905
0
Дмитрий Синочкин

Невозделанные кредитные поля

Земля — признанно надежный актив. Она не может сгореть или обветшать. И цена на нее только растет. Казалось бы, землю можно без проблем использовать как обеспечение кредита. Однако наши банки очень неохотно принимают в залог участки.

«ЗЕМЕЛЬНЫЕ» кредиты могут быть интересны не только тем, кто ищет средства для постройки дома. Под залог земли можно получить и автокредит, и дополнительные оборотные суммы для малого предпринимательства. Но процедура далеко не простая. Основные сложности специалисты связывают с оценкой, оформлением участка в собственность и его ликвидностью.

ОЦЕНКА: ТРУДНО И ДОРОГО

Отдельные программы по этому виду кредитования есть у немногих банков. Большинство «рассматривают возможность» принять землю в залог, но конкретные условия не сообщают. «С землей очень много проблем. На нее сложно накладывать обременения»,—говорят в «ВИП-банке».
«Оценка земли — наверное, самая сложная процедура, потому что ее стоимость даже в одном и том же районе, но немного в разных местах, может колебаться очень сильно. Это — один из основных тормозов, который не дает развиваться земельному сектору кредитования»,—считает Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования «Адвекс». Оценить участок трудно, поскольку практика в этой области пока не сложилась, и заплатить клиенту придется немало. «Объекты нетиповые и сложно использовать метод сравнительных продаж, как по квартирам», — говорит Игорь Жигунов, глава Петербургского представительства Городского ипотечного банка.

У собственников небольших участков в садоводствах и дачных поселках вдали от города мало шансов получить кредит: скорее всего, стоимость земли окажется недостаточной. Размер ссуды по большинству «земельных» программ не может быть меньше $30 000, а первоначальный взнос – 40%.0 Значит, земля должна стоить как минимум $50 000. Как сумма кредита будет соотноситься с затратами на строительство загородного дома (если заем берется для этих целей), зависит от амбиций и финансовых возможностей покупателя. Однако, вероятнее всего, будет отличаться в разы. «Стоимость земли составляет в среднем 10% от цены дома,— говорит Владимир Компанейщиков, заместитель председателя совета директоров “Балтийской ипотечной компании”. — Откуда заемщик возьмет остальные деньги на строительство? В итоге риски несет кредитный институт».

ИДЕАЛ НЕДОСТИЖИМОСТИ

Идеальный для банков залог — земля с оформленным правом собственности, определенным функциональным использованием, да еще и ликвидная.

Требования к заемщикам — те же, что и при выдаче других кредитов. Разве что могут потребовать обозначить цель займа, чтобы оценить реальность проекта.

«Россельхозбанк» принимает в залог сельскохозяйственные земли (что банки делают нечасто). Ставки — от 13% в рублях и от 10% в валюте на срок до 15 лет.

Незаконченные постройки и ландшафтный дизайн (так называемые улучшения) влияют на оценочную стоимость участка, но не всегда в сторону увеличения. Неэффективная застройка снижает стоимость земли.

Есть возможность привлечь дополнительные средства во время строительства дома, оформляя и дополнительно закладывая «недострой». Банки примут такой залог, если он зарегистрирован в ГУ «Росрегистрация» (или в других органах, если он относится к субъектам федерации). Но на это согласны не все банки.

«Для банка рискованно брать в залог недостроенный дом, поскольку клиент, который не оформил залог регистрацией, может найти способы изменить функциональное назначение и зарегистрировать его в обход банка. В таком случае банк останется без залога»,— говорит Лилия Иушина, директор департамента банка «Александровский». Если клиент заложил участок без построек и не смог вернуть кредит, банк заберет землю, даже если на ней стоит новый дом. Получается, сама идея брать ссуду под залог земли, чтобы строить на ней, опасна. «Уважительные причины» невозврата кредита заемщик может застраховать. Вот только у страховых компаний опыт таких сделок тоже небольшой. Евгений Ярыгин, директор центра страхования титула компании «Русский мир» впоминает только один случай страхования по кредиту под залог земли за последние два года.

БОЛЬШЕ ДЕНЕГ - ВЫШЕ РИСК

Предложения банков для юридических лиц формулируются расплывчато — большую роль играет репутация фирмы. Сроки по таким программам невелики, обычно до трех лет. «Агропромкредит», например, выдает кредиты под залог земли только для юрлиц под 16% годовых в рублях и на срок не более года. Сумма займа не превысит половины стоимости участка. «Кредиты физическим лицам в большинстве случаев выдаются в валюте, а коммерческим предприятиям — в рублях»,— отмечает г-жа Иушина.

Еще сложнее с залогом прав аренды на землю. Банк может рассмотреть такую ситуацию, но трудно учесть все нюансы. «Особенно сложно, если предыдущий владелец прав не выполнял условия и необходима пролонгация прав. Кроме того, важен срок действия прав аренды, наличие прав на изменение функционального использования земли,— говорит Лилия Иушина.— В зависимости от этого ситуации очень сильно различаются по уровню риска». В любом случае, небольшим компаниям такой кредит получить вряд ли удастся. А у известного девелопера, скорее всего, либо имеется более надежный залог, либо хватает собственных средств.

Специалисты банка «Александровский» считают, что у юрлица больше возможностей погасить кредит в случае непредвиденных обстоятельств или убыточности проекта. Вот только на большой срок компаниям займы все равно не выдают. Все-таки чем больше инвестиции, тем выше риски.

ЗАЕМЩИК ОБ ЗАКЛАД

Кредитные учреждения, как всегда, страхуются. Приоритеты разные — в зависимости от позиции. Одни видят основную задачу в получении прибыли от процентов по кредиту и главное внимание уделяют надежности заемщика. Другие боятся, что не смогут реализовать объект при дефолте, и завышают требования к предмету залога. Хотя важны оба фактора, сложно найти идеального заемщика с дорогой юридически чистой землей.

Рынок очень ограничен. Земля еще большей частью не освоена. И даже массовый выброс участков на рынок не решит проблему: понадобятся деньги для их освоения. Их как раз удобно было бы взять под залог. А под залог «сырого» участка с неясным прошлым кредит если и дадут, то небольшой. Надежда, по традиции, на иностранный капитал. Известны случаи, когда зарубежные девелоперы хотели приобрести юридически чистый большой участок в популярном месте и начать его развивать, но найти такую землю так и не смогли.

Экспертный курултай:

Лилия ИУШИНА, банк «Александровский»:

- Для банка главное — не залог, а гарантия возврата выданного кредита с процентами.
Мы рассматривали разные проекты, связанные с залогом земли. В том числе и под индивидуальное строительство домов физическими лицами, и в виде проектного финансирования, когда банк помимо процентов по займу получает долю прибыли в осуществляемом проекте. Безусловно, направление очень перспективное, особенно если участки расположены в Петербурге и ближайших пригородах.

Игорь ЖИГУНОВ, Городской ипотечный банк:

- Говоря о кредитовании покупки земельных участков либо под залог имеющегося участка, важно отметить, что это пока единичные и уникальные сделки. Это связано с особенностями законодательства в части оборота земли, положений залогового права, а также экономики данных сделок: стоимость ресурса, риски.

Сложно определить ликвидность объекта (время, за которое его можно продать, если на него будет обращено взыскание). С учетом рисков по пригороду соотношение кредит/залог ниже, чем по квартирам.

В положительную сторону изменились многие положения законодательства, связанные с земельными участками. Объекты незавершенного строительство стали полноценным предметом сделок, и с момента регистрации прав на них они переходят в залог банку. Все это упрощает работу с объектами и делает ипотеку более интересной.

Ирина ЗАБРОДИНА, Центр жилищного кредитования «Адвекс»:

- Получение кредита на землю — процедура довольно сложная как для банка, так и для заемщика. Сложная с точки зрения оформления, оценки, определения того, насколько эта земля ликвидна. Если подытожить статистику за 2005 год, то доля кредитов на землю, на загородные коттеджи, составила около 2% от общего объема выданных кредитов в СПб. Получается не более 100 таких сделок...
Как только у нас будет удовлетворен первый голод на покупку в кредит городского жилья, люди сразу начнут обращать внимание на загородные объекты: коттеджи с землей, без земли — как у кого складывается.

Отдельные банки и оценочные компании наберут опыт. Постепенно будет развито поле, на котором можно будет получать ипотечный заем.

Елена ТИМОНИНА, Центр оценки «Аверс»:

- Одна из основных проблем — отсутствие доступной информации о продажах объектов загородной недвижимости. Для формирования репрезентативной базы объектов сравнения, сведения о которых используются в оценке, необходимы данные о фактических условиях сделок, о характеристиках предлагаемых к продаже объектов. Они зачастую недоступны даже риэлтеру, сопровождающему сделку.

Также существует проблема определения ликвидности объектов в зонах низкого спроса. Это может отразиться не столько на рыночной, сколько на ликвидационной стоимости земли. Более того, объект как предмет залога может быть признан неликвидным.

Дополнительные сложности на этапе сбора документов по участку возникают не только с правами владельца. Могут быть трудности с данными об инженерных коммуникациях (выделенных мощностях) или о возможности подведения сетей.

Ранее земля чаще выступала как дополнительный залог в рамках кредитования бизнеса. А сегодня появилось довольно много обращений по оценке земли, приобретаемой через различные ипотечные схемы.

Александра НИКАНОРОВА

comments powered by HyperComments

апрель 2006