1443
0
Дмитрий Синочкин

Маркетинг на канате

В конце марта — впервые с начала кризиса — в нескольких средних банках объем выданных кредитов превысил приток денег на депозиты. Может быть, граждане начинают тратить? Если так — часть этих денег  неизбежно перетечет на рынок загородного жилья.

По Жванецкому, история России — борьба невежества с несправедливостью. На рынке загородных объектов можно наблюдать вариации на ту же тему: сражение жадности с осторожностью.

С начала года макроэкономические показатели (цены на нефть, индекс РТС) — в плюсе. События в Ливии и трагедия Японии вселяют в аналитиков сырьевых рынков (на редкость все же циничная профессия) дополнительный оптимизм.

Руководители Минфина поговаривают о профицитном бюджете и формировании резервного фонда; уровень продаж на автомобильном рынке (в том числе и в дорогом сегменте) достиг докризисных показателей.

Финансисты рассчитывают на перемену тренда: они надеются, что «сберегательные» стратегии населения, господствовавшие в последние два года, вот-вот сменятся очередным потребительским бумом. На депозитах накоплена круглая сумма — 10 трлн рублей. А ставки по депозитам в крупнейших банках не превышают 8–8,5% — то есть, скорее всего, находятся ниже уровня инфляции.

Девелоперам загородного сегмента это было бы очень на руку. Пока эксперты сходятся в консенсус-оценке: за год в петербургском регионе покупатели приобретают 10–12% домовладений, выставленных в организованном сегменте (дома и участки в коттеджных поселках, секции в таун-хаузах). То есть наличного запаса хватит лет на восемь, если не затевать новых проектов.

По данным «Петербургской Недвижимости», за прошлый год застройщики вывели на рынок около 100 новых поселков. Видимо, в расчете на будущий спрос?

Но даже при развитии событий по оптимистичному сценарию легкой жизни у «коттеджных» девелоперов не получится. В пригород массово вышли «большие» застройщики: из 12 000 областных квартир, сданных в этом году, две трети пришлись на ближний радиус (30-километровую зону). А строится вдвое больше: «Семь столиц», «Новый Оккервиль», комплексы в Ново-Девяткино и Юкках, микрорайон «Южный»…

Малоэтажные многоквартирные комплексы (ММК) выстреливают залпом: летом в продаже появится жилье сразу в пяти-шести проектах такого типа (см. обзор Галины Стащак в этом же разделе).

Новое налоговое законодательство (с переписью всего и оценкой рыночной стоимости) резко увеличит издержки лендлордов, владеющих большими наделами. Значит, не миновать выброса новых площадок, и не исключено, что по демпинговым ценам.

Наконец, множатся и собственные риски загородной застройки, особенно — после совместных разъяснений ВАС и Верховного суда по поводу самостроя.

Первой мишенью системных проверок стали многоквартирные дома и таун-хаузы, построенные на участках ИЖС.

В подмосковном Одинцове снесен трехэтажный дом на 55 малогабаритных квартир, построенный предприимчивым девелопером на собственном участке в зоне ИЖС. Такое же решение вынесено в отношении еще трех многоквартирных домов, возведенных по аналогичной схеме.

По оценкам экспертов, в Подмосковье за последние годы продано не менее 3000 квартир, которым сопутствуют те же риски.

Многочисленные «карательные акции» проходят в Краснодарском крае. (Правда, есть опасения, что проверки все-таки выборочные: сносят не всех подряд, а кого надо.)

В Петербурге аналогичные истории происходили и происходят в Озерках, в Красносельском районе, хватает подобных примеров и в Ленобласти. Юристы специализированных фирм предлагают на своих сайтах «пошаговую схему»: как построить на участке ИЖС таун-хауз
и зарегистрировать его, избегая претензий  контролирующих органов.

Один из застройщиков предлагает желающим вложить средства в такой проект, гарантируя на финише «регистрацию через суд»… Очевидно, что рискованность такого варианта для большинства покупателей значит больше, чем соображения сиюминутной выгоды.

Коллеги из журнала «Эксперт», не снимая вины с лихих застройщиков, указывают и на другие причины «правового перекоса». В большинстве подмосковных городков и поселков не принята градо-строительная документация — что порождает неопределенность и позволяет чиновникам карать и миловать по усмотрению. Подмосковный губернатор Борис Громов мечет в нарушителей начальственные перуны: «Многоквартирные небоскребы строят чуть ли не на садовых участках, а контролирующие органы остаются в стороне!» Хотя он же, по данным «Эксперта», вычеркнул из региональных градостроительных нормативов две ключевые таблицы, регламентирующие этажность.

Специалисты полагают, что сохранение «подвешенной» ситуации вкупе с ужесточением контроля позволяет местным администрациям эффективно расчищать площадки под крупных игроков для более доходных проектов многоэтажного строительства.

На очереди — «переваривание» поправок в Градостроительный и Земельный кодексы, усвоение первых уроков ГЧП, неизбежные споры вокруг справедливой или несправедливой стоимости, определенной кадастровыми оценщиками…

«Лучше плохие правила, чем их постоянное усовершенствование», — в сердцах сказал мне знакомый строитель.

С ним трудно не согласиться.

Дмитрий Синочкин

если понравилась статья - поделитесь:

апрель 2011