370
0
Дмитрий Синочкин

Налоговый наезд на садоводства

Перепродажа садовых участков может стать поводом для претензий ФНС.

Федеральная налоговая служба опубликовала обзор правовых позиций Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ за 2020 год.

В нем есть несколько положений, важных для крупных СНТ. Налоговая служба напоминает: если дачные участки используются в целях бизнеса — например, для перепродажи, — пониженная ставка земельного налога не положена.

До Верховного суда дошло дело индивидуального предпринимателя Игоря Яцуна из Екатеринбурга. Он в 2010 году купил 45 участков — сельхозземли, под дачное строительство, проще говоря — под коттеджный поселок. И с 2013-го по 2018-й половину из них (точнее — 23 надела) продал.

Фактически наделы входили в состав ДНП. Налоговые инспекторы решили, что они «использовались для предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли, а не в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного строительства».

И доначислили налоги, исходя не из льготной ставки 0,3%, а из обычной — 1,5%. Игорь Яцун не сдавался, прошел все три инстанции — во всех трех проиграл. Наконец высказался и Верховный суд.

Сразу приношу извинения за канцелярский слог цитаты, но это важно. «Субъектами ведения дачного хозяйства или осуществления дачного строительства... являются некоммерческие организации. По смыслу налогового законодательства, пониженные ставки земельного налога устанавливаются для НКО и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, в то время как предприниматель — в целях извлечения прибыли». (Подробнее см. арбитражное дело А60–48743/2019.)

И вот здесь начинается самое интересное. Сумма доначисленного налога, даже если его увеличат в пять раз (1,5% вместо 0,3%), — беда небольшая.

Потому что кадастровая стоимость областных земель — ниже рыночной в разы, а губернатор Александр Дрозденко по каким-то своим причинам второй год не утверждает результаты кадастровой переоценки. Так что еще пару лет она такой и останется. (Пока утвердят, пока вступит в силу...)

Хуже другое. Из определения ВС следует, что систематическая перепродажа участков — это предпринимательская деятельность. В случае, если этим занимается физическое лицо, а не ИП, — незаконная предпринимательская деятельность, статья 170 УК РФ.

Статья очень гибкая — от штрафа в 1000 рублей до пяти лет. Пять лет — это если в составе группы и в особо крупном размере. Впрочем, в Ленобласти почти любой садовый участок — это не бижутерию у метро продавать, это уже особо крупный размер (250 000 рублей и более).

Причем фиксировать и пресекать правонарушения, связанные с незаконным предпринимательством, могут не только сотрудники ФНС, но также антимонопольщики, полиция и прокуратура.

А вот дальше начинается игра, как говорится, «на тоненького». С какого по счету участка обычная продажа превращается в систематическую? Играет ли роль, сколько лет перед этим участок был в собственности? (См. об этом также в материале «Бизнес в Васильевке» и в интервью юриста Екатерины Ивановой.)

Но первый ход в таких случаях будет за налоговой. И вот с момента, когда суд решит, что льготная ставка применялась неправильно, — можно приходить и предъявлять.

Во всяком случае, это предупреждение ФНС (да еще с опорой на авторитет ВС) дает некоторым оборотистым председателям СНТ, в которых продажа участков поставлена на поток, повод серьезно задуматься. Потому что ведь все фиксируется — в протоколах СНТ, в Росреестре.

И если конкретный председатель сам себе распределил три десятка участков, а потом продал их разным гражданам по рыночной цене, ему будет трудновато доказывать, что он сделал это исключительно из любви к разведению настурций и отдыху на природе...

 

На фото: Базы отдыха («гостевые коттеджи») в СПК «Васильевка», Всеволожский район.

 

 Экспертный курултай

 

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:

– Действительно, размер налога на земельный участок сельхозназначения устанавливается в пределах от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости. Для физлиц, которые занимаются продажей земельных участков, есть варианты:

1. Дождаться, пока пройдут 5 лет с момента оформления права собственности на участок, и продать его без налогов

2. При продаже участка декларировать полученный доход. С учетом налогового вычета 1 млн рублей и подтвержденных затрат, с разницы должен быть уплачен подоходный налог 13%.

3. Если собственник имеет несколько участков и продает их, то фактически он занимается предпринимательской деятельностью. В этом случае ему стоит зарегистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) и платить 6% с дохода или 15% с разницы между доходами и расходами, но не менее 1% c оборота.

Я рекомендую использовать третий вариант и спать спокойно.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Сама по себе продажа нескольких участков не образует состава преступления. Незаконное предпринимательство — это систематическое (два раза и более) извлечение прибыли от одного вида деятельности в один налоговый период. (Для «физика» — календарный год.) Прибыль должна быть фактически получена по бухгалтерскому документу (для физлица — расписка либо момент зачисления денег на личный счет). Статья 170 применяется выборочно, под нее подпадает любая бабушка, которая продает более двух раз на рынке свои вещи, чтобы хлеб купить. Но повод есть. Кстати, необходимо помнить, что доход может быть получен при продаже не только в денежной, но и «натуральной» форме.

Избежать ситуации с «незаконным предпринимательством» можно, к примеру, зарегистрировавшись в качестве ИП.
 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments