1421
0
Дмитрий Синочкин

Pуководитель ГК «Стинком» Сергей Феденко: «Финляндия нам не конкурент!»

Стереотипы — штука полезная. Упрощают восприятие мира вообще и рынка в частности. «Строить в 100 км от города — авантюра». «Сезонное жилье в кризис не идет, потому что это предмет роскоши». И так далее. Поэтому особенно интересно, когда они с треском рушатся.

– На загородном рынке есть ключевая проблема: предложение растет быстрее спроса. Вы это ощущаете? И как с этим боретесь? Если боретесь, конечно.

– Предложение действительно растет. Другой вопрос — какого оно качества. Когда поселков было не так много, можно было хотя бы физически их объехать, посмотреть, что люди придумали нового, насколько это качественно. Сегодня почти некогда этим заниматься. Мы просто стараемся спокойно делать свое дело. Выполнять свои обязательства. Стараемся никак их не уменьшать. Клиент, видимо, это ценит. И, получив информацию по своим каналам — это и пресса, и личные рекомендации, — приходит к нам.

– Как у вас менялся покупательский поток, если отсчитывать с докризисного времени?

– Кончено, спрос существенно снизился. С августа 2008-го — раза в два-три как минимум. И вряд ли он в ближайшее время сильно вырастет. Зато сего-дня спрос стабилен.

Мы продаем примерно 50 участков в год. И несмотря на общую схожесть с другими проектами все же предлагаем эксклюзивный продукт. У нас дикая природа, причем на относительно небольшом удалении от города. 100 км на Приморском направлении — сегодня уже недалеко. А, например, с точки зрения нервного напряжения ехать по Выборгскому шоссе и по Приозерской трассе — разница существенная. На Приозерском направлении трафик жесткий. И отдыхать начинаешь, только когда к себе на огород приехал.

– Бурно выросло постоянное жилье на юге, это очень заметно. Но прибавилось ли что-то на севере?

– У нас все, что от Приморского шоссе к заливу, дороже нашей «Гармонии». А все, что выше шоссе,  нам не конкуренты, у них ниже уровень. Там много маленьких проектов, все уже застроено. И получается, что ты вроде как на заливе, но до него метров 500–600, и надо пересечь трассу, пройти через сплошную линию коттеджных поселков, найти щель между заборами, чтобы добраться до пляжа и там походить по песку.

– Если честно — я не очень люблю залив как место отдыха.

– Я тоже. Приехать иногда посидеть в ресторане, пройтись по дюнам — и обратно на дачу. Потому и говорю, что у нас эксклюзив. Чистая природа, не очень далеко от Питера, и у нас с каждым годом — люди это видят — идет планомерное благоустройство. То есть мы не урбанизируем пространство, а органично вписываемся в природу, не нарушая ее. У нас и сегодня встретить на участке ласку, зайца и лису — пожалуйста. Бегают рядом.

– Какие параметры обеспечивают стабильный спрос? Про дикую природу вы сказали. Дорога приемлемая, это важно. Что еще: вложение денег в благоустройство и необходимую «инженерку»?

– Да, это обязательно — правильная инженерия. Вода, магистральный газ, электричество. Это обязательно должно быть. И еще важно выделить обширные территории под общественные зоны. Зеленые прогулочные зоны, площадки, места, где люди будут общаться друг с другом: магазин, кафе…

Такой общественной зоны, как у нас, нет ни в одном из сезонных проектов. Только для парка, мест для прогулок — 2,5 га. Старинная липовая аллея, еще с позапрошлого века. А будет ресторан на месте конюшни, причал для лодок, пляжи, детский досуговый центр. Сидеть у себя на огороде и жарить шашлыки интересно неделю, потом хочется куда-то пойти. Можно к соседу, но тоже быстро надоест.

– Кто будет нести общие расходы?

– Все развлекательные мероприятия — лодки, ресторан — это коммерческая история. Люди будут за это платить. Но не дороже, чем платят за то же самое в других местах.

– Давайте попробуем иначе. Сколько домовладений сегодня продано в «Гармонии»?

– Больше половины из 296 участков.

– Когда больше 90% продано — проект закрывается. Кто будет управлять всей этой радостью?

– Наша управляющая компания. И дальше будет она же.

– У кого на балансе сети?

– У ДНП. Владелец сетей — партнерство.

– Итак, есть ДНП, есть управляющая компания, которую ДНП нанимает. Есть ежегодные и ежемесячные взносы на содержание всего имущества: дорог и т.п. Вы не предвидите конфликтов? Собственникам бывает трудно договориться, какие затраты оправданны, а какие — нет.

– У нас это уже не первый опыт, наша эксплуатационная компания занимается этим четыре года. «Заозерье», «Зайчихино», «Мендсары»… «Заозерье» мы и сегодня прекрасно эксплуатируем. Да, в первый год нужна притирка, становление всегда идет тяжело. Но сегодня есть электронное голосование, не обязательно всех собирать. И потом, само расстояние производит отбор: с каждым десятком километров происходит отсеивание, наши клиенты — очень здравомыслящие люди.
Замечу еще насчет докризисного покупателя: сначала к нам шли те, кто смотрит очень далеко в будущее, а сейчас подтягиваются более прагматичные. И порой те, кто купил участок еще в 2008-м, так и не начали строиться, а из тех, кто пришел в 2010-м, в 2011-м, у некоторых уже не только дом, но и парники.

– Как у вас менялась цена?

– Практически никак. В начале кризиса мы немножко просели, но незначительно, на 10–15%. Сейчас у нас докризисные цены. Базовая стоимость сотки — 70 000 рублей, включая 5 кВт электричества и воду. По электричеству мы сейчас ведем переговоры об увеличении мощностей. Оно у нас уже включено по постоянной схеме, водоснабжение работает, люди пользуются. Осталось газ пустить, в этом году собираемся. 

У нас можно купить участок с коммуникациями минимум за 1,5 млн рублей. Или есть такой лот: 14 соток земли и дом 120 кв.м — 6 млн рублей. С коммуникациями. Дом готов к эксплуатации, человек заходит, расставляет мебель и живет. Есть в «Гармонии» дома и по 400 кв.м.

– Допустим. Но зачем дача в 400 кв.м?

– Разные семьи, разный менталитет. Люди порой строят не просто, чтобы приехать и переночевать, а чтобы была возможность сказать: «Это мое место». У нас как раз владелец 400-метрового дома берет лопату и ковыряется в огороде. С удовольствием!

Люди гуляют, катаются на велосипедах, квадроциклах — кто может себе позволить. Потом — вокруг много старых финских дорог, изумительной красоты места, и никто не ходит — ни грибники, никто. Зимой — лыжи, коньки, снегоходы, снежные бабы. Тишина, воздух…

Люди уже активно используют этот поселок. Даже те, кто еще ничего не построил. У нас на берегу уже два сезона есть зона экологических пикников. Мы там все оборудовали, дров накололи, сложили; мангалы есть, столы, качели, песочница; туалеты есть, мусоросборники. И те, кто еще только строится, приезжают загорать, купаться. Многие уже подружились. Много рыбаков — в Александровском озере есть форель, окунь, плотва, лещ, щука.

К нам даже с Красногвардейского озера приезжают местные на рыбалку!

– А не многовато ли 296 домовладений для одного места?

– Будет поменьше: люди покупают по два-три участка сразу. Опасений нет, мы бережно относимся к природным ресурсам. Все жестко регламентировано. Расположение дорог, движение машин. Мы полгода потратили только на генпланирование! А большое количество участников проекта позволяет обеспечить и инфраструктуру, и охрану природы за разумные деньги.

– Если вдруг кончились сигареты — сколько времени нужно, чтобы доехать до магазина?

– Вообще-то мы за здоровый образ жизни. Хорошо, что кончились. И не надо портить воздух. А так — 15 минут. В Красной Долине есть почта, магазин, полиция, поликлиника...

– Аналитики считают, что спрос на постоянное жилье меньше подвержен перепадам, чем на сезонное. Вы согласны?

– Слышал такое. И о сезонности. И о влиянии выборов… Я всегда думаю: «Господа, вы же не Абрамович и не Березовский, вам-то что до выборов? Вам же не надо будет убегать, если что…» К покупке дачи люди идут годами. Если бизнес есть, если он не провалился, если человек выдержал, то он все равно к этому придет.

– Финляндия — серьезный конкурент?

– Вообще не конкурент. У нас не хуже, только намного ближе. К тому же в Финляндии в последнее время начались националистические настроения...

– Как поживает ваша технология «деревянного кирпича»?

– С каждым годом все лучше и лучше. Конечно, потенциал у него гораздо больше, чем мы сегодня используем. Сейчас мы строим сразу пять домов из такого кирпича в «Гармонии». Всего в поселке примерно половина домов возводится из него. Получается от 40 000 рублей за «квадрат». Сделать «под ключ» дешевле — очень сложно. Разве только за счет очень большой площади.

Совершенствуем технологию. Мы увеличили размер кирпича, то есть толщину стен, изменили физические свойства.

Финны к нам недавно приезжали и согласились, что хваленый клееный брус все равно по экологии уступает кирпичу: клей-то применяется.

– Насколько для ваших клиентов важна финансовая составляющая? Многие ли покупают в рассрочку?

– Все меньше. Люди стараются купить землю сразу, а уже дом — в рассрочку и с поэтапной оплатой.

– С банками получается договориться об ипотечном кредитовании?

– Знаете, мы за эти годы столько потратили времени и сил на переговоры с банками, что потеряли желание и надежду на сотрудничество с ними.

Кстати, если человек берет землю в ипотеку, это значит, что у него точно нет денег на стройку. Я считаю, что это путь в никуда: мы продадим, и у нас останется «инвестиционный лес». А последние два-три года показали, что при относительно медленных продажах участков у нас постоянно шла стройка. Даже зимой.

– Как насчет перспектив на 2012 год?

– У нас задел с 2011-го на 2012-й остался еще по строительству. И обращения наших клиентов позволяют думать, что мы будем строить очень интенсивно. Это и строительство домов, и развитие поселка. Проект не стоит на месте.
Нам надо в этом году закончить последние инфраструктурные работы. И к следующему наши мощности будут свободны — тогда подумаем и о новых проектах.

Беседовал Дмитрий Синочкин

если понравилась статья - поделитесь: