677
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Малоэтажка в зоне риска

Предложение квартир в областных новостройках продолжает расти; спрос падает. Участились банкротства строительных компаний. Особенно тревожно за малоэтажные проекты. Хотя и здесь есть приятные исключения.

По данным областной администрации, сейчас в регионе действуют разрешения на строительство почти 10 млн кв.м жилья (см. табл. 1) — на миллион «квадратов» больше, чем год назад.
Эти сведения совпадают с оценками аналитиков «Петербургской Недвижимости». По данным «ПН», за 2018 год на территории Петербурга и пригородной зоны ЛО в продажу вышло 196 объектов — 4,91 млн кв.м, 112 600 квартир. При этом в черте города — 142 объекта (3,96 млн кв.м, 87 500 квартир). А на пригородных территориях ЛО — 54 объекта (0,95 млн кв.м, 25 100 квартир).
То есть новое предложение в области — примерно четверть от городского.
Это соответствует структуре спроса.
За прошлый год в Петербурге девелоперы продали 3,8 млн кв.м (плюс 32% к результатам 2017-го!), в пригороде — 1,2 млн кв.м (минус 8%). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации составила 24%, за год она сократилась на 7%.
24% — это минимальный показатель за последние 6 лет, с начала областного строительного бума.
И все же. Если спрос на новое жилье в области будет сохраняться на этом же уровне — получается, что уже оформленного «запаса» строителям хватит на 8–9 лет, даже если вообще не получать новые разрешения!
Отметим еще одно обстоятельство. Несколько крупных проектов девелоперы притормозили. Например, проект застройки 175 га в районе аэропорта Ржевка Группа ЛСР обнародовала еще
в 2015 году. Здесь планировали возвести 1 миллион кв.метров жилья для 33 тысяч человек. В 2017-м компания даже получила разрешение на строительство. Но к работам (и к продажам) так и не приступила. О дате вывода на рынок застройщик пока не сообщает.
Не менее серьезный проект в 2015-м анонсировала Группа ЦДС. В Новосаратовке должен был появиться город-спутник «Нева-Сити»: на участке 450 га девелопер планировал возвести 4 млн кв.м жилья для 120 тысяч человек, плюс объекты коммерческой инфраструктуры. И этот проект пока приостановлен.
Приморожены планы масштабного строительства в Новосергиевке… И так далее.


Издержки реформы

Падение спроса на область — объективный рыночный процесс. Он обусловлен прежде всего сокращением реальных доходов граждан. Казалось бы, парадокс: областные квартиры дешевле! На самом деле — никаких странностей: в борьбе жадности с осторожностью побеждает осторожность, чем меньше у граждан денег, тем менее они склонны рисковать. А новостройки в городской черте традиционно считаются (может, и напрасно) менее рискованным и более понятным (в плане инфраструктуры, социалки и доступности) продуктом. Тем более последние годы крупные застройщики активно осваивают городские окраины, и цены там сопоставимы с областными. (И ниже, чем в Кудрово.)
К рыночным факторам добавляются усилия регулятора. Отмена долевки и переход отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование добавят в ближайшие два года к себестоимости строительства еще как минимум 15–20%. Кроме того, примерно треть компаний вообще не получат банковского кредитования и будут вынуждены остановить проекты. В правительстве сообразили, что ничего хорошего из этого не выйдет: вместо сокращения числа обманутых дольщиков (под этим флагом и затевалась реформа в отрасли) получится резкое увеличение. Реформаторы сдали назад и объявили переходный период: часть объектов (похоже, бОльшую) разрешат достраивать по старым правилам. Условия: не менее 30% строительной готовности и 10% проданных квартир на 1 июля 2019-го.
Кстати, в Петербурге, по данным на конец февраля, ни одна компания не подавала заявок о переходе на эскроу-счета. А в Ленобласти первопроходцы уже есть! Например, компания «ЛенРусСтрой», застройщик ЖК «Новое Горелово», первой на Северо-Западе договорилась со Сбербанком о проектном финансировании под эскроу-счета.
«Мы делаем это для собственного развития и для того, чтобы нашим клиентам было максимально удобно и выгодно работать с нами, — говорит заместитель генерального директора ООО “Лиговский канал” (входит в “ЛенРусСтрой”) Максим Жабин. — Мы хотим быть абсолютно готовы к новой схеме, и надо пройти этот процесс с банком полностью, понять все детали». Первый объект, где жилье станут продавать с использованием эскроу-счетов, — 16-этажный дом на 770 квартир в ЖК «Новое Горелово».
Несомненно, опыт «ЛенРусСтроя» будут внимательно изучать и другие застройщики. Вот только время поджимает: 1 июля карета превратится в тыкву…

Трудности переходного периода

Но тяжелее всего приходится небольшим компаниям, реализующим малоэтажные проекты. Некоторые новостройки уже заслужили печальную славу.
Кто и как будет достраивать вторую очередь ЖК «Черничная поляна» в Юкках — неизвестно; иск о банкротстве застройщика подан еще в октябре прошлого года. Такой же туман — вокруг проекта «Альпийская деревня» в Мистолово.
Введена процедура наблюдения в ЖК «Близкое».
В этом году началась процедура банкротства в отношении СК «Навис». Под вопросом завершение малоэтажного комплекса «Шотландия».
Подан иск о банкротстве компании «Элемент-Бетон», под угрозой оказался проект «Финские кварталы» в Лупполово (538 дольщиков!) и клубный дом в Вартемягах.
Начато дело о банкротстве компании «Гранд-Строй», которая возводит малоэтажный ЖК Yolkki Village в Скотном. Претензии связаны с просрочкой (более чем на год) сдачи первой очереди. Очередной срок ввода — декабрь 2018-го — был сорван. Застройщик «заморозил» строительство второй очереди…
В феврале во внешнее управление провалился недостроенный малоэтажный комплекс «Ванино». Там случился форменный скандал: на собрании кредиторов компании «Тареал» (застройщик) дольщики вывели из проекта инвестора (эстонский холдинг «Тасмо»). За введение внешнего управления проголосовали 60% дольщиков. Самыми активными были те, кто уже получили квартиры, но рассчитывают еще на компенсацию за просрочку.
Более благоразумные ратовали за мировое соглашение, но остались в меньшинстве. На собрании не дали выступить вице-губернатору Михаилу Москвину, он считает мировое единственным приемлемым вариантом. (Г-н Москвин не стал перекрикивать публику и спокойно ушел.) Представитель инвестора Петр Верцинский заявил, что с началом внешнего управления строительство останавливается и финансирование прекращается. (Холдинг «Тасмо» за полтора года вложил в проект более 600 млн рублей.) Как будут дольщики завершать стройку без инвестора и без поддержки региональных властей — действительно любопытно…
Причем именно «малоэтажникам» будет очень непросто искать внешнего инвестора и договариваться с банками.
Но и в этом сегменте не все печально.
Нет каких-то серьезных проблем у покупателей жилья в ЖК «Счастье» (Федоровское СП).
Нормально развивается проект «Новые кварталы Петергофа» от УК «Теорема». (Это, правда, пригород Петербурга, но тем не менее.) По плану строится МЖК «Горки Парк» в Мистолово (Девелопер — СК «Красная стрела»).
Нетривиально начался масштабный проект Gatchina Gardens: с серьезных вложений шведского инвестора (1,2 млрд рублей!) в очистку прав на землю, в инфраструктуру, инженерные сети
и дороги. В первой очереди на участке 100 га запланировано 2500 квартир (см. интервью с руководителем проекта Натальей Осетровой в предыдущем номере «Пригорода»). А всего инвесторы Gatchina Gardens планируют освоить 620 га. К 2030 году здесь построят около 1 млн кв.м недвижимости: жилье бизнес-класса, spa-отели, гольф-клуб, аквапарк, объекты курортно-рекреационной, деловой и социальной инфраструктуры.
В Федоровском ГП компания «Хун Фу Новый Сити» на участке 96 га затевает строительство малоэтажного комплекса на 8275 человек. Причем представители компании сразу заявили, что с долевкой связываться не будут, а собираются продавать уже готовое жилье…
Похоже, в малоэтажном сегменте происходит смена сценария. До сих пор такими проектами занимались застройщики с ограниченным ресурсом (и часто — без опыта). Проще говоря, те, кого не пустили в город. Теперь приходит осознание того, что дополнительный комфорт (а жилье в малоэтажном комплексе по определению более комфортно) требует серьезных инвестиций на старте и глубоких расчетов «на берегу», до начала строительства. Этот переход займет как минимум несколько лет и неизбежно будет сопровождаться «потерями среди мирного населения».
 

Табл. 1

Динамика нового жилищного строительства в ЛО

(МКД, по выданным разрешениям)

 

 

Февр. 2018

Февр. 2019

 

тыс. кв.м

квартир

тыс. кв.м

квартир

Область

8930,8

214 681

9963,0

244 741

Всеволожский

7546,47

186 673

8351,61

212 167

Гатчинский

268,090

6050

397,837

8 130

Кингисеппский

145,014

2883

152,402

3016

Кировский

212,307

4154

202,846

3887

Ломоносовский

450,039

9017

514,599

10 769

Тосненский

86,166

1702

145,054

2 973

Данные администрации ЛО

 

Табл. 2

Малоэтажные проекты

(МКД, по выданным разрешениям)

 

 

Февр. 2018

Февр. 2019

 

кв.м

квартир

кв.м

квартир

Область в целом

610 072

10 914

619 619

10 641

Всеволожский

396 881

7263

405 939

7072

Гатчинский

55 560

807

63 959

895

Кингисеппский

21 066

397

15 119

273

Кировский

5600

40

12 680

185

Ломоносовский

45 431

772

34 922

574

Тосненский

13 096

228

19 920

331

Данные администрации ЛО

 

Табл. 3

Стоимость «квадрата» в новостройках

 

Район

Цена кв.м, руб.

Область в целом

74 186

Всеволожский

74 746

Выборгский

54 000

Гатчинский

71 431

Кировский

49 722

Ломоносовский

68 297

Тосненский

53 173

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

Табл. 4

Стоимость «квадрата» по локациям

 

Кудрово

80 224

Мурино

72 330

Девяткино

69 302

Сертолово

64 427

Новогорелово

67 305

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 5

Динамика заключения договоров долевого участия

 

Регион

2017

2018

Петербург

62959

89 320

Лен. область

35689

30 099

Петербургский регион

98648

119419

Данные Росреестра

 

Табл. 6

Ввод жилья, тыс кв.м

Регион

2017

2018

Петербург

3536

3950

Лен. область

2621

2643

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

comments powered by HyperComments