570
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Промежуточное жилье

Архитектор Владимир Любомиров живет в таун-хаузе в Коломягах — в одном из первых петербургских малоэтажных комплексов. «Минусом» такого типа жилья он считает то обстоятельство, что непросто решаются общие проблемы управления. Все остальное: площадь, комфорт, участок, возможность поставить машину — числится в «плюсе».

Таун-хаузы завоевывают популярность. Такое жилье становится все более распространенным (в связи с удорожанием земли — особенно) у застройщиков; постепенно привыкают к нему и покупатели.
По числу предлагаемых к реализации комплексов лидируют ближайшие пригородные районы: Курортный (20,5%), Приморский (12,8%), Выборгский СПб (20,5%), Петродворцовый (7,7%) и Всеволожский (12,8%). В них сосредоточено 74% от общего количества проектов. В отличие от коттеджей таун-хаузы в большинстве случаев рассматриваются в качестве альтернативы городской квартире, и значительное удаление от городской черты делает их менее привлекательными для потребителя. Возводить таун-хаузы в городе застройщикам невыгодно из-за высоких (относительно пригородной зоны) цен на землю и ограничений, обусловленных регламентом застройки.
Сегодня эти объекты можно отнести к сегменту жилья повышенной комфортности. Это определяет основные требования к их месторасположению: наличие зеленой зоны, водоема (лучше — с пляжем) в радиусе «шаговой» доступности, развитая городская инфраструктура.

С этой точки зрения Курортный, Приморский и Выборгский и Петродворцовый районы для «среднеплотной» застройки подходят лучше всего.

Непосредственно в городской черте размещаются 19% строящихся таун-хузов (Каменка, Коломяги), 11% — на удалении до 10 км, 27% — до 20 км, еще 30% — также в радиусе условной транспортной доступности, до 30 км. То есть таун-хауз — это преимущественно постоянное жилье. Если сезонное — то лишь в суперпопулярной зоне, востребованность которой обусловливает высокие цены на землю (например, в Сестрорецке).

Земля диктует

Курортный район — бесспорный лидер по объему предложения таун-хаузов: на конец 2007 года здесь реализовалось порядка 32% от общего объема жилья, предлагаемого в сблокированных коттеджах. В Зеленогорске и Сестрорецке такие варианты составляют почти треть от выставленных на продажу домовладений (28%).

Удорожание земли заставляет строительные компании уплотнять застройку и предлагать потребителям таун-хаузы вместо традиционных для этой зоны коттеджей.
Особенность Курортного района определяет функциональное зонирование, предполагающее значительное количество участков под рекреационные объекты (туристические базы, пансионаты, санатории, базы отдыха и т.п.).

В сочетании с ограниченным предложением крупных территорий под жилую застройку это стимулирует развитие нестандартных юридических схем продаж. Например, комплекс таун-хаузов «Солнечный берег» в поселке Солнечное, вышедший на рынок в 2007 году, в документах значится как курортная база отдыха, позиционируется на рынке как апартамент-отель, а фактически продается как жилье.
Второе место по объему предложения занимает Всеволожский район: 17 % от суммарного числа домовладений, реализуемых на рынке в формате «таун-хауз». Такое положение район занимает благодаря двум масштабным проектам: «Янино-2» Национальной жилищной корпорации (62 таун-хауза) и «Малый Петербург» компании «СитиСтройСервис» (98 сблокированных домовладений). Близость Всеволожского района к городской черте и значительная протяженность близких к городу зон делают его привлекательным как для застройщиков, так и для покупателей.

По количеству домовладений, выставленных в предложении, Тосненский район немного уступает Всеволожскому, однако площади таун-хаузов здесь поменьше. В силу ряда факторов (удаленность от центра, сложившийся статус территории, стоимость земли и др.) здесь предлагаются бюджетные варианты.

Традиционными местами строительства малоэтажных комплексов, в том числе и проектов, включающих таун-хаузы, являются Приморский и Выборгский районы города. На конец 2007 года в Приморском районе предлагалось 14% от общего объема жилья в данном формате и 13 % от общего числа домовладений, представленных на рынке. Проекты, в состав которых входят таун-хаузы, в основном сосредоточены в зоне от Удельного парка до Шувалово, включая микрорайон Коломяги, а также Ольгино.

Предложения Выборгского района Петербурга составляют около 9% от общего объема таун-хаузов и почти 8% от всех предлагаемых домовладений. Обладая уникальным набором факторов (расположение в городской черте, наличие водоемов, городская инфраструктура и возможность подключения всех городских коммуникаций), район продолжает притягивать застройщиков. По итогам 2007-го Выборгский является лидером по числу открытия продаж. За истекший год в предложении появились таун-хаузы в следующих проектах: «Таун-хаузы в Парголово» («Дальпитерстрой»), 3-я очередь «Новой Скандинавии» (корп. 7Б, «АТ-Альянс»), «Таун-хаузы на Песочной улице» (АН «Земля и Право»), «Шуваловская усадьба» («Миэль-Недвижимость»), малоэтажный комплекс «Флагман» («Аксиома»), комплекс «Парголовский» («Строй-Альянс»). Большинство сблокированных коттеджей размещено близ Суздальских озер.

Предложения в Петродворцовом районе, по данным на конец 2007 года, занимают 5% от общего объема таун-хаузов. В Пушкинском районе сосредоточено 3%.

Камень, дерево, бумага…

Основным материалом, используемым при строительстве таун-хаузов, является кирпич. Это обусловлено тем, что потребители рассматривают таун-хауз в первую очередь как альтернативу городской квартире повышенной комфортности. А значит — он должен соответствовать представлениям граждан о качественном комфортном жилье по всем возможным характеристикам, в том числе — и по выбранной застройщиком технологии. Как правило, кирпич применяется при строительстве объектов, позиционируемых в верхнем (комплекс «Флагман») и в среднем («Таун-хаузы в Парголово») ценовых диапазонах. В предложении также велика доля коттеджей из бетона. По такой технологии могут возводиться таун-хаузы как верхней (например, «Респект Хаус» в Приморском районе), так и средней («Круговая, дом 3» в том же Приморском) ценовой категории.
В доле панельно-каркасных таун-хаузов значительный вес имеют такие проекты, как «Малый Петербург» и «Янино-2». Как правило, по каркасной технологии возводят объекты среднего и нижнего ценового диапазона. Однако в 2007 году на рынке появились два довольно дорогих проекта: «Мини-Европа» финской компании «Нордик Хаус» и «Удельный парк» от компании «Содружество» — с каркасными домами.

Монолит при строительстве таун-хаузов сегодня используют редко. Этот вариант, как правило, предпочитают застройщики, имеющие непосредственное отношение к его производству. Например, коттеджи в Кузьмолово продает компания «РОССТРО Велокс», у которой есть собственное производство несъемной заливной опалубки на основе щепоцементных плит Velox.

Плавный подъем

На протяжении всего 2007 года наблюдалось устойчивое подорожание таун-хаузов. Внутригодовые колебания динамики средних цен объясняются изменениями как ценовой политики, происходившими под воздействием конъюнктуры, так и состава представленных на рынке проектов. На начало 2008-го «бюджетные» предложения таун-хаузов представлены в более удаленных районах: Гатчинском, Тосненском, Приозерском.

В проекте «Новая Карела» (Приозерский район) объект минимальной площадью 62 кв.м можно приобрести за $76 000, в «Жар-птице» (Тосненский район) таун-хауз площадью 102 кв.м обойдется в $138 000, в комплексе «Коммунар» (Гатчинский район) типовая секция площадью 163 кв.м стоит $160 000.

В средний ценовой диапазон попадает большинство таун-хаузов, представленных в проектах Всеволожского района, а также практически все сблокированные коттеджи, реализуемые в малоэтажном комплексе «БельВиль». Объекты стоимостью $350 000 – 500 000 преимущественно представлены в Приморском, Пушкинском, Петродворцовом и Выборгском районах Петербурга. Большинство таун-хаузов, предлагающихся в Курортном районе, стоят от $500 000 до $700 000.
В этом ценовом интервале представлены такие проекты, как «Лесная дача», «Рай в шалаше», «Сестрорецкие дубки», «Еловый дом».

Дмитрий Синочкин

 

Распределение таун-хаузов по материалам постройки (данные по базам предложений)

Материал

Доля, %

Кирпич

41

Бетон

35

Каркас

15

Монолит

9

 

Распределение таун-хаузов по ценовым диапазонам

Цена, $ тыс.

Доля, %

До 200

10

200–350

33

351–500

19

501–700

22

Свыше 700

15

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

 

comments powered by HyperComments

апрель 2008