867
0
Терентьева Анна

Девелопмент как политика

Эксперты Бюро аналитики выяснили, что всплески покупательской активности зависят от оценки гражданами политической обстановки в стране. Чем больше у людей позитива от действий властей, тем больше происходит сделок на загородном рынке. Даже при неизменно тяжелой экономической ситуации.

В 2012 году граждане оценивали ситуацию в стране куда более оптимистично – и отражение этих настроений мы видим во всплеске продаж на загородном рынке. В 2013 году оценки соотечественников начали снижаться: в первой половине года средний индекс от «Левада-центра» составил -0,7, во второй -1,5. Именно такой плавный спад мы наблюдали весь 2013 год на загородном рынке.

Но в 2014 году ситуация изменилась: несмотря на скачки доллара и евро, несмотря на инфляцию и обострение внешнеполитической ситуации количество сделок на рынке существенно возросло.

На графике «Левада-центра» мы видим индекс в январе +2, в феврале +10. И у застройщиков в эти месяцы повалили сделки.

Конечно, есть немало других факторов, влияющих на спрос, прежде всего - наличие у граждан собственных средств или легкость доступа к заемным. Однако когда в экономике нет провалов или прорывов, именно вышеупомянутые оценки политической ситуации, похоже, становятся определяющими для принятия решения о покупке на загородном рынке.

Примечательно, что индекс потребительских предпочтений, тоже считаемый «Левада-центром», куда хуже соотносится с динамикой продаж на загородном рынке. В нем отражена в основном оценка респондентами собственного материального положения. А она последние годы менялось слабо.

Получается, что на принятие решения о покупке загородной недвижимости влияет не уровень доходов, а оценка положения дел в стране. В этом году, похоже, внешнеполитические события, дела на Украине и ситуация с Крымом добавили гражданам немало оптимизма.

Судите сами. Согласно данным информационного обмена, в феврале 2014 года на каждый проект-участник пришлось 1,9 сделок. Это на 66% больше, чем в феврале прошлого года. Существенно выше были и январские данные; по предварительным отчетам девелоперов, март также оказался весьма успешным по активности покупателей. 

В абсолютных цифрах это выглядит так: в феврале 2014 года участники подписали 148 договоров купли-продажи (79 участков, 15 коттеджей и 54 таун-хауса), а в конце зимы в 2013 году застройщики продали 113 объектов.

Если сравнить выручку, тренд будет еще более красноречивым. Февральская выручка составила 518 млн. рублей. Это самый высокий показатель за последние полтора года. Причем такой результат достигнут за счет увеличения выручки во всех сегментах, а не за счет отдельных дорогих сделок.

Отметим, что в феврале граждане довольно активно приобретали коттеджи, средняя сумма договора подросла до 9,85 млн рублей (6 домов из указанного количества стоили дороже 15 млн рублей, еще 9 - 3-7 млн. рублей). Суммарная выручка по домам составила 148 млн. - такой цифры не было с октября 2012 года.  
Подросла и средняя цена участка без подряда (2,59 млн. рублей). Сравнимый показатель был зафиксирован лишь в июле 2013 года. Суммарная выручка застройщиков от продажи участков составила 205 млн рублей.

Выручка от продажи таун-хаузов составила 165,5 млн рублей. Это тоже своеобразный рекорд.

Напомним, что февраль традиционно считается месяцем весьма неактивным по продажам. Как правило, весенние показатели превышают зимние значения в среднем на 50%. Так что данные следующих месяцев могут стать еще более впечатляющими.

«Девелоперы настроены пессимистично относительно активности покупателей в 2014 году. Что уже само по себе примечательно: до сих пор оптимизма им было не занимать. В то же время я считаю, что 2014 год окажется в целом заметно успешнее 2013-го. Но конечно, об этом лучше бы не знать собственникам земли, которые подумывают о выводе новых проектов на загородном рынке. Там итак серьезный перебор. Последнее время только и делаю, что объясняю кандидатам в девелоперы насколько непростой это сегодня бизнес», - говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.

Динамика сделок информ-обмена 

 

участки

коттеджи

таун-хаузы

февраль 13

74

12

27

март

90

14

38

апрель

106

20

39

май

102

13

46

июнь

87

6

64

июль

67

13

76

август

71

13

47

сентябрь

68

9

47

октябрь

81

8

38

ноябрь

74

6

35

декабрь

51

6

30

январь 14

69

4

30

февраль

79

15

54

 

Мнения экспертов

 Олег Юрко, председатель совета директоров строительной компании «Дубрава»:

- Мы сейчас тестируем различные способы продвижения на рынке нашего поселка «Остров», потому что старые методы практически не работают – выставки, реклама в изданиях почти не приносит клиентов. Сегодня со стандартными методами ситуация следующая: к примеру, наш сайт просматривает 4000-5000 посетителей в месяц. Из них  решаются позвонить человек 300-400. В поселок на просмотр приезжает 25-30 клиентов, а сделку подписывает 1-3 интересанта в месяц. Конечно, эти показатели, если смотреть в целом по рынку, весьма неплохи для нашего сегмента, однако мы стремимся увеличить темпы продаж. А потому используем креативные методы продвижения. Как они сработают, будет ясно чуть позже.  

 

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

- Несмотря на радужные прогнозы, мы скептически воспринимаем ситуацию на рынке. Перспектив для роста мы не видим. Спрос консолидируется вокруг успешных проектов. Да, насчет успешного завершения основного объема продаж в «Особом статусе» к концу этого года мы уверены. Но насчет ситуации на рынке в целом – нет.

 

Алексей Герасимов, эксперт:

- Сегодня на рынке существует около 250 проектов, которые никогда не будут распроданы и заселены. Инвесторы уже потеряли массу денег, вложив их в такие поселки, и продолжают их терять. Уже многим понятно, что проекты, выполненные со старым подходом к проектированию и строительству,  невозможно продать – нужны новые решения, планировки, идеи. Однако процесс становления рынка сложный, должно быть потеряно неприлично много денег, чтобы инвесторы предприняли попытки кардинально изменить проект или вовсе выйти из девелоперского бизнеса. Череда банкротств – как больших и публичных, так и маленьких, скромных быстрее бы очистила рынок, встряхнула бы его. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

comments powered by HyperComments

апрель 2014