1305
0
Дмитрий Синочкин

Торжество несправедливости

Главный фактор, формирующий спрос на пригородном рынке, — постепенное вытеснение горожан из города — остается в силе. Рост альтернативного предложения (например, домов в Финляндии или на Кипре) может несколько смягчить удорожание сезонного жилья, но никак не повлияет на сегмент домов для постоянного проживания. Заявленные крупные проекты жилья эконом-класса в пригороде начнут реализовываться только в 2008–2009-м.

ДЕНЕГ на российском рынке недвижимости и на рынке петербургского региона (включая «ближнюю зону» Ленобласти) — все больше. Прирост денежной массы заметно опережает увеличение объемов строительства. Цены на жилье, хотя и воспринимаются многими как «несправедливые», снижаться не будут: для этого просто нет экономических предпосылок.

Термин «справедливая цена» (без точного определения, что же он означает) используют и аналитики, и чиновники. Например, Юрий Лужков и эксперты ФАС говорили о том, что не может московский метр стоить $4000, если в ближнем Подмосковье квартиры продаются по $1400. Рынок не стал опровергать эти утверждения публично — просто за несколько месяцев в конце 2006 года подмосковные цены активно стремились к столичному уровню.

Аргументы, которые приводятся относительно петербургских цен, нередко тоже из разряда эмоциональных. Типичное рассуждение: ну почему квартира в Петербурге стоит больше, чем аналогичное жилье в Вене, Праге и даже в Берлине? Почему коттедж на Кривом озере под Токсово — дороже, чем вилла на Средиземноморском побережье? Это неправильно, так не должно быть. Значит, заключают аналитики и чиновники, имеет место психологический «перехлест», и скоро восстановится справедливость.

Беда только в том, что ни квартиры из Берлина и Вены, ни виллы из Испании и Португалии в Петербург не перевезешь. В отличие, например, от автомобилей — их экспорт можно за короткий срок увеличить в разы, что и происходит.

АРИФМЕТИКА ПРИРОСТА

Уровень цен всегда и везде (за исключением стран с плановой экономикой) определяется соотношением денег, метров и потребностей.

Можно даже не касаться «нефтяных» доходов и общего роста благосостояния. Достаточно рассчитать влияние ипотеки (которое так активно отрицают на федеральном уровне).
По данным Центробанка, в прошлом году россияне взяли у банков в долг на улучшение жилищных условий 367 млрд рублей. Ипотечные кредиты составили около 260 млрд рублей. Прогноз на 2007-й — увеличение объемов кредитования в 1,7–2 раза. То есть в текущем году на рынке появятся еще 260 млрд рублей (около $10 млрд) «новых» ипотечных денег.

Рост строительства: по данным Росстроя, в 2006 году было введено 50,2 млн кв.м жилья; на 2007-й запланированный ввод составит 56 млн кв.м. То есть на прирост в 6 млн кв.м уже заложено $10 млрд — по $1666 на каждый новый построенный «квадрат».

В Петербурге картина похожая. В прошлом году было выдано 11 000 кредитов на общую сумму 19,2 млрд рублей. В 2007-м финансисты и администрация обещают удвоение. При этом объем строительства если и растет, то весьма незначительно. Ввод прошлого года — 2,3 млн кв.м, план 2007-го — 2,5 млн кв.м. При пересчете получится, что все петербургские новостройки обеспечены практически гарантированной «ипотечной прибавкой» примерно в $300 на «квадрат».

В Ленобласти пока показатели более скромные: Областное агентство жилищного ипотечного кредитования за 2006-й выдало 216 кредитов на сумму 173 млн рублей. Сводных данных (вместе с коммерческими банками и Сбербанком) за год по области нам найти не удалось; за 11 месяцев прошлого года в области выдано 966 ипотечных кредитов на сумму 798 200 000 рублей. Отставание от города — на порядок.

По области можно прогнозировать эффект «низкого старта»: в 2007-м ипотека начнет расти опережающими темпами.

По словам генерального директора ЛО ЖАИК Алексея Полякова, за год агентство открыло 11 филиалов, и к началу мая филиалы агентства будут работать во всех 17 районах области.
В начале 2007-го правительство Ленобласти и Восточно-Европейская финансовая корпорация (ВЕФК) подписали соглашение о сотрудничестве (см. предыдущий номер «Пригорода»). Договор предусматривает, что на базе одной из структур ВЕФК (Рускобанка) будет создан региональный банковский оператор, который займется кредитованием пригородных жителей и местных предприятий. У правительства будет блокирующий пакет; возможно, платой за акции послужат помещения для новых подразделений банка. Пока в области действует 31 филиал Рускобанка. За три года партнерства ВЕФК и правительство сбираются открыть еще 119.

Планы, связанные с кредитованием жителей области, декларировали ВТБ-24, банк «Возрождение» и другие.

Итак. Интерес горожан к жилью в ближнем пригороде продолжает расти — в первую очередь за счет того, что городские квартиры для многих потенциальных покупателей после скачка цен в 2005–2006-м стали недоступными. Предложение развивается, становится разнообразнее, но пока еще существенно отстает от спроса.

Развитие филиальной сети кредитных организаций и усилия областного правительства (субсидии очередникам и льготным категориям граждан, связанные с получением кредита) обеспечат ускоренный рост ипотеки и приток заемных денег в жилищную сферу. Строительные мощности области пока не позволяют прогнозировать соответствующее увеличение ввода жилья: на 2007 год запланирован рост ввода до 800 000 кв.м.

Значит, цены будут расти. По крайней мере, падать им вроде бы незачем.

МЕГАПРОЕКТЫ — ПОТОМ

Жилье в заявленных крупных проектах появится в продаже еще не завтра. Строительство в Кудрово (1,5 млн кв.м по плану, 250 000 кв.м — в ближайшие три года) сдерживается нерешенными проблемами с инженерной инфраструктурой и невысоким спросом со стороны потенциальных инвесторов. Энергоподстанцию, которая будет обеспечивать новый жилой массив на 40 000 человек, предполагают ввести в строй во II квартале этого года. Кроме жилья в Кудрово будет пять школ, 12 детских садов, поликлиника, отделение милиции и пожарная часть. Инвесторам, по мнению экспертов, пока интереснее вкладываться в коммерческую недвижимость.

Проект многофункционального комплекса в Юкках (условное название — «Мегаполис-ЛенКАД») начинает реализоваться этим летом. В составе комплекса запланировано около 500 000 кв.м жилья; срок выхода на рынок пока не объявлен.

Характерная особенность больших многофункциональных комплексов — будь то «Балтийская жемчужина» или то же Кудрово: чем ближе к срокам реализации, тем более заметно смещение в сторону коммерческой недвижимости.

Чисто жилой проект заявила компания «Балтрос»: рядом с Колпино будет строиться квартал индивидуальных домовладений — 5000 домов. Но в текущем году будет возведено не более 250–300 домов, на соотношение спроса-предложения это заметно не повлияет.

В микрорайоне «Славянка» (недалеко от Пушкина) планируется строительство 1,4 млн кв.м жилья; в 2007 году застройщик (та же компания «Балтрос») планирует построить головные и магистральные инженерные сооружения; в течение 2008-го пойдет поэтапная инженерная подготовка кварталов для продажи инвесторам.

Строительство нового городка (22 000 человек, дома общей жилой площадью 983 200 кв.м) в районе порта Усть-Луга зависит от того, какими темпами будут сооружаться терминалы.

Получается, что в этом году масштабный выброс недорогого жилья рынку не грозит. При этом спрос продолжает расти. По словам Олега Карзова, директора управления «Загород» АН «Петербургская недвижимость», в январе-марте количество звонков и обращений увеличилось в три раза.
Возможно, за счет «втягивания» в орбиту мегаполиса новых населенных пунктов и новых объектов будет сглажена острота проблемы в городе. В этом случае вероятна некоторая коррекция средних цен.

ПРОГНОЗ

По данным аналитика Геннадия Стерника (Ленобласть в расчетах его группы не присутствует), Московская область в 2006 году вошла в тройку лидеров по росту цен: за год цены в этом регионе увеличились на 125%.0 (Больше прирост оказался только в Екатеринбурге — 127% и в Нижнем Новгороде — 129%.0) Причем начальный сценарий очень похож на то, что сейчас получается в Ленинградской области: резкий скачок цен в мегаполисе, вытеснение части спроса на окраины, оживление покупательской активности в городах-спутниках, смещение границы «приемлемой доступности» для постоянного жилья. (В прошлом году Подмосковье опередило столицу и по оборотам рынка жилья, и по вводу новых домов). За этими процессами (с некоторым отставанием) должно последовать подтягивание областных цен если не до уровня города, то до какой-то рыночно обоснованной планки.

Можно взять за точку отсчета цен Москву.

Петербург и Московская область долгие годы находились по отношению к столице примерно в одном диапазоне: 40–55% — для Московской области и 40–60% — для Петербурга. При нормальном (не кризисном) состоянии рынка областные цены на квартиры составляют 60–70% от петербургских. (Если угодно, можно пересчитать: нормальные цены в ЛО до «подтягивания» — 24–42% столичных).
По мнению экспертов из группы Стерника, в начале 2007 года рынок жилья России вступает в новую стадию — стабилизацию после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Московской области и основных региональных центрах 2007-й будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5%). А в 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и годовой прирост составит от 60 до 100%.0

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь: