596
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Малоэтажка в обратной перспективе

В Аничковом дворце в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» специалисты и участники рынка загородной недвижимости дискутировали о «тенденциях и перспективах». Организаторами встречи выступили «Бюллетень Недвижимости» и «Пригород». Для обсуждения мы постарались предложить наиболее важные (с нашей точки зрения, конечно) темы: может ли малоэтажка составить реальную конкуренцию городской застройке; как формируются новые депрессивные территории; каковы сегодняшние потребности покупателей… Краткий отчет о конференции мы предлагаем вниманию читателей.

Евгений Домрачев:

– Сейчас по заказу областного правительства разрабатывается схема территориального планирования ЛО, а в соответствии с Градостроительным кодексом — схема территориального планирования административных районов. В работе 13 из 17 районов. В соответствии с Градостроительным и Земельным кодексами без согласованных и утвержденных генпланов городских и сельских поселений переводить земли сельхозназначения под те или иные нужды (в основном под жилищное строительство) невозможно. На территории области — 142 сельских поселения и 62 городских. По большинству из них идет работа. Я с некоторым сомнением отношусь к особо оптимистичным прожектам. На мой взгляд, сегодня нужно делать акцент не на элитные поселки, а на поселки сегмента «эконом», то есть доступные для среднего, а возможно, и ниже среднего класса. Все объекты социальной инфраструктуры инвесторы должны возводить на свои деньги. Это и понятно: объекты во всех коттеджных поселках приобретают жители Петербурга. Для областного и районных бюджетов затраты на обустройство социальной инфраструктуры (объекты здравоохранения, школьные и дошкольные учреждения) — неподъемные. Нравится инвесторам или нет, такова позиция областного правительства.

Олег Еремин:

– Проект «Новая Ижора» часто называют поселком, но я настаиваю на том, что это полноценный жилой район на границе Петербурга и области. Наш проект комплексной малоэтажной застройки — новый стандарт городского проживания для России. Главное сейчас — отработать механизм, выявить все проблемы, которые мешают развиваться данному направлению. Для реализации проекта мы открыли домостроительный комбинат. В мае прошлого года он выпустил первую продукцию. Для строительства выбрали территорию, которая граничит с областью и существующей застройкой города Колпино. Общая площадь участка — 280 га. В будущем эта территория за счет продолжения Софийской улицы, развития Московского шоссе и других преобразований обретет хорошую транспортную доступность. Вся нагрузка: создание дорог, инженерных сетей внутри района — легла на плечи холдинга. Из бюджета мы не получаем ничего. Причем сети заказываем из самых современных материалов: полиэтилена, пластика и так далее. Инженерные сети «Новой Ижоры» не потребуют ремонта лет 40–50. Такой же подход у нас и к дорогам. Мы построили канализационный коллектор, близок к завершению водовод. Внешние сети водоснабжения и канализации будут закончены весной, и мы сразу же приступим к строительству межквартальных сетей и улиц. Сегодня можно заключать договоры минимум на 400 домов из 600, запланированных в первой очереди строительства. В ней представлены три серии: 127, 129 и 133 кв.м. Во второй очереди наряду с «односемейными» будут и дома на две семьи. Покупатель получает готовые фасады, кровлю, двери и окна. В каждом доме стоят котлы автономного теплоснабжения и радиаторы. Все это подключено и работает, покупателю не придется ничего дополнительно приобретать.

Вячеслав Михайлов:

– На рынке загородной недвижимости представлены программы приобретения в кредит дома или коттеджа на вторичном рынке, целевой заем под залог участка и ссуда под залог квартиры. (Когда объект залога не устраивает банк, клиент берет деньги под залог квартиры, а покупает по своему усмотрению дом или коттедж.) В целом ипотечные программы в этом сегменте рынка развиты слабо. Ипотека составляет не более 10–15% от всего объема продаж загородной недвижимости. На первичном рынке два года назад в кредит можно было купить единичные объекты, сейчас их несколько десятков. У значительной доли застройщиков нет большого опыта работы на этом рынке, они имеют непродолжительную кредитную историю и выступают с малым количеством объектов. В связи с американским кризисом изменились параметры кредитных программ: ставки повысились от 0,5 до 1,5%.0 Первоначальный взнос в среднем составляет 20–40% стоимости залога, что, конечно, часто бывает неподъемным для клиентов. Кроме того, банки предъявляют жесткие требования к предмету залога: дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, оснащен электро-, водоснабжением, отоплением, канализацией. Назначение земель — ИЖС или, по крайней мере, с разрешенным дачным использованием. Банки заинтересованы, чтобы объект был ликвидным: старые постройки или объекты, которые они считают ненадежными, не принимают. Кредиторы станут активнее на загородном рынке после преодоления последствий ипотечного кризиса в США. Также это связано с повышением ликвидности загородных объектов. Важный фактор для развития ипотечных программ на загородном рынке — рост числа крупных и надежных девелоперов, увеличение количества риэлторов, работающих на рынке загородной недвижимости.

Дмитрий Зюзин:

– Девелопмент — это процесс управления проектами в области недвижимости. Простейший алгоритм девелопмента участков: подбор объекта, подбор участников, исследование рынка, маркетинг, финансирование, приведение надела из состояния «полуфабриката» по правовой и инженерной составляющей в состояние «продукта». Более полный комплекс включает строительство, при необходимости — создание инфраструктуры, управление готовым объектом. То есть: с нуля — «под ключ». Полноценная реализация проекта требует от девелопера больших и финансовых, и управленческих затрат. Новички, которых привлекает хорошая рентабельность, совершают типичные ошибки. Например, не успевают в срок подготовить разрешительную документацию и начинают продажи. Это нередко ведет к нарушению обязательств перед покупателями, а возможно — и к смене концепции всего проекта. Ведущие игроки этого рынка выработали определенные алгоритмы. Методология, разработанная компанией «Терра», в качестве основного критерия предполагает введение понятия «эффективная доходность». При расчете проекта стоимость земли учитывается не по цене приобретения, а по текущей рыночной стоимости на момент реализации. То есть из общей доходности вычитается дельта, образовавшаяся в результате роста рыночной стоимости земли за период строительства. Это принципиально для оценки эффективности проекта, потому что бурный рост цен на землю в последние годы покрывал все ошибки и просчеты девелоперов. Также необходимо оценить и другие факторы, влияющие на эффективную доходность: себестоимость строительства, ставки кредитования, прочие расходы. На поверку в 43% реализованных в Подмосковье проектов (а это для Петербурга хорошее методическое пособие) эффективная доходность была отрицательной. Проще говоря, инвесторы получили бы больше прибыли, если б вообще не занимались девелопментом. Это так называемый «инвестиционный парадокс», когда проекты, по сути разрушающие стоимость, тем не менее в целом становятся доходными из-за значительно подорожания земли. Также и сроки реализации оказались неожиданно большими, в 3–3,5 раза превышающими нормальные рыночные (11 месяцев против 3–6). Вывод: большая часть проданных домов изначально была неликвидной. Анализ показывает, что практически все проекты с низкой или отрицательной эффективной доходностью содержали существенные ошибки при выработке общей концепции, проектировании и строительстве. Примеры по-настоящему удачных проектов, доходность от которых определяется созданием продукта, отвечающего запросам покупателей, а не ростом цен на землю, пока единичны.

Ирина Гудкина:

– Покупательский спрос на объекты загородной недвижимости продолжает расти, наиболее активно — в сегменте коттеджных поселков. В них могут входить различные типы жилья: коттеджи, таун-хаузы, малоэтажная застройка. Предложение увеличивается за счет активизации строительства в уже сложившихся зонах коттеджной застройки, постепенного освоения новых территорий в мало популярных южном и восточном направлениях (Гатчинский, Кировский районы) и расширения зоны охвата по удаленности от города. На сегодня можно выделить следующие причины приобретения жилья в коттеджном поселке: нужно дополнительное жилье за чертой города; это модная тенденция: ориентируясь на западный образ жизни, многие граждане стремятся сменить городское проживание на жизнь в пригороде, на природе, в собственном доме; вложение свободных денег в недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду; для некоторых — постоянное место жительства из-за того, что в городе невозможно купить жилье такого же качества и за ту же цену. Как правило, покупатели начинают искать варианты, уже имея сложившееся представление о том, что хотели бы приобрести. Важнейшие критерии, определяющие выбор жилья в загородном коттеджном поселке: местоположение коттеджного поселка, близость к городу; хорошая транспортная доступность; полное обеспечение поселка инженерной инфраструктурой (электричеством, газом, водопроводом, канализацией); цена: покупатели хотят приобрести более дешевое, чем в городе, но качественное жилье; правовой статус земли, на которой располагается поселок (ИЖС или ДНП); материал, из которого изготовлен дом; однородность социального окружения; однородность окружающей застройки; инфраструктура поселка; природный ландшафт (как правило, покупателей интересует наличие поблизости естественных водоемов и леса); гарантия качества и соблюдение технологий, использование качественных материалов. Для покупателей сегмента «эконом» на первый план выходят цена и форма оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более высоких сегментов значимым является местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и пр. В качестве не решающих, но весьма важных критериев покупатели отмечают такие: размер поселка, количество соседей; эстетическая привлекательность; наличие участка необходимой площади; соотношение надела и размера дома; качество подъездных дорог; сроки строительства; единый архитектурный стиль (для поселка).

Дмитрий Свительман:

– Реальным катализатором перемен послужил взрывной рост стоимости земли в городе, когда стало действительно интересно заниматься редевелопментом промышленных территорий, когда построили Кольцевую автодорогу и появилась возможность выносить проекты ближе к городской черте или за нее. Существует сезонная миграция жителей. По разным данным, от 2 до 2,5 миллионов петербуржцев каждый летний сезон становятся фактически жителями Ленобласти. По сведениям, которые приводили чиновники, из 1,8 миллиона садовых и дачных участков области 1,4 миллиона принадлежит горожанам. Это очень мощный сезонный вектор, который направлен из города в область. Плюс у части горожан возникает потребность переселиться из душного, пыльного города в более комфортные и экологически чистые условия малоэтажного жилья, но так, чтобы сохранялась определенная связь с городом. Какие возникают проблемы? Первая, как и везде, это транспорт. Ситуация с въездом в город в комментариях не нуждается уже давно. И с ростом проектов коттеджного строительства в пригородах мы получим взрывное увеличением транспортных потоков. «Социалка»… На данный момент самое лучшее для девелопера — это присоединить поселок к какой-нибудь существующей застройке. Тогда можно использовать всю социальную инфраструктуру этого населенного пункта. По мере развития рынка присоединение становится все сложнее. Еще одна проблема — коммуникации. Для реального переселения, когда можно будет говорить о людях, желающих переселиться в пригород на постоянное место жительства, уровень коммуникаций в области должен соответствовать городскому. Существуют три основных направления развития территорий КАД. Это промышленные площадки, жилье для постоянного проживания и гипермаркеты. Фактически они исключают друг друга. Кроме того, как оказалось, у Кольцевой очень мало съездов. Существующая КАД подошла к пределу своей пропускной способности — порядка 130 000 автомобилей в сутки. В Петербурге на начало года было зарегистрировано более 1,3 миллиона автомобилей. Если каждый десятый автомобиль хоть раз в день выезжает на КАД, та исчерпывает свою пропускную способность. А если сделать дополнительные съезды, ее пропускная способность исчерпается быстрее. Мы подходим к необходимости второй кольцевой автодороги, которая дифференцировала бы транспортные потоки, и к созданию новой зоны притяжения между двумя дорогами. Буквально в последнее время прошла информация, что в марте должен быть решен вопрос о создании второго кольца. По одной из версий, вторая КАД должна пройти в пределах 20–25 километров от города. Что мы получим в итоге? Полосу в 20 километров, куда, с одной стороны, пойдут промышленные предприятия, как из города, так и области, с другой — торговые и развлекательные форматы, и с третьей — жилищная застройка. У меня есть предположение, что эта полоса, за исключением Курортного района, станет промышленным пригородом мегаполиса. И жилье, которое будет находиться в ней, будет направлено на обслуживание заводов. Соответственно часть жилья, которая расположена там и декларируется в высоких ценовых сегментах, может попасть в эту самую депрессивную территорию. Люди, приобретая в этой зоне участок для отдыха, получат ухудшенный вариант, поскольку экология будет такой же, как в городе, а метро не будет. Возможно, крупные жилищные проекты не допустят проникновения в престижные зоны пригорода ни промышленности, ни гипермаркетов, и там сохранится жилая застройка с определенным уровнем комфорта. Но «одиночки» погибнут первыми, и вокруг них реально могут сформироваться депрессивные зоны.

Антон Венедиктов:

– На наш взгляд, основная проблема при застройке Ленинградской области — сложности с разработкой градостроительных документов. Подготавливаются проекты схем территориального планирования. Следующим этапом будут генпланы конкретных поселений. В рамках генерального плана можно изменить границы населенных пунктов, избежать проблемы перевода земель, увеличить площади для нового строительства и соответственно решить проблему с ценообразованием на рынке загородной недвижимости. Потому что если коттеджей будет строиться больше, то и цены на них не будут столь сильно расти. В Петербурге проекты планировки территорий отдают в разработку заказчикам, планирующим новое строительство. В городе на сегодня вопрос решен и обсуждению не подлежит, а в Ленобласти эксперимент провести было бы можно. Ведь самому инвестору, который подготавливает такие дорогостоящие и длительные по времени документы, по сути, не нужен генплан поселения с увеличенными границами для того, чтобы построить свой коттеджный поселок. Тем не менее его заставляют это делать, обосновывая тем, что в бюджете не заложено денег на разработку документации. Хочешь быстрее — делай за свой счет, но при этом никаких компенсаций инвестор не получает. Та же история и со строительством объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Если хотите подвести электричество к поселку, постройте подстанцию. А от нее потом будут потреблять электричество все близлежащие объекты, которые в этом нуждаются.

У инвесторов, на наш взгляд, нет мотивации в разработке этих бумаг, поэтому они неохотно идут на развитие новых территорий, предпочитая изыскивать участки там, где такие документы уже разработаны, либо где они не особо требуются. Но генеральные планы сейчас в любом случае будут нужны везде, поскольку при новом строительстве без них не обойтись. По части обеспечения объектами социальной инфраструктуры: существуют примеры правильного планирования на начальном этапе строительства (как в «Новой Ижоре»), есть и примеры некорректного планирования. Когда инвестор строит коттеджный поселок, не задумываясь, каким образом те люди, которые приобретут дома в этом поселке, будут там существовать. В рамках элитного строительства и в бизнес-классе, это, наверное, не так заметно, а в рамках эконом-класса, я думаю, будет очень существенно. Чтобы строительный загородный рынок (включая жилую и нежилую функцию) развивался успешно, а не рывками, и не зависел от сиюминутных политических или экономических решений, необходима консолидация интересов всех участников этого процесса. И органов власти — в части мотивации инвесторов, и всех тех, кто осуществляет проект и впоследствии управляет построенной недвижимостью.

Дмитрий СИНОЧКИН, Анна МИХЕД

comments powered by HyperComments

апрель 2008