По данным экспертов компании Knight Frank SPb, сейчас в петербургском регионе застройщики реализуют 38 проектов бизнес-класса: это более 2700 домовладений, в продаже — около 1300. Прибавка за 2012 год не слишком существенная: плюс 8 проектов, сняты с продажи примерно столько же. В Подмосковье только реализация за год составила 1400 домовладений бизнес-категории. Другое дело, что всеядные москвичи засчитывают и сделки с участками; чопорные петербуржцы склонны считать продажи наделов сделками вне категорий: кто ж знает, что покупатель потом построит на купленной земле. (Концептуального единства уж точно не добьешься.) С одной стороны, понятно, что, приобретя за несколько миллионов рублей 30–40 соток в «Охтинском парке», он вряд ли ограничится щитовым домиком. С другой — всякое бывает: например, пафосный проект Lake's Berry Club на Вуоксе (с домами под два миллиона евро) переродился в скромный «Сосновый берег» с рекомендованными проектами 6х5 м…

Применимы ли «коттеджные» критерии к таун-хаузам — неясно; непонятно также, по какой ведомости числить смешанные проекты. Коттеджи в составе комплекса-микс «Близкое», на наш взгляд, вполне уместно отнести к бизнес-классу. А квартирки по 1,6–1,8 млн (оттуда же) — вряд ли. «Мне кажется, что поселок бизнес-класса перестает быть таковым, если в нем готовые коттеджи соседствуют с таун-хаузами и земельными участками. Пропадает однородность среды, одна из главных характеристик уровня бизнес-класса», — считает Ван Линань, президент компании «Би Хай Инвест» (комплекс «Мариинская усадьба»).

Специалисты КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечают, что в зоне постоянного проживания (удаленность до 30 км) проекты бизнес-класса сосредоточены рядом с развитыми и популярными населенными пунктами: Юкки, Мистолово, Мельничный Ручей, Медный Завод и т.д. «ПН» выделяет и «сезонный» БК: 2/3 таких проектов сосредоточены в Выборгском районе (Рощино, Пески, Александровка и т.д.).

В Подмосковье, по данным портала Irn.ru, количество проектов БК растет, а вот ценовые показатели пока еще на 30–50% ниже докризисных. У нас картина иная: количественный рост притормозился, да и падение в кризис не было таким уж глубоким; часть проектов из бизнес-класса перекочевала этажом ниже, так что статистику (снижением цены) сильно не испортили.

Маркеры и границы

Ван Линань полагает, что сегодня общепринятой классификации коттеджных поселков нет. Однако можно выделить несколько ключевых для бизнес-класса опций: дома из кирпича или газобетона, назначение — для постоянного проживания; место — не далее 25–30 км от КАД. «Обязательны централизованные коммуникации, наличие управляющей компании, — говорит Ван Лиань, — огороженной, круглосуточно охраняемой территории, собственной инфраструктуры с широким спектром услуг».

По мнению Марины Агеевой, директора по маркетингу компании «ПулЭкспресс», важный критерий — площади участков и домов. «По нашей оценке, средняя площадь наделов в проектах БК для постоянного проживания — 12–15 соток; для дач — 15–20 соток. Площадь домов в этом сегменте — около 200 кв.м. Для строительства в бизнес-классе чаще используют кирпич и клееный брус, хотя возможен и газобетон».

Руководитель проекта «Юкковское» Сергей Москвин, соглашаясь с обязательностью набора «городских удобств», подчеркивает значение единой социальной среды: «Это одно из условий комфортного проживания». Кроме того, комплекс бизнес-класса (в отличие от «эконома») все-таки должен размещаться хоть и поблизости от города, но в красивом месте, вблизи леса или озера. С этим согласен и генеральный директор «Русь: НТ» Дмитрий Майоров: «С точки зрения местоположения необходима живописность ландшафта и изолированность от депрессивного социального окружения». Он также подчеркивает: желателен (в перспективе) рост инвестиционной стоимости, перспективы развития территории.

Тут, конечно, можно поспорить: если конкретное место притягивает инвесторов — последствия не всегда предсказуемы. И гарантировать условия развития не могут ни генплан, ни даже главный архитектор.

Генеральный директор компании «Загородная перспектива» Михаил Дмитроченко уверен, что для бизнес-класса важен умеренный масштаб: поселок не должен содержать более 100 домовладений. Утверждение понятное (в «Альпино» 47 домохозяйств), но небесспорное: в том же «Юкковском», в «Онегин-Парке», да и в «Мариинской усадьбе» домовладений будет побольше. Что не умаляет достоинств этих проектов, да и, пожалуй, напрямую не влияет на темпы продаж. Потому что от количества домов зависит доля дополнительных опций в цене дома и стоимость эксплуатации — а покупатели в этой категории, как мы помним, деньги считают внимательно.
Директор компании «ПетроСтиль» Максим Берг уверен в том, что важнейшая разграничительная линия между категориями пролегает в юридической плоскости.

Взгляд, конечно, неожиданный, но верный.

