890
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Георгий Богачев: «Нельзя все застроить жильем»

Активность строителей – безошибочный индикатор здоровья региона. Это с одной стороны. А с другой – если дать девелоперам вольную волю, они такого наворотят… Регулировать строительную отрасль в регионе выпало вице-губернатору Георгию Богачеву. В его арсенале – административный кнут, такой же пряник и готовность к разумному компромиссу.

- Губернатор Александр Дрозденко в отчете перед законодательным собранием заявил о создании в регионе 114 особо охраняемых природных территорий. Не получится так, что некоторые ООПТ придутся на пятна застройки, как в Колтушах?
- В Колтушах - довольно сложная ситуация. Там действительно есть, что охранять, там будет серьезная ООПТ, и чьи-то интересы это, конечно, зацепит. Но надо понимать: нельзя все застроить жильем. Необходимо оставлять территории для других видов деятельности.
То, что мы сегодня видим, когда приносят на утверждение, на согласование генпланы, иногда просто оторопь берет. Если это все реализовать … В Китае я такое видел! Когда едешь из Гонконга в Гуанчжоу, три-четыре часа поезд идет по городу. Думаю, никто из нас такого для Ленинградской области не хочет.
В таких случаях возможный компромисс – подыскать законным правообладателям участок в другом месте. Наверняка можно найти решение, не выходящее за рамки закона. 

- В отчете губернатора прозвучала еще одна важная тема: каждый рубль в стройку – это дополнительные рубли в экономику региона.
- Косвенные доходы не так просто подсчитать, как, например, прямые обязательства бюджета перед новоселами. Конечно, активность жилой застройки важна для нашей областной промышленности стройматериалов. Стройка – это вершина пирамиды. Рубль затрат на строительство уже включает в себя копейки, потраченные на стройматериалы, тарифы, перевозки и прочее.
Это драйвер развития для всего региона, для всех сопутствующих производств и услуг. Если есть стройка – есть жизнь. Вряд ли это надо дополнительно аргументировать.
И мы не можем вот так щелкнуть пальцами и уменьшить (или увеличить) объемы строительства. У нас ведь не феодализм и даже не советская плановая экономика. Мы должны принять как данность: правительство не может произвольно менять объемы строительства исходя из собственных пожеланий. Здесь работают законы рынка, законы экономики, мы должны с ними считаться. Процесс идет, мы должны его аккуратно регулировать. 
Нельзя забывать: сегодня суммарные налоговые платежи стройиндустрии составляют около 8 млрд рублей. Это 10-11% всей доходной части консолидированного бюджета Ленобласти.

- Отчасти, наверное, это и результат программы «Социалка в обмен на налоги», которая побуждает строителей регистрировать предприятия в Ленобласти?
- Да, в том числе и эта программа сработала. Конечно, мы ищем дополнительные доходы бюджета.

- В Законодательном собрании после губернатора выступал депутат от «Справедливой России» – как раз-таки с критикой этой программы. Говорил, что строители должны возводить социальные объекты за свой счет…
- Эта программа - не их инициатива, и сейчас они хотят любой ценой как-то вписаться в этот успешный процесс.
Хотя депутат должен знать законы. И знать, что полномочия – разрешать или запрещать строительство – находятся целиком у местных органов власти, у муниципалитета. Наша программа – это реальный прорыв, это все признают. И когда они говорят: «А пускай застройщики за свой счет строят социальные объекты и дарят региону», – они прекрасно понимают, что это незаконно и нереально. По крайней мере, при таком, как сейчас, устройстве власти в Ленобласти и в других регионах. В Петербурге – возможно, хотя то, что делают городские власти, весьма спорно. Наша схема совершенно прозрачна, она основана на экономических интересах, а не на административно-командных решениях. И она работает! И люди к нам тянутся. А некоторым «политикам» хочется хотя бы погреться в лучах успеха.

- Строительная отрасль, если судить по главным показателям, вполне успешна и, на мой взгляд, сбалансирована и отрегулирована. Но вам ведь теперь придется искать новые участки: регион попал в число пилотных, где будет реализоваться схема, предусмотренная новой программой «Жилье для российских семей».
- У нас есть на этот счет свои соображения и механизмы. Есть, например, такой инструмент, как перевод земель сельхозназначения под застройку. То, чего у нас так добиваются застройщики и муниципалы и в чем мы им регулярно отказываем. Например, так: если кто хочет перевести площадку под жилищное строительство – должен будет продать часть уже построенных площадей по установленной для льготных категорий  цене. Это вполне справедливо. И у нас немало масштабных проектов с неясными перспективами, которых такой размен, думаю, вполне устроит.
Мы найдем способ решения этой задачи.

- Проще говоря – будете изворачиваться.
- Ну конечно! Да мы и так уже изворачиваемся. Решаем проблемы обманутых дольщиков, находя внебюджетные источники финансирования. Идем на согласование отклонений от предельных параметров: хотим найти компромисс с некоторыми застройщиками, чтобы они брали на себя достройку проблемных домов. Такой опыт в Тельмановском СП уже есть, думаю, еще один крупный проект по такой же схеме реализуем.

