1912
0
Дмитрий Синочкин

Уильям Левитт, человек-городок

Загородные дома постепенно утверждаются как альтернатива внезапно подскочившему в цене городскому жилью. Полвека назад такой поворот случился в Америке, но не спонтанно, а под чутким руководством уроженца Лонг-Айленда Уильяма Левитта. Пригородная американская застройка 1950-х стала образцом типового «доступного жилья».

ПЕРВЫЙ ГОРОДОК из 17 447 построек появился на острове Лонг-Айленд в Нью-Йорке. После войны вернувшимся американским отставникам физически не хватало жилья. Левитт решил проблему массовой типовой застройкой, а бывшие военные образовали стабильное ядро американского среднего класса.

КАРТОФЕЛЬНЫЙ РЕЗЕРВ

Неосвоенные земли (в том числе — картофельные поля) достались семейству Левиттов от отца-адвоката. Авраам Левитт, специалист по недвижимости, получал от клиентов земельные участки как вознаграждение. Особенно если у тех не было долларов.

В начале 1930-х годов в его собственности оказались 100 участков в Роуэлле и несколько территорий на западном побережье Лонг-Айленда, в том числе 40 недостроенных домов. Старшему сыну Авраама Уильяму было 22 года. Он бросил университет и приступил к практике: договаривался с рабочими о застройке пустующих участков, а потом продавал дома.

Продажи шли успешно, и вскоре была зарегистрирована компания «Левитт и сыновья». Фирму возглавил Авраам, Билл (Уильям) отвечал за финансовые потоки и продажи, его младший брат Альфред разрабатывал дизайн построек. Левитты не сразу начали с жилья эконом-класса: сначала был разработан проект «дома для богемы» — «Тюдор». До начала сороковых годов невзирая на Великую депрессию было продано 1800 таких домов.

Сделать ставку на массовую дешевую застройку предложил Уильям, и вскоре представилась такая возможность: компания «Левитт и сыновья» получила госзаказ на строительство жилья для норфолкских моряков.

Левитты отстроили 2000 домов типа «кейп-код», 1400 из них раскупили в первый же день. За дверью конторы был разбит лагерь: на дома возник ажиотажный спрос.
Строительство было разделено на 27 этапов, за каждый из которых отвечала отдельная бригада. Каждый рабочий выполнял определенное действие: например, вставлял окна или красил двери. Такая схема позволяла легко заменять специалистов-строителей. Левитты не брали на работу членов профсоюзов: возможные пикеты могли бы сбить отлаженную конвейерную систему. Строители возводили по 36 домов в день, постройка одного дома занимала не более недели. Всего было построено 6000 идентичных «кейп-кодов». Проект предусматривал две спальни, кухню и гостиную — все вместе около 74 кв.м. Участок — 60 на 100 футов (практически — 6 соток!), 12% территории занимало само жилье.

Аренда такого домика стоила примерно $50 в месяц. Купить его можно было за $9990, в рассрочку, с ежемесячными платежами по $100.

ФОРМУЛА ДОСТУПНОСТИ

Основными составляющими, сделавшими жилье доступным, стали конвейерная технология строительства и гарантии государства для банковского займа: Левитты выполняли госзаказ. Бетонная плита заменила фундамент. Для этого пришлось вносить поправки в законодательство, но правительство пошло на уступки. Экономия на фундаменте составляла по тем временам примерно $1000.

Снизить себестоимость позволяли объединенные стояки в ванной и кухне, замена гардеробных дверей бамбуковыми шторами и другие приемы. Чтобы ограничить посредничество (и ценовую накрутку), предприимчивая семья построила собственную лесопилку и наладила транспортное сообщение со стройплощадкой, использовав заброшенную железную дорогу. Бетонный завод находился на территории стройки, котлован позднее превратили в пруд. Земля под застройку (помимо той, которая осталась от отца) скупалась на восточном побережье Лонг-Айленда: пораженные вредителями картофельные поля продавались за бесценок.

