Эти проблемы обсуждались на семинаре, который «Пригород» провел в рамках Ярмарки недвижимости.

Все объекты инфраструктуры («маячки», которыми заманивают в поселки покупателя классов «бизнес» и выше) рано или поздно придется оплачивать. Один из существенных вопросов — кому они принадлежат? Является ли общая земля долевой собственностью всех жителей поселка? Кто содержит здание яхт-клуба? Это взносы будущих жителей или самостоятельное предприятие, которое финансирует застройщик? В каждом случае надо тщательно уточнять, кто станет управлять комплексом, кому будут принадлежать сети, из чего будут складываться затраты на содержание.

Мария Федорова, «Еловая аллея»:

– Есть поселки, в которых стоимость эксплуатационных расходов сегодня доходит до 30 000, не считая коммунальных платежей. Поэтому до покупки надо просить смету, чтобы понять, за что предстоит платить и согласны ли вы это оплачивать. Например, у нас в поселке обслуживание стоит 8000 рублей. Это охрана, вывоз мусора, содержание всех сетей, коммунальные платежи. А в соседнем поселке за эксплуатацию надо платить 15 000. Разница за счет того, что там есть открытый бассейн, который работает с мая по октябрь.

Алексей Зубин, компания «Лэнд Кей»:

– Управление «от застройщика» гораздо дешевле, чем от управляющей компании. Управляющая компания — это процентов 30 сверху. Мы столкнулись с этим год назад, когда начали задумываться: отдать поселок кому-то или самим заниматься управлением. Проанализировав ситуацию, мы поняли, что обслуживание дома в поселке эконом-класса обходится в 3000–7000 (это без коммунальных платежей), в сегменте «бизнес» — в 8000–12 000, в элитном — до бесконечности. В нашем поселке средняя стоимость обслуживания — 3000 рублей (без коммунальных платежей).

Еще один важный момент — чем больше поселок, тем дешевле обслуживание. Я встречался с представителями клубного поселка, в котором сотка стоит 3 млн рублей. У них дороги, теннисные корты, охрана... Они платят около 30 000 в месяц.

Покупатель должен понимать, как сменить управляющую компанию. Не обязательно эта возможность будет реализована, но узнать, как это делается, лучше до покупки.

Борьба осторожности с жадностью

В покупателе жадность постоянно борется со стремлением к приличному качеству. По большому счету, мы еще не знаем, что такое качество загородной жизни: пятидесятилетнего опыта проживания в доме у нас просто нет. Кто знает, как поведет себя постройка от «Рованиеми»? А сруб из новгородской губернии? А панель на металлическом каркасе?

То же происходит и с инженерным обеспечением. Сколько нужно электричества на дом средней руки? Так ли необходимо центральное водоснабжение? К этим вопросам «поселенцы» только примеряются.

Алексей Зубин:

– Многие покупатели хотят центральный водопровод. Чтобы получить разрешение на бурение скважины, на каждый кубический метр воды надо заплатить около 20 000 рублей. Кроме того, застройщик должен построить резервуар с запасом воды на три дня на весь поселок. Теперь представьте: вы приезжаете только на выходные, а кто-то живет в поселке постоянно. Но платить за воду вы будете примерно одинаково, потому что бОльшую часть расходов составляет обслуживание резервуаров, общее содержание сетей. Значит, для вас гораздо выгоднее автономная скважина.

Теперь об электричестве. Дополнительные мощности (до 15 кВт) в зависимости от категории обходятся в 15 000–50 000 за киловатт. Между тем наш расчет по поселку показывает: 5 кВт спокойно хватает на дом средних размеров — микроволновка, чайник, освещение дома. Максимальное потребление у нас в одном из домов (120 кв.м), где работают печка, чайник и везде теплые полы, — 6 кВт.

Дороги. Всем нужен асфальт. А никто не задумывается, что километр дороги даже со щебеночными покрытием стоит порядка 1500 рублей за «квадрат». И потом все это надо обслуживать.

Подсчитайте, что надо именно вам.

Когда мы говорим о загородном доме, рассчитывать надо на долгосрочную перспективу, как минимум — на ближайшие 20 лет. Понятно, что ресурсы будут постоянно дорожать, а значит, мы никуда не денемся от европейского тренда, когда стоимость содержания дома составляет 30–50% от заработка. А раз тарифы будут расти, уже сейчас в проект надо закладывать экономичные технологии, которые позволят в дальнейшем оптимизировать затраты.

Евгений Зейналов, компания «Майбес»:

– Вы решили строить загородный дом. Сразу возникает вопрос, на чем можно сэкономить. Доля инженерии в строительстве — 5–15% от стоимости проекта, и эти расходы нельзя уменьшить. Мы предлагаем готовые заводские решения для обеспечения дома. На объект привозят готовые блоки и собирают их, как конструктор. Заказчик видит, за что платит. Кроме того, он получает оборудование высокого качества, ему не надо самому по частям комплектовать все это. Расчет можно провести сразу, когда клиент решил, какой площади будет дом, каковы несущие конструкции, определился с участком. Именно тогда можно и нужно начинать думать про инженерную «начинку».

Ненужные соседи

Еще один риск, который редко предусматривают покупатели, — плотность застройки. В разных районах она возрастает с разной скоростью. Во Всеволожском районе количество природных ландшафтов уменьшается на глазах, на Карельском перешейке их тоже становится меньше, Сестрорецк практически стал спальным районом Петербурга.

Мария Федорова:

– Никто из покупателей сегодня не застрахован от появления нежелательных соседей. Есть пример, когда неподалеку от комплекса, где дом стоит 50–80 млн, построили заправку... Конечно, надо поинтересоваться, каковы планы администрации, что здесь будет строиться. Внимательное отношение застройщика, изучение документов позволит избежать таких инцидентов.

Но уже понятно, что ценность нетронутой природы повышается с каждым годом. Дальние варианты выглядят уже не так пугающе. Много предложений в районах, которые прежде не считались популярными. Например, возникают садоводства в Кингисеппском районе, спрос дотягивается до Лодейного Поля. Важным становится не расстояние, а состояние дорог. Вспомните Приозерское шоссе пятилетней давности: расстояние то же, но ехать в два раза дольше.

Артур Кукуяшный, компания «Леверидж»:

– За последние пять — семь лет расстояние стало менее значимым, граница отодвигается. И это понятно: если вы с севера города едете на Васильевский остров полтора часа, то два или четыре часа на дорогу до дачи уже не так страшны.

Наш поселок располагается в 260 км от Петербурга и в 8 км от Порхова Псковской области. В Порхове есть автовокзал, железнодорожный вокзал, больница, милиция, банк... Добраться до поселка можно как на поезде, так и на автомобиле. У нас разработан генплан на 21 участок, в который включена вся инфраструктура. Есть свидетельство о собственности, проведено межевание — выделены участки по 18–20 соток. Мы сделали дорогу, которая проходит по территории поселка. Пробурили скважину, получили воду.

Мы предлагаем участки без подряда, но с коммуникациями, — 10 000 рублей за сотку. Конечно, это не дача выходного дня, это чтобы вывезти семью на природу на все лето. Народа вокруг мало, можно охотиться, ловить рыбу, собирать грибы.