274
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Андрей Низовский: «Застройка берегов недопустима!»

Площадь Всеволожского района — около 3000 квадратных километров. Чуть поболее Люксембурга. Далеко не самый большой район области: Тихвинский, Выборгский, Лужский и еще несколько попросторнее будут. Зато самый густонаселенный: более 354 000 человек. Здесь много чего намешано: леса и озера, полигоны и «промка», коттеджные поселки и городские поселения. И кстати: здесь новостроек больше, чем в любом петербургском районе.
О проблемах района и сложностях управления мы беседуем с главой администрации Андреем Низовским.

– Какие земельно-градостроительные полномочия остались на районном уровне?
– С 1 января внесены изменения в областное законодательство, именно в части распоряжения участками. Полномочия переданы на уровень городских поселений. Это примерно половина муниципалитетов Всеволожского района. Всеволожск и Сертолово, Заневка, Кузьмолово, Токсово, Рахья, Дубровка, поселки имени Свердлова, имени Морозова… В сельских поселениях распоряжение землей отнесено к полномочиям района.

– А если речь идет об изменении категории земель — например, с сельхозки на земли населенных пунктов?
– Это более сложный вопрос, в таком случае необходимо внесение изменений в генеральный план. Утверждение генеральных планов и ПЗЗ — также в компетенции области. Сейчас во всех муниципальных образованиях района генпланы утверждены. Недавно был принят генплан Колтушского СП. Напомню: без градостроительных документов нельзя выдавать разрешения на строительство и на ввод построек в эксплуатацию.

– Давайте рассмотрим типовую схему: есть вкусный кусок сельхозки, и собственник хочет включить его в границы поселений и перевести под жилую застройку. Местная власть инициирует поправки в генплан…
– В сельских СП это полномочия района. Мы объявляем торги, заключаем договор
с проектной организацией, далее — направляем документы в область, в КАГ. Другие комитеты высказывают свои замечания. Когда они устранены, пакет документов отправляется на подпись губернатору.

– Свежая история — в Заневском ГП. Глава администрации и глава совета инициируют такие поправки, причем включают и собственные участки, принадлежащие им как физическим лицам.
– Это городское поселение. Участки образованы из земельных долей, заработанных в совхозе. Полагаю, здесь все законно. Понятно, что руководители проводят зонирование таким образом, чтобы извлечь прибыль. Возможно, здесь конфликт интересов, но это уже вопрос не ко мне. Если есть нарушения, об этом должны сказать компетентные органы.

– В этой схеме цена земли возрастает на порядок. Искушение велико.
– В желании улучшить свое благосостояние ничего противоправного нет, это присуще любому человеку, работает ли он чиновником, учителем или инженером. Другой вопрос, реализуется оно в рамках закона или нет. Есть ограничения и запреты, установленные законом о государственной и муниципальной службе. И я надеюсь, что руководители, о которых идет речь, юридическую часть проработали, убедились, что эти запреты не нарушаются.

– С вашей точки зрения, Всеволожскому району еще новостройки нужны? Сегодняшние темпы строительства и ввода новых домов в районе нормальны или избыточны?
– В таких масштабах урбанизация, возможно, и не нужна. Но я бы поставил вопрос немного иначе. Успеваем ли мы за темпами жилищного строительства?
Практика показывает, что мы не можем вовремя обеспечить территории активной застройки социальными объектами. Отсюда родилась и программа «Светофор» (зонирование), и программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Это все — попытки  регулировать проблему, смягчить
диспропорции в развитии территорий. Зачем в области строить небоскребы? Земли у нас хватает. Можно ограничиться девятью этажами, максимум — 12.

– Сколько строится в районе многоквартирного жилья?
– На данный момент действует более 400 разрешений на строительство. Общая площадь новостроек — 8,3 млн кв.м, 212 167 квартир. Из них только 7072 — в малоэтажных комплексах… Когда (и если) все это построят и сдадут, население района увеличится на 277 тысяч жителей!
Сокращать объемы застройки и уменьшать количество выданных разрешений на строительство — не в наших силах. Область старается регулировать плотность кварталов. Со своей стороны, мы знаем, например, где во Всеволожске мы не хотели бы видеть многоэтажную высокоплотную застройку. И не только из эстетических соображений: не хватает мощностей, в первую очередь — по водоподведению и очистке. Город скован этой проблемой.

– Недавно в Думе один из депутатов предложил приравнять садоводства к ИЖС,
к населенным пунктам. Как вы относитесь к такой инициативе?

– Двояко. Еще недавно я был категорически против. Сейчас понимаю, что нужно повнимательнее оценить проблему. В районе много садовых домов, владельцы которых платят налоги по пониженной ставке. Поступления от ИЖС существенно выше. Подчеркну: земельный налог поступает напрямую в местный бюджет, муниципалитетам. Но вместе с налогами мы получаем и проблемы: доступность учреждений образования и здравоохранения. Эти вопросы должны решаться (включая финансирование) на областном уровне. Так что местный интерес — включать садоводства в границы населенных пунктов, с последующим переводом их в статус ИЖС.
Распределение полномочий упирается в финансирование. Налоговая система устроена так, что даже наш район — далеко не самый бедный — никогда не сможет самостоятельно выполнить нормативы по обеспеченности семей местами в школах, детских садах и так далее. Ну, один садик в год мы построим — но разве что за счет экономии на ремонте всех остальных. Что также недопустимо. У нас социальные учреждения в довольно приличном состоянии, но его надо поддерживать, надо тратить средства на ремонт каждый год.
Поэтому действует схема софинансирования: при строительстве садика мы оплачиваем примерно 5% стоимости работ, если строим школу — 10% возьмет на себя районный бюджет.
В прошлом году мы брали в банке кредит на 100 млн рублей, нам не хватало денег на выкуп социалки. Область задала очень высокую планку, выделила много денег, и нам не хватило на софинансирование. Кредит, конечно, будем отдавать, но в этом году количество социальных объектов увеличивается, и затраты на выкуп станут еще выше.

– То есть новые кварталы приносят вам только имущественные налоги. НДФЛ-то новые жители области платят, как правило, в городе, по месту работы…
– Да, это так.


– Начавшийся несколько лет назад рост объемов строительства приносит вам главным образом проблемы: жалобы на дороги, на дефицит социалки, на нехватку инженерных мощностей. И ни одну из этих проблем вы самостоятельно решить не можете.
– Помогает областной бюджет, такие вопросы можно решать только совместными усилиями. Основные причины этих проблем были заложены 12 лет назад, когда муниципалитеты получили право выдавать разрешения на строительство, и архитектурно-планировочные решения также принимались на уровне поселений. А обеспечение соцобъектами осталось на уровне района. И в поселениях выдавали разрешения без оглядки на количество мест в садиках и школах, на реальные возможности бюджета. И этот разрыв до сих пор не компенсирован. Надеюсь, мы его преодолеем в течение ближайших трех лет.

– Большая очередь в садики и школы?
– Большая. Но есть разница между формальной и реальной потребностью. Официально в очереди — около 18 000 семей. Реальная очередь — около 2000. Значительная часть — семьи с детьми до трех лет. Встают в очередь сразу после рождения ребенка. Места в детских учреждениях нужны лишь 5% из них: как правило, до трех лет в ясли не отдают. Разве что совсем безвыходная ситуация.

– В каких локациях наиболее заметно отставание социалки?
– В Кудрово, в самом Всеволожске, в Буграх. В Сертолово и Мурино удалось смягчить остроту этой проблемы.

– По дорожной ситуации: работает ли координационный совет, удается ли разным субъектам федерации находить общий язык, решая проблемы в «пограничных» районах?
– Совет работает, решения принимаются логичные, но дорогостоящие. Например, развязки в Мурино… Поэтому быстрых решений не будет, темпы работ зависят и от федерального финансирования. Во Всеволожске на днях перестала работать заправка — участок нужен для строительства долгожданного путепровода через железную дорогу.


– Есть ли у вас на примете населенный пункт, жилой комплекс или квартал, который вы считаете образцовым или хотя бы приличным?
– В этом плане мне нравится Токсовское ГП, особенно в зоне частной застройки. Там практически не дают строить многоквартирные дома. Но есть и минус, обычный для исторически сложившихся поселков: людям негде ходить, разве что по обочинам. Нет ни пешеходных, ни велосипедных дорожек. И в этом году мы попросили предусмотреть средства на их проектирование. Мы привыкли видеть Токсово здравницей, рекреационной территорией. И кстати: я поддерживаю активистов в их борьбе с многоквартирной застройкой — здесь она неуместна.
Также недопустима застройка береговых территорий на наших многочисленных озерах.
Если говорить о многоквартирных домах и кварталах — например, справа от Румболовской горы невысокие дома компании «Бонава». Рядом с ними — ЖК «Ассорти». В этих проектах еще не все доделано, озеленения недостаточно, но уже видно: через несколько лет здесь будет очень прилич-
ный малоэтажный квартал, со сформировавшейся комфортной для жизни средой.
Вот примерно таким я бы хотел видеть весь Всеволожск. К сожалению, это уже невозможно.

– Вернемся в Токсово. Верховный суд подтвердил отмену части генплана Лесколовского СП. Какие за этим решением последуют шаги?
– Спорная ситуация. Отменили генплан в части включения в границы населенного пункта лесных земель. Но у застройщика на руках есть решения других судов — о том, что эти земли уже не относятся к лесному фонду.
Мы готовим новый генеральный план, специалисты уже приступили к этой работе. И нам предстоит как-то учесть конфликт интересов: с одной стороны — Комитет по природным ресурсам, с другой — собственник (компания «Сити 78»), и с третьей — активисты. Право собственности вряд ли кто-то станет оспаривать. Но я буду выступать против застройки, особенно в береговых зонах. Озера должны оставаться общедоступными.
Если вернуться к спорным участкам, они либо относятся к федеральным землям, либо находятся в частной собственности. И в суд могут обращаться активисты, граждане, чьи права нарушены, а не районные власти.

– К сожалению, Всеволожский район лидирует по количеству упоминаний в разных скандальных историях, связанных с нарушениями земельного законодательства. В частности, речь идет о сюжетах с «блуждающими» участками, когда наделам присваиваются «левые» координаты…
– Нередко в таких случаях право на участок уже зарегистрировано, и оспаривать его можно только через суд. В некоторых эпизодах, когда до регистрации еще не дошло, органы учета вернули наделы
в исходные границы.
Мы, в свою очередь, направили в правоохранительные органы информацию по 77 таким участкам, где использовалась схема с «блуждающими долями». Возбуждены и расследуются два уголовных дела. На часть наделов наложены обеспечительные меры — запрет на любые операции. Судимся с владельцами…


– Кроме Токсово/Кавголово — где еще стоило бы сохранить рекреационную функцию?
– Таких территорий много. Куйвози, например. Васкелово — традиционная зона отдыха для многих горожан. Лемболово. Есть представления, сложившиеся с советских времен.

– Но там ведь, как правило, строить если и можно, так только на фундаментах построек бывших пионерлагерей. Ограничения жесткие, инвестора туда не заманишь…
– Еще недавно были в ходу полулегальные схемы, когда территория бывшей базы отдыха нарезалась на десятки небольших кусочков, и в таком виде их продавали. На каждом наделе потом строили домик, по документам — тоже база отдыха, по факту — для частного пользования.
У нас уже много чего построено в рекреационных зонах. И я не думаю, что масштабное новое строительство на таких территориях будет востребовано.

– Всеволожский район — одновременно и суперурбанизированный (больше новостроек, чем в любом городском), и  рекреационный. Что изменит в этом раскладе новый закон о садоводах? У вас ведь в сезон население вырастает на миллион или даже больше?
– От миллиона до полутора, в выходные, в сезон. Реальная цифра — миллион двести пятьдесят тысяч, примерно на такую величину летом увеличивается численность населения за счет дачников. Конечно, есть еще транзитные транспортные потоки: на Приозерск, Выборг, Шлиссельбург.
Пока неясно, упростит или осложнит жизнь дачников новый закон. Мы обсуждали эту тему, но определенности еще нет. Появилась возможность строить жилые дома в садоводствах. Люди там фактически и так живут — процентов 25%.

– Уведомительный порядок, разработанный Минстроем для начала строительства частного дома и для ввода его в эксплуатацию, — работает?
– Да, к нам приходят такие уведомления. Пока не массово, но в существенном объеме.

– Если смотреть строительство жилья по России, то последние несколько лет многоквартирных домов строят все меньше, а доля ИЖС растет. Это правильная тенденция?
– Конечно.

– А как же обеспечить всех владельцев той же социалкой? Плотность низкая, дома разбросаны по большой территории — как гарантировать шаговую доступность?
– Это не такая большая проблема — организовать движение детского (или школьного) автобуса. Намного проще, чем построить новую школу. У каждой нашей школы, если существует необходимость, есть автобус. Это губернаторская программа, она выполняется.

– А вы сами живете в многоквартирном доме или в частном?
– У меня квартира в Петербурге. Есть родительская дача, там дети выросли… У семьи должен быть загородный домик. Это понимание приходит с возрастом. На рубеже 40 лет примерно. Свое хозяйство, шашлыки, сходить на озеро — мотивы могут быть разные, но дача нужна.
Городская квартира часто обусловлена необходимостью дать нормальное образование детям. Если бы в сельской местности такая возможность была, населения в городах поубавилось бы. Кроме того, людей из городов выталкивают соображения экологии, тяга к чистому воздуху, чистой воде.

– Постепенно ситуация все же меняется. В Энколово открывается первая частная школа, при поселке «Ламбери»…
– Там в непосредственном окружении довольно много и коттеджных поселков, и малоэтажных комплексов. Так что спрос на образование обеспечен.
Кроме того, многие предпочитают держать офис не в центре города, а где-нибудь в районе Кольцевой. Лахта-центр становится центром притяжения. Все чаще люди работают из удаленного доступа. Эти факторы делают загородную жизнь все более популярной.

– Как складывается ситуация по Ржевскому полигону?
– Район непосредственно в переговорах не участвует. Но мы присутствуем на судах по спорным землям, которые в свое время были переданы муниципалитетам. Будем заниматься очисткой прав, по завершении судебных дел — нарежем на участки для передачи многодетным, во исполнение 105-го областного закона.
Если говорить о землях Минобороны в целом, не всегда понятна позиция ведомства. Зачем «над златом чахнуть»? Вряд ли можно проводить испытания военной техники вблизи мегаполиса, вплотную к населенным пунктам.
В Куйвози Дом культуры до сих пор на балансе у военных — он только рушится! Мы бы его хотя бы привели в порядок.
То же и по дорожному хозяйству. Из Всеволожска в Токсово по прямой 15 минут. А дорогу не проложить — мешают земли Минобороны. И приходтся ехать через Кольцевую, с неизбежными пробками на въезде и выезде…

К сведению

Андрей Низовский родился в 1978 году в Ленинграде. Окончил 220-ю среднюю школу, затем получил специальность автослесаря. Служил во Внутренних войсках, принимал участие в спецоперациях.
После демобилизации поступил на юрфак ГУАП. Работал в коммерческих структурах, затем был принят на службу в Управление Роснедвижимости по Ленинградской области. После получения диплома назначен на должность заместителя руководителя управления Росреестра по Ленинградской области.
Женат, двое детей.    
20 октября 2016 года решением совета депутатов МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области назначен на должность главы администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.
 

comments powered by HyperComments