«Это требование стало актуальным с появлением бОльшего разнообразия форматов: индивидуальные дома, дуплексы, таун-хаузы, квартиры… — говорит Максим Берг. — Покупателю все сложнее разобраться в тонкостях владения самим строением, землей, долей в общественной инфраструктуре и т.д.».

Не поспоришь. Можно лишь возразить, что даже и в некоторых весьма дорогих проектах не все в полном порядке с правами на землю.

За счет фантазии

Все опрошенные нами участники рынка солидарны: конкуренция в этом сегменте становится все более острой и напряженной.

«Думаю, что именно в бизнес-классе — самая плотная конкуренция, — говорит Марина Агеева. — Этот сегмент сильнее прочих пострадал в кризис и до сих пор не вышел на полноценный уровень продаж. Беда в том, что те проекты, которые не успели “проскочить” до кризиса, морально устарели. А новые, разработанные с учетом сегодняшних ожиданий покупателя, находятся в низкой степени готовности».

«Поселков осталось столько же, а количество покупателей уменьшилось, — констатирует Михаил Дмитроченко. — Конкурентная борьба идет не только внутри сегментов, но и между ними: бизнес-класс пытается отнять клиентов у премиум-класса, “эконом” — у “бизнеса”».

Ван Линань согласен: предложение существенно превышает спрос. Именно поэтому на рынке появились мультиформатные проекты — застройщики пытаются диверсифицировать риски. Однако, по мнению руководителей проекта «Мариинская усадьба», сегодня принципиально важный момент — не снижение цены (это в перспективе тупик), а продумывание удобных условий оплаты, рассрочек, минимального первого взноса.

Собственно, продажи в «Онегин-Парке» и «Мариинской усадьбе» свидетельствуют о востребованности такой услуги.

Максим Берг полагает, что соревнование идет не столько внутри категории, сколько в границах территории: «Конкуренция здесь, скорее, локальная: расположенные географически рядом, близкие по цене и качеству проекты конкурируют между собой, безусловно, жестче».

В «Юкковском» сделали ставку на продуманные перспективные решения (кто где будет гулять, чем будут заняты няня с ребенком и пр.). Много внимания уделяют ландшафтному дизайну. Имя Джона Брукса, которого привлекли к этому проекту, — серьезный аргумент для «продвинутых» домовладельцев, хотя вряд ли так уж значимо для основной массы.

В принципе, в бизнес-классе происходят те же процессы, что и на рынке городского жилья: какие-то опции, изначально присущие только элитным объектам, постепенно спускаются в более массовые категории. И здесь важно угадать моду. Думаю, не ошибемся, предположив, что на следующем этапе развития рынка одним из главных критериев выбора станет вменяемое и качественное управление комплексом. И здесь красивые презентации не помогут — понадобится накопленный опыт, отзывы в сетях, управление репутацией.

Странно, что в этой сфере до сих пор не создана «сетевая» профессиональная УК.

Сдвиг по смыслу

Покупатели стали прагматичнее и рацио-нальнее — эту фразу (с незначительными вариациями) мы слышали практически от всех девелоперов. Признаемся: мы слышали ее и до кризиса, и в кризис, и сразу после.

Идеалисты чаще встречаются среди застройщиков, причем именно в дорогом сегменте. Чувствуется: у человека была мечта о загородном доме. Он ее выносил, взлелеял. И вот — воплощает в 30–50–100 экземплярах!

А потом начинает ждать покупателей-единомышленников…

Сухие рационалисты, хорошо умеющие считать и предвидеть, по крайней мере не остаются в проигрыше. А выигрывают те, кто умудряется сочетать жесткий анализ — с легким сдвигом по фазе, с аккуратным риском (Parabola, FreeDom, «Онегин-Парк»).

Рациональное начало в покупателях углубляется (мечтатели среди клиентов или закончились, или пошли в застройщики).

«При покупке участка люди серьезно интересуются результатами инженерно-геологических изысканий, заранее оценивая затраты на выторфовку, мелиорацию и т.д. — рассказывает Марина Агеева. — При покупке готового дома нормой становится приглашение независимой строительной экспертизы. Кроме того, в бизнес-классе, как и в целом на рынке, предпочтения сместились к участкам и домам меньшей площади (12–15 соток, дом около 200 кв.м)».

«Сегодня покупателя волнует не только стоимость домовладения и ее составляющие, но и затраты на содержание и проживание в будущем», — дополняет Сергей Москвин. С этим согласен и Михаил Дмитроченко: «Вопрос: “А сколько мне это будет стоить в месяц?” задает сейчас практически каждый потенциальный покупатель».

Заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит: «Сегодняшний покупатель не готов платить за разнообразную инфраструктуру (при значительном увеличении стоимости обслуживания) предпочитая стандартный набор функций: минимум — детская площадка и административный комплекс, максимум — магазин».

По мнению Дмитрия Майорова, сокращается количество инвестиционных сделок: подавляющее большинство приобретает дома, чтобы в них жить. И это формирует более понятный набор требований, делает рынок более цивилизованным.

Источник: Knight-Frank Research

Источник: Knight-Frank Research

Источник: Консалтинговый центр "Петербургская Нежвижимость"