В работе по обеспечению бывших военных жильем активно участвовал Белый дом. В 1944 году был принят билль о военнослужащих. Правительство опасалось, что огромная масса людей без жилья (около 3,5 млн человек!) может качнуться к коммунистам. Ветеранам дали возможность получать пособие по безработице в течение года после демобилизации. Через четыре года жилищный кредит стал еще доступнее: срок кредитования увеличился до 30 лет, первоначальный взнос снизился до 5%, уменьшились процентные ставки.

Учрежденное в 1934 году Федеральное жилищное управление обеспечивало госгарантии для партнеров-кредиторов (как и российское Агентство ипотечного жилищного кредитования). При этом деятельность ФЖУ напрямую правительством не субсидировалась. Кстати, субсидии не предлагались и ветеранам: они могли взять только дополнительный заем, в целом же массовое решение жилищной проблемы обошлось без выделения гражданам безвозмездных ссуд из бюджета.

МЕСТНОЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

Альфред Левитт расширил линейку домов более просторными «ранчо». Этот проект оказался не менее популярным, и пришлось ставить на поток работу с клиентами: в «пиковые» дни выбор дома и подписание договора купли-продажи занимали три минуты. Дом продавался в комплекте с бытовой техникой, в 1950 году добавились навес для автомобиля и телевизор Admiral. Вместе 11 000 «ранчо» и 6000 «кейп-кодов» сформировали первый Левитт-таун, самое крупное поселение, созданное одним застройщиком.

Один из знаменитых уроженцев Левитт-тауна — Билли Джоэль — жаловался на однотипность домов: «По пьяному делу свой дом найти невозможно» — и в одной из песен вывел городок Левитта как Alientown — Город пришельцев.

Среди прочих минусов массовой малоэтажной застройки специалисты отмечают невозможность уединения (казалось бы — собственный дом!) и постоянные контакты с соседями. Социологи выделяют феномен близких контактов как одну из важных характеристик нового пригорода. В послевоенных левитт-таунах женщины сидели с соседскими детьми («банк сиделок»), было распространено совместное пользование домашней техникой. «Альтернатива коммунизму» несла в себе отчетливые черты коммуналки…

Клубную политику небольших поселений (сейчас ее вводят в некоторых наших элитных поселках) Левитты перенесли на весь городок. Они — с помощью соседей — контролировали перепланировки, состояние газонов, портившие вид участка хозяйственные постройки. Новости и рекомендации публиковались в специальном издании The Levittown Tribune. Чтобы не нарушать однородности социальной среды, Уильям категорически отказывался продавать дома чернокожим.

Второй Левитт-таун (тоже на 17 000 домов) был создан в Пенсильвании. Инфраструктура нового городка была более развитой, нашлось место для торговых центров и общественного открытого бассейна. Расположение школ было продумано таким образом, чтобы любой житель мог дойти от своего дома до ближайшей школы, не переходя ни одной улицы с оживленным движением.
Пока Уильям совершенствовал конвейерные технологии, а Альфред разрабатывал дизайн, их отец Авраам взялся за озеленение и фактически отошел от дел.

ФИНАЛ

Отношения между братьями осложнялись, и в 1954-м они разделили бизнес на фирму «Левитт и сыновья», оставшуюся у Уильяма, и «Левитт-хауз», отошедшую Альфреду.

В 1960-х спрос на жилье упал, свободных участков под застройку близ городов почти не осталось. Уильям Левитт стал обращать внимание на удаленные территории, уменьшая количество зданий в поселении. Например, он построил 12 000 домов в Пуэрто-Рико.

В 1967-м Левитт продал фирму-застройщика компании International Telephone & Telegraph Corp за $92 млн и обязался не строить на территории США в течение десяти лет. Свои проекты Уильям вынес за пределы Штатов; стройки в Нигерии, Иране, Израиле не имели успеха.

Левитт попытался возводить дома под залог пакета акций ITT, но после обвала рынка в начале 1970-х акции потеряли 90% стоимости.

Затем последовало еще несколько неудавшихся проектов, афера с изъятием денег из созданного самими же Левиттами благотворительного фонда, судимость и, вероятно, самое трудновыполнимое для Левитта — запрет заниматься бизнесом в Нью-Йорке.
Уильям Левитт умер в 86 лет, в больнице, отстроенной на его же деньги.


Александра НИКАНОРОВА

если понравилась статья - поделитесь: