. И пока нет решения. Ситуация смешная. Мы за свой счет построили магистраль, которая нужна близлежащим поселениям, готовы ее отдать. А из-за распрей между городом и районом пока никак не можем присоединиться.

- Почему нельзя обеспечить поселок водой автономно, из артезианских скважин?
- Мы пробурили скважину, нашли воду на глубине 76 метров. Стали оформлять. Но там многократное превышение по марганцу, по железу. Нужна система водоподготовки, а это далеко не бесплатно. Кроме того, чтобы получить нужные нам 100 кубов, нужны три скважины, у каждой – своя санитарно-защитная зона. Теряем порядка 35 соток. Несколько очистных – это постоянный риск нештатных ситуаций. А по водоводу ладожская вода должна прийти, она хорошего качества. Но водонапорная башня стоит, и у нас там двухдневный запас.

- Как с газом?
- Газ в поселке пущен, дома отапливаются, из 35 домов 27 с газом. 

- С «Ленэнерго»?
- Тоже непростая история. Есть времянка на 100 киловатт, пока этой мощности хватает. Три дома в поселке готовы полностью, семь в отделке. Электричество – это длинная цепочка посредников. У нас договор с ЛОЭСК, 5 км кабеля протянули, в том числе за наши деньги. «Ленэнерго» должно было подключить после реконструкции 294-ю подстанцию, до сих пор этого не произошло. Мы правильно позаботились о временной линии. В морозные дни пускаем дизель-генераторы. 

Затраты по этой статье тоже составят около 30 млн рублей. 24 млн – ЛОЭСКу за 700 квт и сами сети – 5-6 млн. 

- А ведь по закону «Ленэнерго» должно подключать частные дома – 10 квт за 550 рублей?
- Это очередная игра. По закону должны, по факту – намучаешься. Если рассчитывать на это льготное подключение, то говорить о каких-то сроках по договору с покупателем вообще не приходится. Судиться, тратить время – это тоже риски. Перспектива тяжбы на несколько лет… И покупатели тоже понимают ситуацию.

Сегодня поселок живет. Есть газ, вода и электричество, хотя бы по временной схеме. Пока нет связи. Оптоволокно проложили, но еще не достроили административный блок и коммуникационный узел. Но мобильная сеть есть, все работает.

К моменту, когда будут реализованы и обжиты все 35 домовладений, мы уже все закончим и перейдем на постоянную схему. А резервные системы останутся для обеспечения надежности.

-  Какую долю времени в ваших хлопотах занимает инженерия?
- Основную. Три года мой рабочий день длится по 12-13 часов. Хотя и команда хорошая. Нам еще легче, чем другим: участие акционеров помогало решить хотя бы некоторые проблемы.
Но у нас с самого начала режим жесткой экономии. Иногда это помогало, иногда приводило к новым проблемам и потерям. Главная проблема с инженерией: невозможно прогнозировать финальную цену. Либо начинаешь страховаться и закладываешь больше, тогда бюджет не сходится. Выискиваешь экономию – попадаешь на непредвиденные расходы, и только удорожание домов позволяет свести концы с концами.

- Сейчас финиш проекта «Альпино» уже виден. Есть желание ввязаться в новый проект? Уже с учетом накопленного опыта?
- Конечно, хочется использовать полученные на практике знания, заранее предусмотреть в новом проекте сложности и узкие места. Теперь я бы четко понимал, какой это проект: коммерческий (на продажу) или клубный поселок для своих с небольшой коммерческой частью.

- А в «Альпино» как получилось?
- Мы начинали как чисто коммерческий проект, но ушли от этого в сторону клубности. Изначально было 47 домов без подвалов площадью от 150 до 300 метров, стоимостью от 13 до 25 млн. Если бы сохраняли начальные параметры, сейчас, полагаю, все было бы продано.

Но так получилось, что первые покупатели склонялись к эксклюзивности. А спрос на большие дома есть, но он ограниченный и вообще другой.

Сейчас строятся пять домов. Четыре из них – по индивидуальным эскизам и проектам. И каждый такой эскиз дорабатывается и уточняется год! Задержка проекта тянет за собой коммунальные расходы, содержание компании-девелопера, и мы вынуждены уходить в другую ценовую нишу. Для коммерческого проекта такая задержка губительна.

У нас статистка продаж забавная. На сегодня - 27 покупателей. Из них со стороны пришли человек пять. Остальные – друзья, знакомые друзей и пр. Кто-то берет паузу на год, потом возвращается…  
В коммерческом проекте надо продавать готовое. Все решено, все проекты утверждены, в них не надо вмешиваться. И все это надо отдавать двум подрядчикам, чтобы была конкуренция. (Если один, он неизбежно начинает лениться и задирать цены – это тоже из опыта.)
Купили дом – пожалуйста, можете переделывать.

 
 
comments powered by HyperComments

апрель 2014