Контекст

Всемирный банк рассмотрел два сценария дальнейшего развития российской экономики. Если президент Владимир Путин ограничится Крымом и дальнейших шагов в этом направлении не предпримет, будет реализован сценарий с низкими рисками. Отток капитала в 2014 году составит 85 миллиардов долларов, экономический рост замедлится до 1,1%.

Если последуют новые инициативы в духе «собирания земель», отток капитала составит 150 миллиардов долларов, а реальный ВВП сократится на 1,8%.

Объявленные США и ЕС санкции хотя и носили преимущественно психологический характер, но уже привели к снижению суверенного рейтинга РФ и рейтингов крупнейших банков и предприятий. Это означает, что для России подорожали заемные деньги. (И в России, разумеется, тоже.)

Чиновники из Минэкономразвития и Минфина, руководители Центрального банка все чаще произносят слово «стагнация».

Ожидаемый уровень инфляции в 2014 году — 5,5%.  

Скачки валютного курса уже привели к легкой панике. Граждане скупали доллары и евро, трейдеры фиксировали рекордное падение российских акций (включая «голубые фишки»). В конце марта — начале апреля ситуация несколько нормализовалась, непонятно лишь — надолго ли.

Бывший министр финансов Алексей Кудрин считает, что в ближайшее десятилетие России нужна структурная перестройка экономики. И что исчерпавшую себя модель экстенсивного роста (за счет экспортных доходов) правительство собирается заменить интенсивной производящей моделью. Однако делать это придется в условиях экономических санкций, которые приведут к оттоку капитала, росту инфляции дальнейшему снижению инвестиций.

Правительству понадобятся деньги — на обустройство Крыма, на замещение убытков тех предприятий (особенно из ВПК), которые потеряют западных партнеров и контракты. Собственно, вариантов немного: включать печатный станок или увеличивать налоги. Скорее всего, оба и будут использованы, вопрос лишь в пропорции.

Это все — неважные новости.

Есть и хорошие.

Глава «Роснефти» Игорь Сечин и еще 15 топ-менеджеров компании 20 марта купили акций собственной фирмы на 1,3 млрд рублей.

Многие аналитики немедленно решили, что это сигнал: мол, нижняя точка кризиса пройдена.

Возможно, в этом и заключался смысл сделки.

Рынок загородных объектов, конечно, зависит от макроэкономических факторов. Но не меньше он зависит и от текущих (господствующих) настроений обеспеченной публики, и  главное — от платежеспособного спроса. В этом плане заявление руководства «Форда» о сокращении персонала Всеволожского завода на треть и о переходе на работу в одну смену, возможно, весит больше, чем сделка Игоря Сечина. Автопроизводители ожидают по итогам года падения спроса на 15–20%. За исключением люксовых марок: сбыт «Роллс-Ройсов», «Мерседесов» и «Порше» в трудные времена, как правило, парадоксально растет.

Деньги

Кредитные средства на загородном рынке играют незначительную роль, по крайней мере, пока речь не идет о квартирах. Однако высокий уровень закредитованности населения сдерживает спрос на дома и участки. Покупателю с долгами — не до покупки дачи.

По итогам 2013 года задолженность населения по банковским кредитам составила около 10 трлн рублей. На самые рискованные необеспеченные кредиты приходится более половины розничного портфеля, причем этот вид ссуд растет темпами в 36% в годовом выражении.

Опережающими темпами растут: количество граждан, на которых «висит» по 3–5 кредитов, а также доля просроченной задолженности. В марте 2014-го уровень просрочки у физических лиц достиг рекордного значения за последние 4 года и составил 7,25%, говорится в отчете Объединенного кредитного бюро.

По оценкам ОКБ, в декабре 2013-го банки выдали гражданам около 8 млн кредитов, в январе 2014-го — примерно столько же, в феврале — 9 млн и в марте 2014 года — 10 млн кредитов.

Задолженность «физиков» по ипотечным жилищным кредитам перед российскими банками в 2013 году увеличилась на 32,6%: с 2 трлн до 2,65 трлн рублей.

Всего за минувший год банки выдали 824 800 ипотечных кредитов, на 19,2% больше, чем в 2012-м. Объем просроченных долгов в этом сегменте за прошедший год увеличился на 1,8%.

Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в декабре увеличилась до 12,1% (в конце 2012-го ставка «весила» 12,6%).

Средний объем рублевого ипотечного кредита в IV квартале 2013 г. составил 1,663 млн рублей.

Специалисты называют несколько причин ускорения роста просрочки. Первая: стагнация экономики, негативно отражающаяся на доходах населения. Вторая: рост закредитованности населения в результате мощной розничной кредитной экспансии. Третья: снижение уровня требований к заемщикам. Сейчас усилиями ЦБ, да и по естественным причинам рост в розничном секторе замедлился. Однако для некоторых розничных банков стремительное накопление плохих долгов может кончиться крахом. Для части заемщиков — тоже.



Рынок

За 4 квартала 2013 года в продажу поступило 122 новых проекта коттеджных поселков и еще 25 новых очередей существующих проектов. Всего в этом сегменте рынка появилось свыше 10 тысяч новых объектов (участков и коттеджей), отмечают аналитики КЦ «Петербургская недвижимость». Для сравнения: в  2012 году в продажу вышли 134 проекта и 11 очередей, всего 12 200 объектов. 

Сейчас на загородном рынке Петербурга и Ленобласти продаются: 4,5 тысячи коттеджей, 18,5 тысячи участков и около 6 тысяч секций в таун-хаузах.

При этом, по данным БАРН, из четырехсот заявленных коттеджных поселков в 157 продажи приостановлены или заморожены. Например, «5 холмов» и «Петровские сады» получили проблемы из-за «Мастер Банка». У многих покупателей ипотека; непонятно, как теперь (после отзыва лицензии) обслуживать счета. Но в обоих проектах бОльшая часть домов построена, сети есть, так что, полагаю, со временем проблемы решатся.

Ушли из рекламы в прошлом и в этом году: «Куккузи» и «Любаша», «Муромицы» и «Озеро Медное», «Оккела» и «Оредеж», «Поместье Кучерово», «Поселок Герцена», «Поселок на Красном озере», «Зеленая роща», «Иголинка», «Северная столица», «Старая Ладога», «Южный вальс»…

Конечно, общей причины нет, в каждом случае — свои обстоятельства. Бывает, что несколько человек приобрели участки, а дальше у застройщика не пошло; случаются проблемы с документами; обычная история — монополисты не выполнили обязательства, и площадка осталась без электричества. Самое печальное — когда несколько участков люди приобрели, а потом процесс встал. И что дальше? Впятером скидываться на дороги-сети-охрану нереально. Жить автономным хозяйством дорого…

Кроме того, в «зеленые зоны» активно вторгается многоквартирная застройка. В прошлом году в Ленобласти строители сдали 17 300 квартир, сейчас на 420 площадках начато строительство 4,5 млн квадратных метров жилья.

А во второй половине 2013-го на рынок вышло около десятка малоэтажных комплексов квартирного типа. Сейчас в районах Ленобласти строится более 200 домов и домиков высотой до 4 этажей, всего — около 330 000 кв.м, порядка 7000 квартир. Многие специалисты считают, что именно этот формат будет лидером спроса в ближайшие годы. Особенно если застройщикам удастся сочетать преимущества ландшафта — с прозрачной схемой продаж (например, по 214-ФЗ). Кроме того, такие проекты связаны с низкими рисками: завершить строительство трехэтажного комплекса площадью 1300–1500 кв.м проще, чем возвести (и продать) 25-этажную высотку или подвести сети в чистое поле к коттеджному поселку.

По экспертным оценкам, за год граждане покупают 7–8 тысяч объектов в организованных коттеджных поселках; в квартирном сегменте в области за прошлый год подписано 22 300 договоров долевого участия. (Покупки паев в ЖСК, равно как и вступление в ДНП, официальной статистикой не фиксируются.)

Навес невостребованного предложения увеличивается; требования покупателей растут. Некоторый всплеск спроса, отмеченный в начале года и обусловленный бегством из рубля в квадратные метры, уже выдыхается. А социалка отстает, финансирование дорожного строительства сокращается, и в целом экономика не то чтобы процветает.

Налицо два главных фактора: бурное развитие региона и масса проблем, которые это самое развитие порождает.

Строящиеся многоквартирные дома от 2 до 4 этажей

(данные на конец 2013 года)

Данные Комитета по строительству и «Пригорода»

Строящиеся комплексы таун-хаузов

(на конец 2013 года)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и «Пригорода»