1637
0
Дмитрий Синочкин

Генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев: «Граница между регионами — искусственная»

Если наблюдать за рынком долго, то видишь не отдельные проекты, а как постепенно складывается новая ткань пригорода. В одном месте преобладают коттеджные поселки, в другом полезли многоэтажки плотной застройки. Это вполне органичный процесс, и при большом увеличении забываешь, что его запускают (или притормаживают) люди. От их представлений о развитии зависит, каким будет пригород послезавтра.

– У вас сколько на сегодня объектов жилой застройки? Bagatelle, «Тридевяткино царство», «Новые Колтуши» и «Дома в “Новодевяткино”», так?

– Да. Это то, что сейчас в открытой продаже. Основной проект в настоящий момент — муринский, «Тридевяткино царство».

– Откуда название?

– Друзья подарили, мы им благодарны. Мы недавно открыли продажи. Предполагаем построить в этом месте порядка 240 000 кв.м.

– Несколько очередей?

– Да. Мы рассчитываем за 5–6 лет освоить этот объем. Общая площадь жилого комплекса составит около 210 тыс. кв.м. Первая очередь строительства уже запущена с точки зрения продаж, ее общая площадь — почти 30 тыс. кв.м.

Мы сейчас завершаем работу в «Новых Колтушах», там строится предпоследний дом. В первой половине этого года начнем его сдавать в эксплуатацию. Там всего будет порядка 140 000 кв.м.

Ну, и еще два проекта в тех же Колтушах, у нас там еще около двухсот с небольшим тысяч «квадратов». У нас 40 га в собственности. Надеемся, что уже к концу года выйдем на стройплощадку.

– Это будет не многоэтажка?

– Это будет мало- и среднеэтажное строительство. Bagatelle в южной части Всеволожска у нас был таким пилотным проектом в формате «микс».

– Квартиры и таун-хаузы?

– Ну, таун-хаузов в Колтушах будет поменьше, чем в Bagatelle. В основном квартиры, может быть, чуть увеличенного метража. И главное —мы хотим поменять концепцию. Хотим немного сдвинуть ее в сторону малоэтажной застройки с довольно большой площадью озеленения.

– То есть по набору опций это будет бизнес-класс, а по цене, видимо, верхняя часть эконом-класса… И это будет многоквартирный комплекс, с долей таун-хаузов, но без частных домов?

– Да, примерно так. И мы видим это даже не как один комплекс, а несколько кварталов, по сути —микрорайонная застройка. Может быть, со своей закрытой территорией, зоной благоустройства. Чтобы люди могли выйти в свой двор, могли на уровне окна видеть деревья… Чтобы были  кусты, детская площадка. Открытые паркинги. Чтобы все это было чуть ближе к западному стандарту. Эта концепция у нас давно зрела. Если б не кризис, таких поселков было бы больше. Продажи в Bagatelle, который мы достраиваем, показали, что такая модель обоснованна.

Если не будет никаких курсовых изменений, то мы, наверное, начнем продавать на уровне 50 000–55 000 рублей за 1 кв.м.

– Есть примерный план продаж на год?

– Мы рассчитываем в этом году вывести в продажу 70 000–80 000 кв.м. Считаем, что около 50 000 кв.м сможем реализовать в 2012-м и 2013-м. К 2014-му выйдем на 100 000–120 000 кв.м ежегодной реализации.

Возможно, в кризисные три года у нас было меньше проблем, чем у коллег. Мы сумели достроить дома.

– Конкуренция жесткая. Практически одновременно выходит в продажу Юнтолово. Должны запускаться проект в Мистолово, комплекс NCC Village под Всеволожском. Я уж не говорю о южном направлении: «Старт Девелопмент», «Кивеннапа-Юг» и прочее. Вы отберете покупателей у многоэтажек в Кудрово и Мурино, или граждане перестанут покупать частные дома?

– Мы считаем, что большинство потенциальных жителей малоэтажных комплексов — это нынешние покупатели многоэтажек. Но наша концепция — это следующий шаг в развитии эконом-класса. Один из вариантов, который на данный момент никак не реализован.

Комфорт, отсутствие большого количества бетона над головой. И это расширение предложения; многоэтажки никуда не денутся: те, кому это удобно и привычно, выбирают это направление. Но многие готовы к смене формата, мы с ними работаем.

– В этом формате есть определенные проблемы: он непривычен, причем половина квартир — либо первый этаж, либо последний. А у покупателей есть свои стереотипы: они ожидают скидок в таких случаях.

– Да, есть такая проблема. Но в том же Bagatelle мы над этим думали. И, например, палисадничек два на три метра перед собственным окном уже позволяет человеку чувствовать себя по-другому, когда он смотрит из окна квартиры на первом этаже. И с точки зрения последнего этажа тоже возможны какие-то интересные дополнительные решения. Не обязательно глобальные скидки. Может, добавить площадь балкона — чтобы у человека было чуть больше неба над головой, чем на втором-третьем этажах. Архитектура и планировочные решения в таких домах обязаны быть намного интереснее, чем стандартные кубики многоэтажек.

– В чем конкурентное преимущество ваших проектов?

– Мы специалисты по монолитному домостроению. Не буду говорить, что другие технологии плохие, но уверен, что монолитное домостроение хорошее. Особенно в нашем качестве и исполнении. В Петербурге оно известно. Известная технология, внятно построенный дом, свобода с точки зрения архитектуры, ничем не ограниченная планировка.

– А почему вы сейчас не строите жилье в Петербурге?

– В свое время мы выбрали концепцию микрорайонов. В Петербурге это слишком долго или дорого. Нам важно выходить на площадку не на один-два года, как при точечной застройке, а на три — пять  лет. Люди видят, какие дома строятся, что представляет собой продукт, за который они платят. Поэтому мы сосредоточились на области. Второй момент —наше стремление работать в эконом-классе.

– Если вы строите микрорайон, значит, вы занимаетесь и социалкой. И в этих 55 000–60 000 уже заложены детсад, школа. Кто несет затраты?

– В «Тридевяткином царстве» мы по собственной инициативе рассматриваем увеличение социальной нагрузки, объемов социального строительства.

– Благотворительностью занимаетесь?

– Нет. Но считаем, что предусматривать такое строительство необходимо. Не потому, что мы лучше всех остальных и больше думаем, например, о детях. Просто это естественное развитие рынка.

– Все больше думаете о прибыли, а без детей она не получается, да?

– Звучит, конечно, цинично. Но примерно так. Людям нужна более комфортная среда.

– И у кого на балансе будет садик?

– Будем думать. У нас есть проект детсада на коммерческой основе. Есть заинтересованные инвесторы, коммерческое предложение. Мы не против того, чтобы и строительство, и управление этими объектами отдать области. Но область пока не слишком большой интерес проявляет.

Со школой у нас пока такого предложения нет, но я надеюсь, что за ближайший год мы это доработаем.

Ввод детсада запланирован на 2014 год. И если это будет не государственный сюжет, значит, будет частный.

 – В Колтушах есть определенные проблемы с водой. Вы будете участвовать в проекте строительства водовода?

– Да, при координирующей роли администрации мы в одном из проектов поучаствуем. На самом деле в этом месте есть два-три альтернативных проекта. Это интересное направление и весьма прибыльное дело.

Удивляет отсутствие внятной региональной программы. В результате цены на инфраструктуру завышены, строительство притормаживается. Да и сама фраза: «В петербургском регионе ощущается недостаток воды» — ведь чушь полная! Вода у нас есть везде.

– Вернемся к структуре спроса. Судя по вашим выкладкам, вы претендуете примерно на 10% областного рынка. А если говорить только о многоквартирных домах — то и больше. Сколько среди ваших покупателей петербуржцев, сколько — жителей области?

– Граница между регионами надуманная, искусственная. Наши покупатели порой рассматривают альтернативы в Купчино, СПЧ, на Ленинском проспекте. А потом нередко останавливаются на наших предложениях. Оттуда, где мы строим, доехать в центр порой проще, чем с Юго-Запада.

– Но ведь мест приложения труда в Новых Колтушах все же не предвидится? Да и в Девяткино…

– Как и в спальных районах. Есть концепция развития, в которой предусмотрено создание самодостаточных районов: там и работа, и культура… Я не вижу будущего в таком направлении. Люди же работают не только в офисах, но и на фабриках. Так ли приятно жить, когда из окна эту фабрику видно? Другое дело, что должна быть возможность быстро и удобно доехать до работы. За 20–30 минут. Это вопрос транспортного сообщения. Тогда не будет и негативного влияния промышленного кластера на жилую застройку.

– Если я вас правильно понял, то ни спальные районы с «маятниковой» миграцией, ни самодостаточные города-спутники — не панацея… Но вы же не будете дороги строить?

– Это невозможно. Частный инвестор не найдет покупателей, готовых за эти дороги платить. Это длинные деньги, а все длинные деньги — функция государства.

– Как вы оцениваете динамику спроса на жилье в ближних пригородах на ближайшие год-полтора?

– Спрос растет. Рост заметен с августа 2011-го. При относительной стабильности и если греки с испанцами не подведут, положительные изменения сохранятся… На строительный сектор влияет стоимость денег. И прогнозировать глобальную ситуацию мы не можем.

Дефицит обеспеченности жильем все еще есть. Здесь есть такой критерий: в городах, которые выходили на показатель ввода 1 кв.м на человека в год, получалась как минимум остановка в росте цен. Петербург с Ленобластью — это порядка 6 млн человек, и пока не будет совокупного ввода на уровне хотя бы 4 млн кв.м —мы не выйдем из дефицита.

– Московская область уже несколько лет вводит в разы больше жилья, чем Москва. Но там немного другая история: в Московской области городов районного уровня десятка полтора, а у нас — Всеволожск, Выборг да Гатчина. В чистом поле ведь не начнешь строить кварталы?

– Да, но это не только проблема, это и направление развития. Как минимум необходима нормальная транспортная инфраструктура.

Строительство увеличивается, уровень конкуренции повышается, это хорошо не только для покупателей, но и для нас. Конкуренция позволяет выстраивать нормальный рабочий процесс. В предкризисный период конкуренции не было, и продавалось, по сути, все, что строилось. Сейчас происходит переориентация с точечного строительства на более масштабные проекты квартальной и микрорайонной застройки. «Миллионников» у нас больше двадцати, но еще никто не придумал, как этот миллион в одном месте продать за год-два.

Я думаю, что успех в строительстве на данный момент примерно на 30% зависит от финансового сектора. От состояния банков, от развития ипотеки, от того, будут ли финансироваться федеральные жилищные программы. То есть от денег.

Беседовал Дмитрий Синочкин

к сведению

Группа компаний «УНИСТО Петросталь» имеет давнюю и основательную историю.

В 1966 году был создан трест «Ташкентстрой» — для восстановления разрушенного землетрясением города. Когда загладили следы катастрофы, организацию преобразовали в трест №18 «Университетстрой». В 1989-м трест превратился в арендное предприятие, тогда же была создана фирма «Петросталь», которая занималась быстровозводимыми конструкциями. В 1991-м было зарегистрировано Универсальное строительное объединение (ЗАО «УНИСТО»).

Сегодня группа объединяет более десяти компаний и обеспечивает полный цикл инвестиционно-строительного процесса.

если понравилась статья - поделитесь: