293
0
Дмитрий Синочкин

Сельские деньги

Денег на развитие села добавят. Но меньше, чем отняли.

В феврале федеральные СМИ хором сообщили: на развитие села добавят 3,5 млрд рублей! Отлично. Осталось выяснить: добавят к чему?

Первоначально программа развития села оценивалась в 2,3 трлн рублей (до 2025 года).  Это и на инфраструктуру, и на социалку, и на сельскую ипотеку — на все. Осенью прошлого года Минфин сообщил, что бюджет готов выделять ежегодно около 30 млрд рублей. А теперь ТАСС уточняет, со ссылкой на правительство: в этом году затраты на сельские направления госпрограммы составят 20 млрд. Что, безусловно, много, но меньше, чем 30, согласитесь. Про 3,5 млрд выяснить так и не удалось, но обозначился первоисточник: это «ЕдРо» объявило на своем сайте.

Проблемы сельской ипотеки обсуждали на заседании правительства. Постановление подготовлено, проект публиковался, про деньги там впрямую не сказано. Спойлер: денег на выдачу «сельских» кредитов будет достаточно. Если понадобятся.

По данным Совета Федерации, на данный момент одобрено 72 342 тысячи льготных ипотечных займов под 3%, выдано всего 45 035. В лидерах: Новосибирская область — 2597 кредитов и Ленинградская — 1419. В Белгородской — 1302 кредита, в Воронежской области — 1086.

При этом в нашем регионе 80% сельских ипотечных займов (если не больше) идут на покупку квартир в новостройках, формально находящихся на «сельских территориях» или в «сельских агломерациях». Причины понятны: льготный кредит на покупку или строительство ИЖС дольше оформлять, труднее проверять, вообще — с ним больше хлопот.

Меняются правила. Будет увеличен лимит по льготным потребительским займам. Такие кредиты (под 3–5%) можно брать для приобретения и установки систем электро- и водоснабжения, а также для оплаты бурения скважин, газификации и пр. Или на ремонт жилых домов и помещений. Срок — до пяти лет, ставка — от 3%. Раньше предельная сумма на инженерию составляла 250 000 рублей, теперь — 700 000; на ремонт: было — 300 000, стало 900 000. Надо предъявить договор подряда, главное условие — чтобы объект располагался в сельской местности из списка, и заемщик должен быть в нем прописан!

Можно ли использовать такой кредит для оснащения и ремонта не дома, а квартиры, например, в Федоровском, Красницах или Аннино (входят в «льготный перечень») — неясно; по крайней мере, запрета нет.

По словам Ивана Власенко, замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка, пока таких кредитов выдается «ничтожно мало» — нет спроса! Может быть, граждан пугает обязательный контроль целевого использования или требование регистрации в сельской местности...

Кочка зрения

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– С начала года — сразу несколько инициатив в области кредитов на приобретение ИЖС для многодетных и вообще семей с детьми. Об этом заявляют и правительство, и ДОМ.РФ.

Сразу отмечу: в составе наших покупателей многодетных семей не много. Будет ли востребована льготная ипотека в варианте ДОМ.РФ? — Не думаю. Эта госкорпорация каждый месяц по новой инициативе анонсирует, а то и несколько. Потом — тишина. Им бы научиться работать, а не вводить людей в заблуждение, — может, и пошло бы дело. Тем более что у ДОМ.РФ получить оценку хотя бы в половину действительной стоимости загородного объекта — нереально. А загородный дом стоит гораздо больше, чем одно- или двухкомнатная квартира, и накопить значительную сумму на первый взнос многие не смогут.

Госпрограмма (два ребенка и более, кредиты под 6%), скорее всего, сработает. Но только поначалу и на какое-то время. Как в городе: все бросились скупать квартиры по низкой ставке для новостроек, но подорожание жилья съело всю выгоду. Застройщики выиграли, покупатели — только те, кто успел купить по старым ценам.

На загородном рынке цены тоже успели подрасти, на 15–20% с апреля по октябрь 2020-го. Мне кажется, такого всплеска в 2021 году уже не произойдет. Во-первых, пандемия пошла на спад. Кому невмоготу было в городе сидеть, те уже себе прикупили участочек. Во-вторых, рынок за перманентные кризисы последнего десятилетия «сжался» совсем: девелоперы землю не запасали, а сами строили лишь то и в том количестве, что можно было бы не торопясь реализовать. Поэтому из того, что было готово на 100%, все хорошее распродали. Остальное надо доделывать, либо додумывать, либо это неликвид (просчеты концепции «тучных» лет). А реконцепция может выйти дороже и сложнее, чем с нуля что-либо начинать. Кроме того, пандемия обнулила рынок мигрантов-строителей. И даже если вернутся — у них теперь выше требования и по зарплате, и по бытовым условиям. Так что затраты увеличатся, себестоимость вырастет, а спрос — еще не факт. Льготная ипотека его поддержит, не более. И рост цен мы прогнозируем максимум на 10%.

Спрос на льготные кредиты будет зависеть даже не столько от ставки, сколько от размера первого взноса.

Здесь есть общая проблема: а насколько вообще уместно впрягаться в кредит на 30 лет при нынешней экономической ситуации? На мой взгляд, конечно, неуместно и рискованно. Но кого и когда это останавливало? Покупка дорогого объекта в ипотеку приносит заемщику моральное удовлетворение: теперь он (почти) владелец качественной недвижимости! Но это недолгий кайф, и он со временем меняется на тяжесть ярма, ежемесячной кабалы: каждый месяц, в один и тот же день, отдавать банку СВОИ деньги. Ни заболеть, ни уехать, ни забыть. И все это — год за годом, много лет...

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:

– Высокий спрос на загородном рынке — не навсегда. Когда (и если) у людей закончатся деньги, закончится и ажиотаж. То, что мы наблюдали в прошлом году и наблюдаем сейчас — это «идеальный шторм», наложение нескольких факторов. Пандемия и отложенный спрос привели к тому, что за проведенное на карантине время граждане решили что-то изменить в своей жизни, переехать за город, получить больше свободы. Политическая и валютная турбулентность стали вторым фактором: граждане предпочли вложить накопленные средства в недвижимость. В-третьих, сложившаяся диспропорция стоимости квадрата в городе и за городом сыграла в пользу последнего. Кроме того, загород изменился, появились интересные коттеджные поселки с развитой социальной инфраструктурой, удобной логистикой. Посмотрите на нашу «Школу в Ламбери» — заполняемость растет с каждым днем.

Все перечисленные выше факторы уже привели к росту стоимости домов. Также повлиял рост цен на стройматериалы. Подорожало все — арматура, бетон, древесина, кровельные материалы, окна, работа подрядчиков. 2021-й год мы встретили практически уже в новой реальности. Я не уверен, что этот рост цен будет долговременным трендом на рынке загородной недвижимости. Потому что именно он стимулирует запуск новых проектов, соответственно, снизит дефицит объектов.

Добиться баланса спроса и предложения на нашем рынке практически невозможно. В отличие от европейских стран, хотя у них тоже все за город побежали, наш рынок реагирует на внешние факторы, я их перечислил выше. Именно поэтому мы видим такие качели: дефицит рождает спрос и повышает цены, рост спроса приводит к росту предложения, как следствие — к затовариванию, избыток предложения снижает стоимость квадрата.

Можно ли разорвать этот замкнутый круг? Да. Для этого нужны: долгосрочные ипотечные программы, рост благосостояния граждан, комплексное развитие территорий, дорог, инфраструктурных объектов, глобализация и упорядочивание строительного рынка, государственная поддержка, кредиты для строителей по нормальным ставкам. Мы когда-нибудь к этому обязательно придем, но не быстро.

Именно поэтому мы развиваем проект «Ламбери» в премиальном секторе загородного домостроения: этот рынок меньше и стабильнее.

 

Александр Царев, генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, республиках Казахстан и Беларусь:

 

– В 2020-м, по данным аналитиков, цены на загородную недвижимость выросли в среднем на 20–25%. Пока нет оснований полагать, что в текущем году они продолжат расти теми же темпами. Думаю, что в элитном сегменте с учетом инфляционной составляющей рост цен составит порядка 5–7%. Это при условии, что мы не столкнемся с новыми серьезными валютными колебаниями. Мы на дома HONKA цены пока не поднимаем.

2021-й год начался для нашей компании неплохо. В январе-феврале мы продали несколько домовладений в поселках «Медное озеро–2» (Всеволожский район) и HONKANOVA (в Солнечном), заключили сделки на архитектурное проектирование и поставку домов HONKA для частных заказчиков в нашем регионе, в Москве и Новосибирске.

У компании также есть планы по выводу на рынок новых коттеджных поселков, идут переговоры, официально говорить о запуске преждевременно.

Возможно, со временем будет более активно развиваться смешанный формат — поселки, в которых к зоне ИЖС примыкают гостиница или участок с многофункциональным комплексом. У нас, например, есть опыт реализации проекта Repino Сlub, где часть апартаментов выкуплены в собственность, часть сдается в долгосрочную аренду: на полгода, год и более.

Для собственных наделов мы пока такую схему застройки не рассматриваем: коттеджные поселки HONKA выбирают люди, которые стремятся к комфортной, спокойной, клубной жизни. А проекты с включением МФК и отелей рассчитаны на клиентов, заинтересованных в краткосрочном и активном отдыхе. У этих форматов разные цели, у покупателей — разные запросы. Но мы заинтересованно изучаем и этот сегмент: с введением карантинных мер, с закрытием границ будут развиваться и внутренний туризм, и сопутствующая инфраструктура. Хорошая инициатива — запустить льготное кредитование для новых гостиничных объектов. В нашей стране есть множество мест, достойных посещения, привлекающих фантастической природой, интересными достопримечательностями, многовековыми традициями. Однако по-настоящему насладиться родными просторами мешает общая неустроенность, отсутствие комфорта. И в этом смысле волна интереса к внутрироссийским путешествиям — уникальный шанс форсировать создание качественной туристической инфраструктуры. Мы строим рестораны, базы отдыха, отели в разных регионах. Сейчас, например, принимаем участие в реализации проекта по строительству оздоровительного центра Grand-Cryo Resort на Алтае, поставляем комплекты HONKA на строительную площадку. Конечно, хочется надеяться, что государство создаст условия, при которых компаниям будет выгодно вкладывать ресурсы в развитие отечественного туризма. 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments