584
0
Житков Дмитрий

Новостройки ищут дно

 

За год отставание цен предложения в областных новостройках от спальных районов Петербурга выросло с 36 до 39%.

 

Разница уже составляет почти 100 тысяч рублей. В области среднестатистический «квадрат» стоит 147 тысяч рублей, в городских «спальниках» — 242,9 тысячи. Любое прямое сравнение условно: в городской черте застройщики придерживают новые проекты; с начала 2023-го — вообще ни одного дебюта. (Значит, сокращается предложение, увеличивается доля домов, близких к сдаче.) В области объем и количество новостроек плавно, но растет.

Последние три месяца цены предложения почти не менялись: плюс 0,1% — в декабре, 1,3% в январе и 0,6% — в феврале. Увеличение ценника за год — 8,3%, относительно скромно. Снижение от апрельского максимума — 4,7%.

Из прилегающих к Петербургу районов наибольшее подорожание в феврале в Ломоносовском. Здесь дорожали почти все строящиеся комплексы, а более других — ЖК «Таллинский парк» в Новоселье.

За год Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский подорожали ровно — примерно на 9%. Тосненский — исключение: здесь рост очень существенный, потому что основной объем предложения приходится на заметно подорожавший ЖК комфорт-класса «Счастье 2.0» в Федоровском.

В ценовом рейтинге лидируют Всеволожский (148,5 тысячи руб./кв.м) и Гатчинский (143,7 тысячи руб./кв.м) районы.

В большинстве популярных локаций цены в феврале изменились мало. Можно отметить прибавку на 5,6% в завершенных в прошлом году новогореловских ЖК «Ветер перемен» и «Новое Горелово» и снижение на 14% во Всеволожске, где уменьшилось предложение в комплексе комфорт-класса Gröna Lund, а выросло в более доступных ЖК «Дома на Октябрьском 74, 78» и «Новый мир». Снижение в Новосаратовке (за год) связано с выводом в продажу новых очередей в ЖК «Город первых» (Группа ЦДС) и выходом на рынок в октябре 2022 года ЖК «Город звезд» от холдинга Setl Group.

Город-курорт Gatchina Gardens пока условно удерживает ценовое лидерство: более 200 тысяч рублей за квадратный метр (впрочем, пока в этом ЖК возможно только бронирование квартир).

Примерно за 180 тысяч рублей за «квадрат» предлагают жилье в Кудрово, за 160 тысяч — в Янино-1. В конце списка — Романовка: там, как и в соседнем Щеглово, меньше 110 тысяч.

 

Продажи и кредиты

 

По данным сервиса DataFlat.ru, в феврале 2023-го реализация квартир по ДДУ сократилась (по отношению к январю) на 30%: 1116 сделок против 1560. (В Петербурге тоже снижение: минус 33%.) Стоимость лота за месяц практически не изменилась — около 6 млн рублей, стоимость «квадрата» — тоже: около 145,8 тысячи рублей. И это главный результат февраля: заметное сокращение продаж.

Еще один важный фактор: падение ипотеки. Данных за февраль еще нет, а вот в январе, по сведениям Центробанка, в области было выдано всего 305 ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках — почти в три раза меньше, чем в январе (878 займов). Банки, правда, уже отрапортовали, что в феврале ситуация существенно улучшилась, но подождем официальных сводок Росреестра.

За год изменения, конечно, более заметные. Если сравнивать февраль 2022-го и февраль 2023-го — сокращение продаж на 52%: год назад было зарегистрировано 2338 сделок, сейчас — 1116. На 23% увеличилась стоимость лота: с 4,9 млн до 6 млн рублей. Несколько выросла и средняя площадь квартиры — с 37,8 до 41,1 кв.м. Соответственно, упала и выручка застройщиков — с 11,5 млрд рублей в феврале 2022-го до 6,68 млн в феврале 2023 года.

Это главный вопрос: уже дно или еще нет? Справятся застройщики со снижением продаж или будут уходить в банкротство? Есть ли смысл оставшимся покупателям выжидать (возможного) снижения цен — или с каждым месяцем будут расти риски, которые нивелируют небольшие выгоды от скидок?

 

Всеволожский набор

 

Число объектов в продаже немного уменьшилось (за счет Всеволожского района), но слегка превышает прошлогодний показатель: 83 действующих проекта (строящихся ЖК). Число активных проектов в наиболее интересных локациях почти не меняется уже давно. Здесь вне конкуренции Мурино — 14 проектов.

На подходе новые проекты в Янино, набирает обороты столичный застройщик «А101» в Лаголово.

За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе не изменилась по числу проектов (25%), но уменьшилась по количеству квартир (с 39 до 33%). Доля Всеволожского района в Ленобласти уменьшилась: по числу проектов — незначительно, а по количеству квартир — существенно: с 93 до 82%. Экспансия новостроек постепенно выходит за пределы Мурино — Кудрово — Бугры.

 

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

 

 

Табл. 1. Динамика цен предложения на первичном рынке СПб и ЛО, руб./кв.м

 

Показатель/период

Февр. 2022

Авг. 2022

Февр. 2023

За месяц

За полгода

За год

Спальные районы

212 046

262 166

242 869

- 0,9%

- 7,4%

+ 14,5%

Окраины без метро

161 277

179 457

176 914

- 0,7%

- 1,4%

+ 9,7%

Пригороды

154 075

158 850

164 175

+2,3%

+ 3,4%

+ 6,6%

Область в целом

135 863

148 950

147 074

+ 0,6%

- 1,3%

+ 8,3%

Всеволожский р-н

136 779

150 024

148 494

+ 0,8%

- 1,0%

+ 8,6%

Гатчинский

132 807

140 992

145 471

- 0,6%

+ 3,2%

+ 9,5%

Ломоносовский

121 875

129 469

132 612

+ 3,1%

+ 2,4%

+ 8,8%

Тосненский

86 075

116 802

141 958

+ 0,2%

+ 21,5%

+ 64,9%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам

 

Показатель/период

Февр. 22

Дек. 22

Янв. 23

Февр. 23

Квартиры и апарты, шт.

2338

2214

1590

1116

Кв.м по ДДУ

88 316

88 827

64 803

45 835

Ср. площадь, кв.м

37,8

40,4

40,8

41,1

Ср. цена лота, руб.

4 917 494

5 935 973

6 006 172

6 048 170

Ср. цена кв.м, руб.

130 126

146 450

145 883

145 825

Доля ипотеки

71%

89%

87%

87%

Выручка, млн руб.

11 492

12 980

9454

6684

Данные сервиса DataFlat.ru

 

Табл. 3. Динамика цен предложения по локальным зонам, новостройки, Ленобласть, руб./кв.м

 

 

 

Февр. 2022

Авг. 2022

Февр. 2023

За месяц

За полгода

За год

Всев.

Бугры

129 326

141 088

147 488

+ 1,3%

+ 4,5%

+ 14,0%

Всеволожск

105 465

167 252

140 975

- 14,0%

- 15,7%

+ 33,7%

Девяткино

135 448

158 717

138 130

+ 0,2%

- 13,0%

+ 2,0%

Кудрово

173 924

182 877

180 636

+ 0,4%

- 1,2%

+ 3,9%

Мурино

141 254

158 750

157 564

- 0,6%

- 0,7%

+ 11,5%

Новосаратовка

147 504

142 229

138 278

+ 2,8%

- 2,8%

- 6,3%

Романовка

82 500

104 580

108 084

+ 1,8%

+ 3,4%

+ 31,0%

Им. Свердлова

91 792

111 563

114 936

+ 1,9%

+ 3,0%

+ 25,2%

Сертолово

133 770

155 185

145 337

+ 3,2%

- 6,3%

+ 8,6%

Янино-1

139 836

152 174

160 633

+ 2,2%

+ 5,6%

+ 14,9%

Гатч.

G. Gardens

221 571

245 730

219 272

0,0%

- 10,8%

- 1,0%

Верево

104 235

114 415

121 051

0,0%

+ 5,8%

+ 16,1%

Гатчина

122 295

163 329

154 861

- 2,1%

- 5,2%

+ 26,6%

Коммунар

118 464

133 149

123 527

+ 0,3%

- 7,2%

+ 4,3%

Ломон.

Новогорелово

129 573

143 521

147 471

+ 5,6%

+ 2,8%

+ 13,8%

Новоселье

126 951

141 237

133 624

+ 2,3%

- 5,4%

+ 5,3%

Тосн.

Федоровское

86 075

115 944

141 916

0,0%

+ 22,4%

+ 64,9%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 4. Распределение цен по локациям, новостройки, Ленобласть, руб./кв.м

 

 

 

Для всех объектов

Для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всевол.

Бугры

147 488

110 996

211 139

159 945

123 151

207 550

Всеволожск

140 975

85 000

215 113

145 465

130 110

162 830

Девяткино

138 130

109 724

179 011

173 333

149 868

190 072

Дубровка

113 792

86 644

156 916

111 225

86 644

139 457

Заневка

125 573

103 947

142 703

122 862

122 862

122 862

Им. Свердлова

114 936

94 973

136 906

107 533

94 973

136 906

Ковалево

136 317

128 317

150 524

-

-

-

Кудрово

180 636

130 087

240 000

177 508

160 494

212 909

Мурино

157 564

89 851

260 379

154 453

89 851

243 991

Новосаратовка

138 278

90 000

198 329

150 512

119 872

197 736

Романовка

108 084

98 524

117 943

106 994

98 524

113 023

Сертолово

145 337

121 000

207 710

165 118

140 726

207 710

Янино-1

160 633

118 996

249 500

161 023

125 565

249 500

Янино-2

101 570

89 522

127 170

101 570

89 522

127 170

Гатч.

G. Gardens

219 272

205 000

275 090

219 272

205 000

275 090

Верево

121 051

110 000

140 553

121 551

110 000

135 527

Гатчина

154 861

127 326

212 491

156 038

133 601

212 491

Коммунар

123 527

71 327

170 360

139 640

110 045

170 360

Ломон.

Новогорелово

147 471

123 117

187 739

-

-

-

Новоселье

133 624

109 771

187 655

142 489

124 069

164 500

Тосн.

Федоровское

141 916

95 000

158 863

-

-

-

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга

 

Табл. 5. Количество проектов (ЖК), шт.

 

 

Февр. 22

Февр. 23

Область в целом

80

83

Всеволожский р-н

55

56

Гатчинский

11

10

Ломоносовский

6

10

Тосненский

4

4

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга

 

Табл. 6. Количество проектов (ЖК), Всеволожский р-н, шт.

 

 

Февр. 22

Февр. 23

Бугры

6

5

Всеволожск

3

3

Девяткино

2

4

Пос. им. Свердлова

1

2

Кудрово

2

4

Мурино

16

14

Новосаратовка

2

3

Романовка

2

2

Сертолово

3

2

Янино-1

2

3

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 7. Структура предложения в новостройках по СПб и ЛО, %

 

Территория

Февраль 2022-го

Февраль 2023-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

СПб

65

55

65

58

Пригородные районы СПб

10

6

10

9

Ленобласть

25

39

25

33

 

Табл. 8. Структура предложения в новостройках по районам Ленобласти, %

Район

Февраль 2022-го

Февраль 2023-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

Всеволожский

68

93

65

82

Гатчинский

14

3

15

8

Ломоносовский

8

2

11

6

Тосненский

5

1

6

3

Остальные районы

5

1

3

1

 

 

если понравилась статья - поделитесь: