465
0
Житков Дмитрий

Малоэтажный ребус

Спрос на малоэтажку за прошлый год увеличился более чем в полтора раза. А предложение отстает. Почему?

Малоэтажные проекты в ближнем пригороде — одно из самых перспективных направлений девелопмента. Это признают аналитики, участники рынка и, главное, покупатели. Но строители не спешат затевать новые проекты.

Признания на словах (в теории) недостаточно. На деле количество таких комплексов сокращается. В рейтинг портала Novostroy.su, составленный в 2019 году, вошло около 70 малоэтажных проектов. На начало 2021-го специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» зафиксировали 25 малоэтажных ЖК в границах города и еще 17 комплексов (не выше «четыре этажа плюс мансарда») — в пригородных районах. (Это без учета танухаусов.) По данным «НП», сейчас объем предложения жилья в малоэтажке составляет 256 700 кв.м — 8% в общем объеме предложения в регионе (Петербург плюс Ленобласть). Важно: за прошлый год предложение в этом сегменте сократилось на 37% (всего по первичному рынку — на 30%).

При этом за 2020 год в малоэтажных комплексах реализовано 363 700 кв.м — 9% в общем объеме продаж в агломерации. Если общий спрос на рынке недвижимости по итогам 2020 года остался на уровне прошлогодних показателей, то спрос на малоэтажку увеличился в 1,6 раза (+ 63%)!

По данным аналитика Дмитрия Житкова, за год количество малоэтажных проектов в регионе сократилось с 62 до 49. В начале 2020-го в продаже находилось около 8500 квартир в МЖК, сейчас — 3200...

По данным областной администрации картина получается более ровная. В начале прошлого года площадь жилья в строящихся малоэтажных комплексах составляла 614 850 кв.м, в январе 2021-го — 659 315 (6,73% и 8,3% от общего объема застройки). Если считать в квартирах: год назад — 10 891, сейчас — 11 383 (4,8% и 5,9% соответственно). Но в областную статистику попадают проекты в областных райцентрах и поселках городского типа, в том числе находящиеся вне зоны городского спроса.

Причины повышенного спроса на такое жилье понятны — они, в принципе, те же, что обеспечили удвоение спроса на частные дома: пандемия, карантин, закрытые границы, сумасшедший рост цен на городские квартиры, спровоцированный льготной ипотекой. 

Мода на малоэтажку возникла в мире уже весной 2020-го, когда вирус погнал горожан из мегаполисов. Автономные, включенные в природный ландшафт малоэтажные кварталы стали проектировать в Канаде, Китае, Европе... В Балтиморе архитекторы и эксперты выпустили руководство из 10 концепций, которые переосмысливают городскую жизнь в эпоху социального дистанцирования, пишет агентство Bloomberg.

Движение в этом направлении началось еще до пандемии. Вирус послужил триггером, ускорил процессы.

С мая 2018 года по декабрь 2020-го  средняя этажность новых проектов в Петербурге сократилась почти на этаж: с 18,8 до 17,9 этажа. Проекты до 8 этажей занимают 20,2% общего объема новостроек.

Казалось бы: о чем спорить? Для подавляющего большинства покупателей жить на третьем-четвертом этаже — куда привлекательнее, чем на девятнадцатом или двадцать пятом. (Об этом свидетельствует и упорное нежелание части обитателей «хрущевок» переселяться в современные многоэтажные дома.) Плюс зеленый двор... Но есть еще суровые правила экономики.

«В малоэтажке иначе распределяются затраты, — говорит Денис Заседателев, гендиректор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест". — Меньше выход продаваемых площадей, выше затраты на инженерную инфраструктуру. В ЖК "Юттери" на площадку в 23 га приходится всего 115 000 кв.м жилья — а сети и дороги мы должны подвести к каждому дому. Сложнее обеспечить социальные объекты по нормативам, например садик в пешеходной доступности».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, отмечает: «Вопрос о преимуществах жизни на природе, в комплексах с низкой плотностью и высокой долей рекреационной составляющей уже не обсуждают, в мировом экспертном сообществе он давно решен. Однако в наших условиях малоэтажное строительство необходимо выделять в отдельный сегмент, с учетом его низкой маржинальности».

Наталья Осетрова рассчитывает на господдержку, на то, что чиновники «наверху» сообразят: государственные инвестиции в малоэтажку (в подготовку территорий, приоритетное согласование проектов, кредитование по разумным ставкам и пр.) — это инвестиции в здоровье граждан. В конце концов на больничных сэкономят больше.

Впрочем, проект Gatchina Gardens реализуется без какой-либо помощи государства. Оттого он и позиционируется в бизнес-классе, и в ближайшей перспективе его вряд ли можно тиражировать.

«В крупных агломерациях таких городов, как Петербург, Москва, Екатеринбург, Казань, и других "миллиоников" появление пригородных проектов неизбежно, — уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора компании "ЛенРусстрой". — Это вытекает из базовых законов урбанистики. Часть населения этих городов станет активно искать жилье иного формата, с более камерными и комфортными условиями проживания. При этом такие проекты должны быть насыщены инженерной, дорожной, социальной и коммерческой инфраструктурой, отличающейся от городской в лучшую сторону».

То есть задача ставится нетривиальная: построить жилье более высокого качества, с улучшенными характеристиками; при этом девелоперы должны как-то преодолеть «ловушку затрат». А еще — переломить инерцию восприятия и покупательские стереотипы. Поскольку в сознании многих горожан сложилось представление о том, что малоэтажка — это дешевое жилье, и работают в этом сегменте не самые профессиональные девелоперы. (За что надо отдельно «благодарить» такие компании, как «Кивеннапа», «Навис», «Тареал», «Константа» и др.)

Но перелом уже происходит, здесь и сейчас, на наших глазах. Холдинг Setl Group строит "Зеленый квартал" у Пулковских высот и «Солнечный город. Резиденции» в Стрельне. В начале 2021-го Setl Group купила 43 га неподалеку от Пушкина, где построит 200 000 кв.м малоэтажного жилья. Инвестиции в проект составят около 18 млрд рублей.

Группа «КВС» открыла продажи в МЖК «Любоград», также в Стрельне, между Красносельским шоссе и проспектом Буденного. Здесь на территории 84 га возведут малоэтажный городок площадью около 200 000 кв.м.

В этом году — впервые! — престижная премия Urban Awards вводит отдельную номинацию для малоэтажных комплексов.

 

 

Малоэтажное строительство в ЛО (по выданным РС)

 

 

Всего, кв.м

В т.ч. малоэтажка

Всего квартир. шт.

В т.ч. малоэтажка

Январь 2021

7 903 700

659 315

192 605

11 383

Январь 2020

9 215 900

614 850

225 365

10 891

Данные администрации ЛО

 

 

Малоэтажные проекты в пригородах СПб и в ЛО

Район

Проект

Этаж

 Колич. вариантов

      Средняя цена кв.м

      Изменение

 

 

 

на 15.01. 20

на 16.01. 21

на 15.01. 20

на 16.01. 21

кварт.

руб./кв.м

Колп.

МЖК «Юттери»

4–5

1 705

234

86 097

117 899

– 1 471

31 802

Крон.

МЖК «Фортеция»

4

13

 

118 387

 

– 13

 

Кур.

МФК «Русские сезоны»

4–5

71

2

215 059

299 839

– 69

84 780

ПД

МЖК «Новый Петергоф»

5

78

35

88 250

109 141

– 43

20 891

ПД

МЖК «Петергоф Парк»

5

3

 

75 188

 

– 3

 

Пуш.

ЖК «UP-квартал»

5

324

1

90 901

97 202

– 323

6300

Пуш.

МЖК «Образцовый квартал – 3»

4

31

13

97 670

96 572

– 18

– 1099

Пуш.

МЖК «Образцовый квартал – 4»

5

50

12

102 814

101 341

–38

– 1474

Пуш.

ЖК «Образцовый квартал – 5»

5

272

86

100 640

100 118

–186

– 521

Пуш.

ЖК «Образцовый квартал – 6»

5

372

402

99 811

101 334

30

1524

Пуш.

ЖК «СолнцеPark»

5

5

1

101 289

154 484

– 4

53 196

Пуш.

МЖК «7 park»

4

37

15

87 736

107 282

–22

19 546

Пуш.

МЖК «Inkeri»

5

593

687

114 090

125 887

94

11 797

Пуш.

МЖК «Александровский»

5

 

10

 

93 167

10

 

Пуш.

МЖК «Неоклассика»

4

56

23

114 879

121 667

– 33

6788

Пуш.

МЖК «Неоклассика–2»

4

64

16

109 556

126 765

– 48

17 209

Пуш.

МЖК «ЭкспоГрад–2»

4

126

147

89 325

97 364

21

8039

Пуш.

МЖК «ЭкспоГрад–3»

4

236

170

87 186

92 813

–66

5627

Всев.

ЖК «84 высота»

5

14

 

64 753

 

–14

 

Всев.

ЖК «Ассорти»

5

85

1

78 358

79 258

–84

900

Всев.

ЖК «Оазис в Буграх»

5

 

18

 

99 560

18

 

Всев.

ЖК «Янила Кантри»

5

48

370

90 895

113 572

322

22 677

Всев.

КП «Образ жизни»

2–3

1

1

88 557

88 557

0

0

Всев.

МЖК «EcoCity»

4

275

14

92 488

123 680

–261

31 191

Всев.

МЖК «Горки Парк»

4

208

25

98 525

124 804

–183

26 279

Всев.

МЖК «Дом с фонтаном»

5

17

 

56 177

 

– 17

 

Всев.

МЖК «ЗемлЯнино»

4

114

44

68 886

85 208

– 70

16 322

Всев.

МЖК «Лаврики–33»

4

1

9

83 695

98 825

8

15 130

Всев.

МЖК «Мелодия»

3

11

3

77 918

80 025

– 8

2107

Всев.

МЖК «Новое Сертолово»

4–5

1568

72

80 972

104 295

–1496

23 323

Всев.

МЖК «Рубиновый рассвет»

 

 

11

 

103 314

11

 

Гатч.

ЖК «Графская слобода»

5

22

 

62 873

 

–22

 

Гатч.

МЖК «Gatchina Gardens»

3–4

84

72

 

 

–12

 

Лом.

ЖК «Апрель» (таунхаусы)

2

14

 

53 654

 

–14

 

Лом.

ЖК «Апрель»

4

16

2

71 178

69 445

–14

–1 733

Лом.

МЖК «Ропшинский квартал–2»

2

 

5

 

56 855

5

 

Лом.

МЖК «Шоколад»

4

103

12

64 595

76 590

–91

11 995

Тосн.

МЖК «Счастье 2.0»

5

 

39

 

66 807

39

 

Тосн.

МЖК «Федоровское»

2

75

23

44 335

51 933

–52

7597

 

Данные аналитика Дмитрия Житкова

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments