1078
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Президентский парадокс

Владимир Путин опять удивил. Он заявил, обращаясь к Федеральному собранию: жилья надо строить аж 120 млн кв.м в год. Новое жилье должны ежегодно покупать 5 млн россиян.

«Проблема с обеспечением жильем тянется несколько десятилетий. Сколько раз ее обещали и искренне пытались решить, а мы можем и должны это сделать», — сказал г-н Путин.
120 млн кв.м — это в полтора раза больше, чем сейчас. За счет чего?
По словам президента, для этого нужно: обеспечить рост доходов граждан, снизить ставки по ипотечным кредитам и увеличить объем предложения.
В принципе, уже и первого пункта было бы достаточно. Если у россиян станет больше денег, никаких особенных мер поддержки и не потребуется. Девелоперы построят столько, сколько граждане смогут купить, и даже больше. Только вот откуда возьмется этот самый рост доходов, из послания президента уяснить невозможно. (Хорошо Кадырову: «Аллах послал», да и все тут.)
Но пока доходы россиян падают, основным драйвером рынка новостроек остается ипотека. В 2017 году было выдано больше миллиона ипотечных кредитов; средняя ставка впервые опустилась ниже 10%. Владимир Путин назвал ориентир: 7% годовых. Какую-то прибавку спроса такие меры обеспечат, но не в полтора раза, конечно.
Как сказал один из девелоперов, если семье нечем платить банку, их и 6% не устроят.
Есть еще одно обстоятельство.
В конце прошлого года тот же Владимир Путин внезапно заявил о предстоящей отмене долевки. И в послании еще раз подчеркнул: переход от долевого строительства к проектному финансированию переложит всю ответственность за стройку на застройщиков и банки.
Буквально накануне президентского выступления в Манеже специалисты Центрального экономико-математического института РАН опубликовали результаты исследования. Работу назвали звонко: «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».
Ученые доказывают, что поправки в за-кон о долевке, а тем более отказ от этой схемы приведут не к улучшению, а к значительному ухудшению ситуации на рынке жилья и в строительной отрасли.
В ближайшие четыре года из 32 крупнейших застройщиков страны (с выручкой от 4,5 млрд до 24,5 млрд рублей) 12 станут банкротами. Из реально работающих 2461 застройщика в новых условиях смогут функционировать только 132 (или 5,3%). Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами. Уход в «серую» зону, естественно, увеличит риски покупателей и приведет к росту числа обманутых дольщиков. То есть эффект будет противоположным тому, что предполагали организаторы преобразований.
Кроме того, от падения объемов ввода жилья пострадают и смежные отрасли. Сократится потребление строительных материалов и подрядных услуг, упадут объемы перевозок, снизятся налоговые платежи и т.д. В целом, подсчитали
в ЦЭМИ РАН, мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%.
А президент, наоборот, велел добиться роста ВВП в полтора раза…
Впрочем, не все так плохо. Про ипотеку под 6% нам рассказывали еще лет 5 назад. Про рост экономики, «опережающий мировые показатели», тоже слышим не впервые. Это фигура речи, а не цель для экономики. Наиболее одиозные моменты строительной реформы, по-видимому, тоже будут смягчены. Так потихонечку и рассосется.

 

Рубрика "Кочка зрения"

Арсений Васильев,
генеральный директор
ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Строительство — большая отрасль, обладающая огромной инерцией. Производство объекта длится не менее двух лет, комплексное освоение — от пяти лет. Для нормального развития требуется поддерживать определенный объем оборотных средств. Последние годы доходы населения падали, кредитование отрасли (как и любого реального производства) было фактически остановлено. Отрасль теряет оборотные средства. А пакет изменений в законодательство, которые вступают в силу летом этого года, усиливает эти тенденции.
Строительная реформа предполагает, что средства населения пойдут не напрямую застройщикам, а через банки. Но банковская система просто не справится с такими объемами по чисто организационным причинам: не хватит специалистов, аналитиков, риск-менеджеров, нет соответствующего программного обеспечения. Сегодня банки готовы поддерживать финансирование строек в пределах 1–2%. Можно еще поверить, что они увеличат интенсивность работы на этом направлении в 10 раз — но не в 50. И вообще, откуда у банков возьмется желание зарабатывать на непрофильном бизнесе, создавать новые подразделения, новые компетенции и программные продукты?
Второй вопрос: если застройщикам запретят принимать деньги — понесут ли граждане свои средства в банки? Мы чуть ли не каждый день читаем: еще один банк закрылся, еще у кого-то отозвали лицензию… Уровень доверия к банковской системе еще ниже, чем к строителям.
Значит, объем денег в отрасли будет сокращаться. Можно спорить, сколько застройщиков останется. Я уверен — меньше половины.
Есть и другие факторы. Год от года растут обязательства застройщиков; увеличиваются социальная нагрузка и административные издержки (в том числе — из-за новых форм отчетности). Для компаний, которые работают в низком ценовом сегменте, с минимальной маржой, и зарабатывают на обороте, это очень существенно. А над девелоперами висит тяжелая дубинка потребительских санкций за просрочку. Мы живем в реальной экономике: восемь из десяти компаний допускают задержки по разным причинам.
И вот на этом не слишком привлекательном фоне начинается радикальная реформа отрасли.
Дело даже не в отмене долевки. На растущем или хотя бы стабильном рынке это был бы допустимый шаг, но и его надо было подготовить, подстраховать выпадающие объемы средств.
Первое следствие — исчезновение дешевого, доступного жилья. Это однозначно. Второе: риски недостроя не просто сохраняются — они возрастают.
А ведь обеспечение доступности жилья (при условии невысоких доходов, дорогих кредитов и дефицита квадратных метров) было главной задачей и главным достижением долевой схемы строительства.

comments powered by HyperComments