Ставка по кредиту — 2,7%. Процесс пошел, и далее он будет развиваться лавинообразно. Потому что к «кредитному преимуществу» проектов, которым повезло оказаться на сельской территории (хотя Бугры — так себе деревня), добавляются макроэкономические факторы.
Распространение коронавируса обвалило мировые рынки; отечественные умельцы добавили жару, развязав «нефтяную войну» с шейхами. Рубль предсказуемо рухнул.
Появились два новых фактора. Первый: в ситуации неопределенности вполне возможен краткосрочный всплеск спроса на жилье. Так было и в 2009-м, и в 2014–2015-м. Когда рубль «пикирует», часть граждан склонна перевести активы во что-то понятное, в том числе — в покупку жилья. Второй: Центробанк уже тратит десятки миллиардов, скупая валюту, чтобы не допустить дальнейший обвал курса. Но вряд ли он будет это делать долго — резервов не хватит. Следующий шаг — повышение ключевой ставки. А за ней потянутся и ставки по кредитам, включая ипотеку. По сообщениям финансовых телеграм-каналов, ЦБ уже прощупывает ситуацию, изучает, как поведут себя коммерческие банки при повышении ставки. А они уже отреагировали: некоторые из средних банков подняли стоимость ипотеки, крупные готовы сделать это в ближайшее время.
Эксперты полагают, что удешевление рубля, кратковременный рост спроса и угроза удорожания ипотеки может привести к росту цен на жилье.
Льготные ставки (для многодетных и для села) останутся неизменными — увеличатся компенсации, которые бюджет выплачивает коммерческим банкам.
Ситуация, когда в одном ЖК можно купить квартиру в кредит под 2,7%, а в другом, расположенном по соседству, — под 10–12%, для рынка новая. Ранее она нигде и никак не обкатывалась. Можно предположить, что «городские» застройщики будут вынуждены сдерживать цены, предлагать более комфортные условия рассрочки и пр. Но все эти меры не компенсируют разницу в ежемесячных платежах.
Сейчас выгода «сельских льготников» составляет (при кредите в 2 млн рублей) около 10 000 в месяц. При росте ставок эта разница еще вырастет. Такой разрыв может привести к существенному замедлению продаж в «городских» проектах.
Небеспочвенные опасения, что в сложной финансовой ситуации федеральные власти могут и ограничить суммы, отведенные на субсидирование (допустим, не сразу, а после 22 апреля), заставят потенциальных заемщиков торопиться.
О том, что федеральная инициатива небезупречна, мы уже писали. Чем, собственно, покупатели жилья в Кудрово и Мурино, Сертолово и Тосно (более 30 000 жителей в каждом) хуже тех, кто приобретает квартиры и частные дома в Отрадном, Приозерске, Коммунаре или Никольском
(менее 30 000)?
И какое отношение к «Комплексному развитию сельских территорий» имеет покупка квартир в Янино или Буграх?
Эти диспропорции осознают и в правительстве Ленобласти. Известно, что в ближайшие дни (уже после отправки номера в печать) заинтересованные стороны (областные чиновники, представители Россельхозбанка и Минсельхоза) будут обсуждать преимущества программы и проблемы, которые она создает. По сведениям «Пригорода», речь пойдет и о пересмотре параметров — например, о сокращении «льготного» перечня населенных пунктов. (Один из вариантов — исключить территории, попадающие в 30-километровую зону, то есть пригородные районы.)
Тогда возникнут другие риски. Сейчас программа опирается на критерии, установленные федеральным центром, — с него и спрос. Но если границу льгот проведут местные власти — претензии предъявят к ним.