Новостройки ищут дно
За год отставание цен предложения в областных новостройках от спальных районов Петербурга выросло с 36 до 39%.
Разница уже составляет почти 100 тысяч рублей. В области среднестатистический «квадрат» стоит 147 тысяч рублей, в городских «спальниках» — 242,9 тысячи. Любое прямое сравнение условно: в городской черте застройщики придерживают новые проекты; с начала 2023-го — вообще ни одного дебюта. (Значит, сокращается предложение, увеличивается доля домов, близких к сдаче.) В области объем и количество новостроек плавно, но растет.
Последние три месяца цены предложения почти не менялись: плюс 0,1% — в декабре, 1,3% в январе и 0,6% — в феврале. Увеличение ценника за год — 8,3%, относительно скромно. Снижение от апрельского максимума — 4,7%.
Из прилегающих к Петербургу районов наибольшее подорожание в феврале в Ломоносовском. Здесь дорожали почти все строящиеся комплексы, а более других — ЖК «Таллинский парк» в Новоселье.
За год Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский подорожали ровно — примерно на 9%. Тосненский — исключение: здесь рост очень существенный, потому что основной объем предложения приходится на заметно подорожавший ЖК комфорт-класса «Счастье 2.0» в Федоровском.
В ценовом рейтинге лидируют Всеволожский (148,5 тысячи руб./кв.м) и Гатчинский (143,7 тысячи руб./кв.м) районы.
В большинстве популярных локаций цены в феврале изменились мало. Можно отметить прибавку на 5,6% в завершенных в прошлом году новогореловских ЖК «Ветер перемен» и «Новое Горелово» и снижение на 14% во Всеволожске, где уменьшилось предложение в комплексе комфорт-класса Gröna Lund, а выросло в более доступных ЖК «Дома на Октябрьском 74, 78» и «Новый мир». Снижение в Новосаратовке (за год) связано с выводом в продажу новых очередей в ЖК «Город первых» (Группа ЦДС) и выходом на рынок в октябре 2022 года ЖК «Город звезд» от холдинга Setl Group.
Город-курорт Gatchina Gardens пока условно удерживает ценовое лидерство: более 200 тысяч рублей за квадратный метр (впрочем, пока в этом ЖК возможно только бронирование квартир).
Примерно за 180 тысяч рублей за «квадрат» предлагают жилье в Кудрово, за 160 тысяч — в Янино-1. В конце списка — Романовка: там, как и в соседнем Щеглово, меньше 110 тысяч.
Продажи и кредиты
По данным сервиса DataFlat.ru, в феврале 2023-го реализация квартир по ДДУ сократилась (по отношению к январю) на 30%: 1116 сделок против 1560. (В Петербурге тоже снижение: минус 33%.) Стоимость лота за месяц практически не изменилась — около 6 млн рублей, стоимость «квадрата» — тоже: около 145,8 тысячи рублей. И это главный результат февраля: заметное сокращение продаж.
Еще один важный фактор: падение ипотеки. Данных за февраль еще нет, а вот в январе, по сведениям Центробанка, в области было выдано всего 305 ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках — почти в три раза меньше, чем в январе (878 займов). Банки, правда, уже отрапортовали, что в феврале ситуация существенно улучшилась, но подождем официальных сводок Росреестра.
За год изменения, конечно, более заметные. Если сравнивать февраль 2022-го и февраль 2023-го — сокращение продаж на 52%: год назад было зарегистрировано 2338 сделок, сейчас — 1116. На 23% увеличилась стоимость лота: с 4,9 млн до 6 млн рублей. Несколько выросла и средняя площадь квартиры — с 37,8 до 41,1 кв.м. Соответственно, упала и выручка застройщиков — с 11,5 млрд рублей в феврале 2022-го до 6,68 млн в феврале 2023 года.
Это главный вопрос: уже дно или еще нет? Справятся застройщики со снижением продаж или будут уходить в банкротство? Есть ли смысл оставшимся покупателям выжидать (возможного) снижения цен — или с каждым месяцем будут расти риски, которые нивелируют небольшие выгоды от скидок?
Всеволожский набор
Число объектов в продаже немного уменьшилось (за счет Всеволожского района), но слегка превышает прошлогодний показатель: 83 действующих проекта (строящихся ЖК). Число активных проектов в наиболее интересных локациях почти не меняется уже давно. Здесь вне конкуренции Мурино — 14 проектов.
На подходе новые проекты в Янино, набирает обороты столичный застройщик «А101» в Лаголово.
За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе не изменилась по числу проектов (25%), но уменьшилась по количеству квартир (с 39 до 33%). Доля Всеволожского района в Ленобласти уменьшилась: по числу проектов — незначительно, а по количеству квартир — существенно: с 93 до 82%. Экспансия новостроек постепенно выходит за пределы Мурино — Кудрово — Бугры.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».
Табл. 1. Динамика цен предложения на первичном рынке СПб и ЛО, руб./кв.м
|
Показатель/период |
Февр. 2022 |
Авг. 2022 |
Февр. 2023 |
За месяц |
За полгода |
За год |
|
Спальные районы |
212 046 |
262 166 |
242 869 |
- 0,9% |
- 7,4% |
+ 14,5% |
|
Окраины без метро |
161 277 |
179 457 |
176 914 |
- 0,7% |
- 1,4% |
+ 9,7% |
|
Пригороды |
154 075 |
158 850 |
164 175 |
+2,3% |
+ 3,4% |
+ 6,6% |
|
Область в целом |
135 863 |
148 950 |
147 074 |
+ 0,6% |
- 1,3% |
+ 8,3% |
|
Всеволожский р-н |
136 779 |
150 024 |
148 494 |
+ 0,8% |
- 1,0% |
+ 8,6% |
|
Гатчинский |
132 807 |
140 992 |
145 471 |
- 0,6% |
+ 3,2% |
+ 9,5% |
|
Ломоносовский |
121 875 |
129 469 |
132 612 |
+ 3,1% |
+ 2,4% |
+ 8,8% |
|
Тосненский |
86 075 |
116 802 |
141 958 |
+ 0,2% |
+ 21,5% |
+ 64,9% |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам
|
Показатель/период |
Февр. 22 |
Дек. 22 |
Янв. 23 |
Февр. 23 |
|
Квартиры и апарты, шт. |
2338 |
2214 |
1590 |
1116 |
|
Кв.м по ДДУ |
88 316 |
88 827 |
64 803 |
45 835 |
|
Ср. площадь, кв.м |
37,8 |
40,4 |
40,8 |
41,1 |
|
Ср. цена лота, руб. |
4 917 494 |
5 935 973 |
6 006 172 |
6 048 170 |
|
Ср. цена кв.м, руб. |
130 126 |
146 450 |
145 883 |
145 825 |
|
Доля ипотеки |
71% |
89% |
87% |
87% |
|
Выручка, млн руб. |
11 492 |
12 980 |
9454 |
6684 |
Данные сервиса DataFlat.ru
Табл. 3. Динамика цен предложения по локальным зонам, новостройки, Ленобласть, руб./кв.м
|
|
|
Февр. 2022 |
Авг. 2022 |
Февр. 2023 |
За месяц |
За полгода |
За год |
|
Всев. |
Бугры |
129 326 |
141 088 |
147 488 |
+ 1,3% |
+ 4,5% |
+ 14,0% |
|
Всеволожск |
105 465 |
167 252 |
140 975 |
- 14,0% |
- 15,7% |
+ 33,7% |
|
|
Девяткино |
135 448 |
158 717 |
138 130 |
+ 0,2% |
- 13,0% |
+ 2,0% |
|
|
Кудрово |
173 924 |
182 877 |
180 636 |
+ 0,4% |
- 1,2% |
+ 3,9% |
|
|
Мурино |
141 254 |
158 750 |
157 564 |
- 0,6% |
- 0,7% |
+ 11,5% |
|
|
Новосаратовка |
147 504 |
142 229 |
138 278 |
+ 2,8% |
- 2,8% |
- 6,3% |
|
|
Романовка |
82 500 |
104 580 |
108 084 |
+ 1,8% |
+ 3,4% |
+ 31,0% |
|
|
Им. Свердлова |
91 792 |
111 563 |
114 936 |
+ 1,9% |
+ 3,0% |
+ 25,2% |
|
|
Сертолово |
133 770 |
155 185 |
145 337 |
+ 3,2% |
- 6,3% |
+ 8,6% |
|
|
Янино-1 |
139 836 |
152 174 |
160 633 |
+ 2,2% |
+ 5,6% |
+ 14,9% |
|
|
Гатч. |
G. Gardens |
221 571 |
245 730 |
219 272 |
0,0% |
- 10,8% |
- 1,0% |
|
Верево |
104 235 |
114 415 |
121 051 |
0,0% |
+ 5,8% |
+ 16,1% |
|
|
Гатчина |
122 295 |
163 329 |
154 861 |
- 2,1% |
- 5,2% |
+ 26,6% |
|
|
Коммунар |
118 464 |
133 149 |
123 527 |
+ 0,3% |
- 7,2% |
+ 4,3% |
|
|
Ломон. |
Новогорелово |
129 573 |
143 521 |
147 471 |
+ 5,6% |
+ 2,8% |
+ 13,8% |
|
Новоселье |
126 951 |
141 237 |
133 624 |
+ 2,3% |
- 5,4% |
+ 5,3% |
|
|
Тосн. |
Федоровское |
86 075 |
115 944 |
141 916 |
0,0% |
+ 22,4% |
+ 64,9% |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 4. Распределение цен по локациям, новостройки, Ленобласть, руб./кв.м
|
|
|
Для всех объектов |
Для домов со сроком сдачи до 1 года |
|||||
|
средняя |
MIN |
MAX |
средняя |
MIN |
MAX |
|||
|
Всевол. |
Бугры |
147 488 |
110 996 |
211 139 |
159 945 |
123 151 |
207 550 |
|
|
Всеволожск |
140 975 |
85 000 |
215 113 |
145 465 |
130 110 |
162 830 |
||
|
Девяткино |
138 130 |
109 724 |
179 011 |
173 333 |
149 868 |
190 072 |
||
|
Дубровка |
113 792 |
86 644 |
156 916 |
111 225 |
86 644 |
139 457 |
||
|
Заневка |
125 573 |
103 947 |
142 703 |
122 862 |
122 862 |
122 862 |
||
|
Им. Свердлова |
114 936 |
94 973 |
136 906 |
107 533 |
94 973 |
136 906 |
||
|
Ковалево |
136 317 |
128 317 |
150 524 |
- |
- |
- |
||
|
Кудрово |
180 636 |
130 087 |
240 000 |
177 508 |
160 494 |
212 909 |
||
|
Мурино |
157 564 |
89 851 |
260 379 |
154 453 |
89 851 |
243 991 |
||
|
Новосаратовка |
138 278 |
90 000 |
198 329 |
150 512 |
119 872 |
197 736 |
||
|
Романовка |
108 084 |
98 524 |
117 943 |
106 994 |
98 524 |
113 023 |
||
|
Сертолово |
145 337 |
121 000 |
207 710 |
165 118 |
140 726 |
207 710 |
||
|
Янино-1 |
160 633 |
118 996 |
249 500 |
161 023 |
125 565 |
249 500 |
||
|
Янино-2 |
101 570 |
89 522 |
127 170 |
101 570 |
89 522 |
127 170 |
||
|
Гатч. |
G. Gardens |
219 272 |
205 000 |
275 090 |
219 272 |
205 000 |
275 090 |
|
|
Верево |
121 051 |
110 000 |
140 553 |
121 551 |
110 000 |
135 527 |
||
|
Гатчина |
154 861 |
127 326 |
212 491 |
156 038 |
133 601 |
212 491 |
||
|
Коммунар |
123 527 |
71 327 |
170 360 |
139 640 |
110 045 |
170 360 |
||
|
Ломон. |
Новогорелово |
147 471 |
123 117 |
187 739 |
- |
- |
- |
|
|
Новоселье |
133 624 |
109 771 |
187 655 |
142 489 |
124 069 |
164 500 |
||
|
Тосн. |
Федоровское |
141 916 |
95 000 |
158 863 |
- |
- |
- |
|
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга
Табл. 5. Количество проектов (ЖК), шт.
|
|
Февр. 22 |
Февр. 23 |
|
Область в целом |
80 |
83 |
|
Всеволожский р-н |
55 |
56 |
|
Гатчинский |
11 |
10 |
|
Ломоносовский |
6 |
10 |
|
Тосненский |
4 |
4 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга
Табл. 6. Количество проектов (ЖК), Всеволожский р-н, шт.
|
|
Февр. 22 |
Февр. 23 |
|
Бугры |
6 |
5 |
|
Всеволожск |
3 |
3 |
|
Девяткино |
2 |
4 |
|
Пос. им. Свердлова |
1 |
2 |
|
Кудрово |
2 |
4 |
|
Мурино |
16 |
14 |
|
Новосаратовка |
2 |
3 |
|
Романовка |
2 |
2 |
|
Сертолово |
3 |
2 |
|
Янино-1 |
2 |
3 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 7. Структура предложения в новостройках по СПб и ЛО, %
|
Территория |
Февраль 2022-го |
Февраль 2023-го |
||
|
проекты |
квартиры |
проекты |
квартиры |
|
|
СПб |
65 |
55 |
65 |
58 |
|
Пригородные районы СПб |
10 |
6 |
10 |
9 |
|
Ленобласть |
25 |
39 |
25 |
33 |
Табл. 8. Структура предложения в новостройках по районам Ленобласти, %
|
Район |
Февраль 2022-го |
Февраль 2023-го |
||
|
проекты |
квартиры |
проекты |
квартиры |
|
|
Всеволожский |
68 |
93 |
65 |
82 |
|
Гатчинский |
14 |
3 |
15 |
8 |
|
Ломоносовский |
8 |
2 |
11 |
6 |
|
Тосненский |
5 |
1 |
6 |
3 |
|
Остальные районы |
5 |
1 |
3 |
1 |
если понравилась статья - поделитесь: