Если сравнивать год к году — тоже получится спад: новых индивидуальных домов за февраль 2023 года появилось в 1,9 раза меньше, чем за февраль 2022-го (2202 дома).

С начала года в регионе зарегистрировано 4537 домов для постоянного проживания общей площадью 620 053 кв.м, средняя площадь — 137 кв.м. В сегменте ИЖС в феврале поставлены на учет 922 постройки, 130 232 кв.м. (В январе — 2643.) В садоводствах — 270 домов, 30 019 кв.м. (За январь — 702.)

Напомним: данные по вводу жилья всегда отражают прошлую реальность. Рекорды по сдаче многоквартирных домов фиксируют оптимизм строителей 2–3-летней давности.

На загородном рынке средний срок строительства частного дома до момента постановки на учет, по экспертным оценкам, как раз составляет полгода-год.

В целом по России резкий спад ввода новых домов ИЖС был зафиксирован уже в конце 2022 года: на февраль 2022-го пришелся пик «частной сдачи» — 7 млн кв.м, в ноябре — всего 1,7 млн кв.м, «построенных населением», в декабре — 1,14 млн кв.м.

Ранее аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость» фиксировали снижение продаж в коттеджных поселках по итогам 2022 года (по отношению к 2021-му) на 33%.

Спад налицо, о причинах пока судить рано. Возможно, мы начинаем фиксировать результаты процессов, которые были запущены после начала СВО.

Спад на психологии

По мнению девелопера Дмитрия Зюзина, генерального директора ГК «Т-Дом», снижение активности в частном домостроении совпало с началом СВО. «Это нормальная защитная реакция людей на резкое повышение неопределенности. Экономить, в первую очередь, начинают на товарах длительного пользования. Одновременно увеличивается спрос на аренду загородного жилья: люди не хотят строить сами, но в то же время не хотят менять стиль жизни».

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», отмечает: «В начале 2022 года выпали два месяца. В марте и апреле 2022-го ни сами застройщики, ни микроинвесторы не начинали строительство новых объектов. Затем выросшая ставка по ипотеке заморозила стройки по договорам подряда с марта по август. Оба фактора дают снижение по запуску нового частного строительства примерно в два раза. По нашим прогнозам, с начала осени — через год после запуска льготных программ по ипотеке для ИЖС — статистика начнет улучшаться».

«Думаю, в ближайшие месяцы мы будем наблюдать спад регистрации новых частных домов, — комментирует Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт». — Покупательская активность на низком уровне. Некоторые землевладельцы приостановили строительные работы «до лучших времен». Участки, приобретенные клиентами год назад, на фоне весеннего ажиотажа, брались, как правило, впрок (с целью вложения денег), и на многих из них строительные работы так и не были начаты. По нашим оценкам, загородное строительство сейчас «на паузе» в ожидании хороших новостей».

PR против реальности

По оценкам экспертов и участников рынка, после начала СВО и объявления частичной мобилизации граждане не перестали покупать участки, но призадумались: а время ли сейчас начинать стройку?

При этом вторичные продажи участков с назначением СНТ, ДНП и ИЖС остаются практически на сложившемся уровне: 4654 сделок в феврале 2022-го, 5235 продаж в феврале 2023 года. Средний показатель за прошлый год — около 6 тысяч участков в месяц.

По сделкам купли-продажи готовых индивидуальных жилых домов (садовые домики не в счет) — небольшое снижение: январь — 1760 сделок, февраль — 1753. Средний прошлогодний показатель — 2350 сделок в месяц, но данные есть только начиная с апреля 2022-го.

Так все же: что выросло, а что упало в сегменте загородной недвижимости?

По данным сервиса «ДомКлик», суммарное количество объявлений о продаже загородной недвижимости в России выросло за год на 29%. При этом Ленобласть — в тройке лидеров (по росту): плюс 40,4%. В марте 2022-го было 14,6 тысячи объявлений, в феврале 2023-го — 20,5 тысячи.

«Спрос на загородные дома сохраняется на высоком уровне еще со времен пандемии», — пишет «ДомКлик». Дальше — про экологию и внутренний туризм. И это все правда. Спрос действительно выше, чем до ковида. Но ниже, чем, скажем, был в 2021-м. И если спрос держится на прежнем уровне, а предложение выросло на 40,4% — это не к добру.

По ценам: по сведениям «ДомКлик», средняя стоимость предложения загородных домов в Ленобласти увеличилась на 11,3% и сейчас составляет 8,1 млн рублей.

Резюмируем: если цена на какой-либо товар в условиях плавного роста предложения и при умеренном спросе меняется в пределах официальной инфляции (12,2%) — это просто нормальный рынок.

Стройка дешевеет

Стройка тормозит; участки продаются; так формируется отложенный спрос. Рано или поздно (при наступлении хоть какой-нибудь стабильности) собственники наделов предъявят повышенной спрос на услуги бригад. Но это будет не завтра.

Цены на стройматериалы, по данным Росстата, продолжают снижаться, особенно на деревянные конструкции и плиты для каркасных построек. И особенно на Северо-Западе. Вместе с тем часть СМИ уже фиксирует весеннее оживление спроса на «загородку», что тоже понятно: к суровым реалиям граждане (те, кто не уехал) понемногу приспосабливаются. А рубли по-прежнему девать некуда.

По расчетам экспертов компании Bayside Residence, за прошлый год в Подмосковье стоимость строительства «теплого контура» каменного дома снизилась на 12,2%, в домах из бруса — на 25%. Постройки из газобетона или керамических блоков подешевели на 27,2%, каркасные дома — на 20%.

Рынок стройматериалов находится под воздействием противоречивых тенденций. Лесная промышленность сокращает объемы; внутренний спрос нестабилен. Но если мелкие и средние предприятия на спаде спроса разорятся, тогда и вправду может возникнуть дефицит.

Участники петербургского рынка предпочитают осторожные оценки: пока — спад, дальше посмотрим.

Мнения экспертов

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Никакого дефицита стройматериалов ни в конце 2022 года, ни с началом 2023 мы не наблюдаем. Оцениваем слухи об этом как потуги производителей стройматериалов попытаться устроить ажиотаж. Никакого всплеска строительства ИЖС весной-летом 2023 также не ожидаем. Стагнация ИЖС, начавшаяся с осени 2022-го, плавно перетекла в новый год. Попытки отдельных производителей повышать цены, например, на металлопластиковые окна или базальтовую вату, по нашему мнению, потерпят фиаско уже к лету.

Цены на стройматериалы действительно упали. Но понять, на какую смету надо ориентироваться, мы сможем не раньше лета-осени. Сейчас в готовых домах, выставленных на продажу, велика доля материалов, купленных по старым ценам, в период дороговизны. Кроме того, есть инженерная «начинка», отделка — в этих составляющих по-прежнему велика доля импорта.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– В наших проектах затраты на все варианты домов снизились, но пропорции отличаются. В сегменте деревянных домов снижение затрат составило 20–25%. Стоимость строительства каменных домов (панельные, блочные) снизилась за год на 15–18%, потому что, в частности, выросли цены на сухие строительные смеси (в основном привозные), которые используются для выравнивания и штукатурки. В деревянных домах, если фундамент на винтовых сваях, снижение затрат больше, если на бетонной плите — меньше.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости мы наблюдаем стагнацию. К росту спроса рынок могут подтолкнуть сезонный фактор и доступная льготная ипотека.

Приток инвестиций сдерживают неопределенность развития СВО и возможных последствий от затягивания конфликта. Сокращается влияние пандемии: снятие части ограничений также снижает интерес к загородной недвижимости.

Мы полагаем, что в отсутствие ярких событий рынок не будет расти, скорее — медленно снижаться. Поэтому не стоит ожидать ажиотажного спроса на строительные материалы. Производители за это время накопили большие складские запасы и думают, как бы за летний сезон успеть их реализовать. Возможно, производители заинтересованы в распространении слухов о нехватке материалов.

Имея собственное производство, в лесной отрасли мы не видим предпосылок для дефицита пиломатериалов. А, например, по договорам подряда на строительство панельных домов мы приняли решение о снижении с марта 2023 года их стоимости на 10%. Это стало возможным благодаря проведению оптимизации, настройке логистики и сокращению расходов.

Табл. 1. Динамика предложений на продажу загородной недвижимости, тыс. шт.

Данные сервиса «ДомКлик»

Табл. 2. Динамика средних цен предложения (загородные дома), млн руб.

 Данные сервиса «ДомКлик»

Табл. 3. Договоры купли-продажи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП (вторичный рынок), шт.

Данные Управления Росреестра ЛО

Табл. 4. Данные по регистрации индивидуальных жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, шт.

Данные Управления Росреестра ЛО

Табл. 5. Количество зарегистрированных прав на жилые дома на основании ДКП (вторичка) на участках для ИЖС, СНТ, ДНП, шт.

Данные Управления Росреестра ЛО