- Какие проблемы в отрасли сегодня вы считаете самыми актуальными? Что остается нерешенным?
- Прежде всего - полномочия местных органов власти по утверждению документов терпланирования в отрыве от общей картины развития города, региона, агломерации в целом. У нас сегодня на уровне поселения утверждают долгосрочные, масштабные, важные планы градостроительного развития. Эти полномочия необходимо переводить на уровень субъекта федерации.

- Начавшаяся муниципальная реформа: укрупнение муниципалитетов, объединение администраций районов и райцентров – это часть решения?
- Один из элементов. Хотя напрямую объединение администраций не влияет на решение градостроительных проблем. Все-таки надо их передавать на уровень субъекта, по крайней мере, в Ленинградской и в Московской областях.

- Почему именно эти два субъекта?
- В других регионах нет такого масштабного строительства. Таких агломераций две: Москва с областью и Петербург с Ленинградской областью. И для них это крайне актуально.

- В зонах активной застройки появляется новый тип конфликтов: между обитателями частных домов и теми, кто покупает квартиры в соседних новостройках. В Юкках такая ситуация, в Токсово…
- Это опять же вопрос местных органов власти, их позиции. На мой взгляд, очевидно: не надо трогать сложившиеся зоны индивидуальных частных домовладений, нельзя туда допускать девелоперов, которые возводят многоквартирные дома. Но как это объяснить главам местных администраций? Мы снова упираемся в полномочия.
Многоэтажки появляются там, где есть спрос. В Лодейном Поле никому в голову не придет их строить посреди деревни: не для кого. Сегодня ситуация такова, что этим нужно заниматься централизованно.

- Сейчас на выходе два закона. Один касается дополнительной защиты ценных сельхозземель, другой предусматривает отмену деления земель на категории. У вас есть позиция в этом вопросе? 
- А здесь нет противоречия. Просто нужно использовать разные механизмы. Категория – устаревший термин. Категорию должны устанавливать документы терпланирования, это должно быть в градплане записано: какой регламент для конкретного участка принят.
Наверное, для особо ценных сельхозугодий должна быть более надежная защита, как для лесов, чтобы их сложнее было в каких-то других целях использовать. Впрочем, для сельхозугодий и по действующему законодательству нельзя градрегламенты устанавливать. 

- Недавно в Низино Росреестр отказался регистрировать право собственности на участок, по генплану переведенный из сельхозземель под дачную застройку. Потому что там некогда была пашня…
- Это странно…

- Меняли не категорию, а вид использования.
- Правильно, это позиция Росреестра. Если были сельхозугодья, тогда для другого использования надо менять категорию. А вот как отделить земли сельхозназначения от угодий – отдельная и очень запутанная проблема. Росреестр привык штамповать такие решения, потому что у него есть соответствующее инструктивное письмо.
Наша позиция такова: если в генплане земли сельхозназначения определены под ДНП, а Росреестр не согласовывает – надо с ним судиться.

- Ну вот компания судилась и проиграла. И решение администрации об изменении вида использования признано неправильным. Пока в первой инстанции.
- Я думаю, в следующих инстанциях у них шансы есть. Потому что получается замкнутый круг: выходит, что дачная застройка вообще возможна только на землях поселений. А это бред, это противоречит самому смыслу дачной застройки и сути нашего законодательства.

- Мы пытались найти такую карту, такой официальный источник, в котором были бы обозначены просто сельхозземли и те самые угодья. И не нашли.
- Не исключаю, что такого официального источника, который имел бы в суде силу однозначного доказательства, просто нет.
Проблема очень интересная. Хотя нас напрямую она не касается, она затрагивает интересы дачников. 

- А вы не считаете дачников «своими»?
- Считаю, конечно. В том смысле, что мы с ними земляки. Но с точки зрения строительной отрасли – ДНП и СНТ не входят в круг наших компетенций. Власть не должна этим непосредственно заниматься.

- Аналитики говорят, что границу между сезонным и постоянным проживанием провести все труднее…
- Вовсе нет. Вот если вы пошли в лес с палаткой, вы же не будете требовать себе детский сад в пешеходной доступности. И поликлинику – если вас комар укусит. Дача – та же палатка, только более прочная. И это надо понимать. Потому что люди покупают дачу, а требуют, чтобы им обеспечили все как для постоянного жилья.
Человек может хоть круглый год жить в палатке, это еще не основание требовать, чтобы ему туда подвели газ, канализацию и водопровод.
Социальное обеспечение распространяется на тех, кто постоянно проживает в регионе и обладает жилым помещением на праве собственности или социального найма.
И это, конечно, еще одна проблема, потому что летом, особенно в выходные, население области увеличивается вдвое и более. 

- Экономисты и чиновники говорят: экономика стагнирует или даже входит в период спада. Как это повлияет на реализацию уже начатых крупных проектов? Их придется замораживать, пересматривать сроки?
- Я не вижу признаков спада. По крайней мере, пока цены на нефть сохраняются на уровне 100 долларов и выше за баррель. Строительная отрасль зависит прежде всего от уровня потребительского платежеспособного спроса. А с этим у нас сегодня все в порядке. Некоторая девальвация рубля еще дополнительно его стимулировала.

comments powered by HyperComments

апрель 2014