922
0
Денисов Роман

Доступное жилье: перезагрузка

В Ломоносовском районе, рядом с поселком Низино компания «Терра» на небольшом участке (1,3 га)  пыталась организовать ДНП. Однако Росреестр отказался согласовать изменение вида использования. Новые факторы риска: пашня, сенокос, заливные луга.

Территория под дачную застройку была переведена из «сельхозки» в 2012 году. Вышло постановление администрации, состоялись общественные слушания – в общем, вроде все как положено. Изменения даже внесены в кадастровую карту: если на сайте Росреестра ввести кадастровый номер спорного участка, там высветится: «под дачную застройку». Всего в Низино планировали перевести под дачное строительство 13 наделов, в совокупности - 40 га.

Однако Росреестр при регистрации права собственности отказался регистрировать изменения. Чиновники обжаловали отказ в суде – и проиграли. Арбитражный суд в марте 2014-го признал действия администрации Низинского СП незаконными. Служители Фемиды указали, что согласно сведениям госфонда «спорный участок относился к пашням и, как следствие, к сельскохозяйственным угодьям, то есть является землями особо охраняемых территорий. Изменение вида разрешенного использования этого участка невозможно без изменения категории земель».

«Не видя материалов дела, трудно судить, по какой именно причине участок должен быть ограничен в обороте, - комментирует Дмитрий Полунин, генеральный директор ООО “Северо-Западный кадастровый центр”.- Арбитраж ссылается на сведения от 1994 года. Позднее в Низино было осуществлено территориальное планирование, так что эти основания не выглядят очень убедительными. Более того,  п.7 ст.36 Градкодекса РФ прямо указывает, что использование участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется органами местного самоуправления. На мой взгляд, администрация не вышла за пределы своих полномочий, и у владельцев участка есть шансы выиграть в следующих инстанциях. Однако покупателям надо помнить, что до регистрации права в Росреестре сведения кадастра являются временными (действительными на пять лет). То есть продавец лукавит, если  показывает покупателю только кадастровый паспорт на участок и умалчивает об отсутствии свидетельства о праве собственности». 

Застройщики давно навострились менять вид использования пятен, не переводя земли в другую категорию - через общественные слушания. Однако судебная практика противоречива. В обновленном Градкодексе указано: после утверждения ПЗЗ cельхозземли в населенных пунктах могут быть отнесены к двум видам. Первый - зоны, предназначенные для ведения дачного хозяйства, садоводства, ЛПХ. Второй - cельхозугодья: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями. Угодья подлежат особой охране, на них не распространяется действие градрегламентов. Юристы МЭР уточняли: нельзя изменить разрешенный вид использования таких участков, не переведя их в другую категорию. 

А это совсем другая история: нужно выпускать постановление правительства региона. Областные власти весьма неохотно согласовывают перевод сельхозки в другую категорию.

Из четырехсот ДНП и СНТ, строящихся в Ленинградской области, примерно 70% находятся именно на сельхозземлях. Сколько попадают на «ценные угодья» – неизвестно. 

В регионах рассматриваются десятки, если не сотни похожих споров. Прокуратура считает незаконной дачную застройку, если выяснилось, что когда-то пятно использовалась, например, под сенокос. Судебная практика складывается не в пользу инвесторов.

В Ленобласти Волховская городская прокуратура опротестовала незаконные правовые акты об использовании под дачное строительство 15 участков сельскохозяйственных угодий. 

Борьба за сохранение «особо ценных» сельхозземель и реформа, предусматривающая отмену деления земель на категории, разворачиваются одновременно. И на обоих фронтах - под лозунгами защиты интересов собственника и пр.
Куда крестьянину податься?

 
 
comments powered by HyperComments

апрель 2014