438
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

И без Москвы забот хватает

Столичная пресса стала почти неинтересна: две публикации из трех — про московскую
реновацию. Ну, идет себе и идет, регионам, у которых столичных денег и близко нет,
это вполне фиолетово. Как могут где-нибудь в Рязани реагировать на такое сообщение:

«16 000 столичных семей получили предложения улучшить жилищные условия»?
Главная тема первой половины 2018-го — начавшаяся реформа строительной отрасли
и стагнация на основных рынках. В «миллионниках» рынок еще живой, на огромных
просторах между ними — лишь отдельные очаги активности. На фоне низких доходов
и судорожных усилий регулятора, как обычно, активизируются аферисты.

► На сайте Nsp.ru 4 февраля — обзор «Слишком много квартир?».
«В Петербурге результат прошлого года — более 3,5 млн кв.м жилья, сданного в эксплуатацию. Для сравнения: в 2014-м строители обеспечили 3,26 млн кв.м, в 2015-м — чуть более 3 млн кв.м,
в 2016-м — 3,1 млн кв.м. Ленобласть стала чемпионом России 2017 года по вводу жилья на душу населения. В регионе завершили 2,64 млн кв.м, или 1,47 кв.м на каждого жителя».
Эти рекордные показатели не только радуют, но и тревожат: а как справятся застройщики с такими объемами в новых условиях — после вступления в силу драконовских поправок, в перспективе — под угрозой отмены долевого строительства вообще?

► «Подмосковные дачи сбавили в цене», — сообщает «КоммерсантЪ» в публикации от 5 февраля.
За год квадратный метр на первичном рынке Подмосковья подешевел почти на четверть, а общая цена домовладений упала более чем на 40%. Снижение цен произошло на фоне продолжающегося роста объема предложения и сокращения площади продаваемых домов.
Еще значительнее оказалось падение цен на готовые домовладения. По данным аналитиков, в 2017 году средняя стоимость лота составила 60,9 млн руб., сократившись на 41,4% относительно 2016-го. Резкое уменьшение стоимости (помимо общего падения цен) консультанты объясняют сокращением средней площади продаваемых домовладений в 2017 году на 6,6%.
На первичном загородном рынке цены снизились на фоне продолжающегося роста объема предложения.


► Агентство «РИА Новости» 6 февраля размещает обзор «Плати и спи спокойно: полный путеводитель по налогам на недвижимость».
«В вопросе любых операций и просто владения недвижимостью налоги становятся самой страшной и, вероятно, наименее понятной темой. Эксперты аудиторско-консалтинговой группы Eccon Group подготовили специально для читателей сайта “РИА Недвижимость” понятный гид по налогам». В материале раскрываются важные особенности и нюансы, связанные с земельными налогами, с различиями между капитальными и некапитальными строениями. В целом статья полезная, хотя и поверхностная.

► На Irn.ru 8 февраля — статья «Половина “загородных” девелоперов в Подмосковье работает в минус».
Несмотря на то, что доля брошенных поселков на подмосковной «загородке» достигла 35%, а прибыль девелоперов за пять лет сократилась наполовину, игроки рынка рассчитывают на его постепенное восстановление.
Как отмечается в сообщении, рынок загородного жилья Подмосковья вступает в новый сезон с грузом старых проблем. Среди них и слабая девелоперская активность (в прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47% меньше, чем было в 2014-м), и небольшой покупательский спрос (за тот же срок продажи сократились на треть), и необходимость снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности.
При этом игроков на рынке загородной недвижимости становится все меньше: мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо разоряются, либо их поглощают крупные компании, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом.

► Портал 47news 12 февраля публикует очередное расследование: «Несите ваши денежки, хоть домик и снесут».
Земельные хитрости на треть миллиарда — теперь и под Гатчиной. Речь идет о проекте «Ферма и дом», который расположился на землях совхоза «Новый свет» в Гатчинском районе. Территория принадлежит АО «Гатчинский комбикормовый завод», двумя основными собственниками которого являются Николай Чистяков и депутат ЗС от «Единой России» Татьяна Бездетко.
Еще два года назад здесь планировали создать город под условным названием Apple City. Теперь участки со статусом земель сельхозназначения выставили на продажу. Участок площадью 206,7 га
решили разделить на наделы по 1 га. Предполагается, что каждый покупатель имеет право приобрести один такой надел и построить на нем дом. Но проблема в том, что фермерское хозяйство обязано производить продукцию: мясо, молоко, да хоть рапс. Иначе инспекторы сельхознадзора зафиксируют нарушения, а там и до изъятия может дойти.
В общем, очередная афера.

► На сайте Bn.ru в разделе «Загородная недвижимость» 14 февраля — обзорная статья «Сколько стоит земельный участок под ИЖС».
Участки под индивидуальное жилищное строительство считаются самыми дорогими на рынке. И все же среди них есть относительно доступные варианты. Кроме того, если покупать участок сейчас, пока весна не наступила, можно неплохо сэкономить.
В зону поиска, по мнению авторов обзора, входят пригородные локации Всеволожского, Ломоносовского и Тосненского районов. Разброс цен — от 1 млн до 2 млн рублей за участок.
«Доступные пятна под застройку лучше всего искать в восточной части Всеволожского района — в 20–30 км от КАД (скажем, в деревнях Ириновка, Борисова Грива, Лепсари). Стоимость наделов ИЖС площадью 10–12 соток здесь составит порядка 1,5 млн руб.».

► Про «Липовые прирезки и отрезки» рассказывает «Новая газета» от 13 февраля.
Материал посвящен борьбе токсовских активистов против поправок в генплан поселения.
Чиновники и инвесторы пытаются перевести под застройку около 1000 га лесов и зеленых зон.
Один из самых ярких примеров — порядка 130 га лесов между Кавголовским и Изумрудным озерами. Здесь может появиться элитная база отдыха (коттеджи, апарт-отели, таунхаусы, развлекательный комплекс, бассейн, SPA-комплекс, ипподром). Заказчик — Газпром.
Кроме того, проект генплана включил в границы поселения 180 га оборонных лесов вокруг озера Мустаярви и 360 га вокруг знаменитого прозрачного карьера около СНТ «Экология». Помимо больших хапков было множество мелких (всего порядка 200 изменений). Так, в ИЖС переводится полуостров с огороженным берегом на озере Лассылампи, где стоит дача вице-президента Роснефти и президента Башнефти Андрея Шишкина. Также, по удивительному совпадению, в зону индивидуальной жилой застройки превращается узкая длинная полоса берега, прилегающая к даче нефтяника слева. Ранее там была рекреационная зона. Нынешний перевод позволит продать берег и отрезать от озера других жителей.
Генплан принимался с огромным количеством нарушений.
Борьба продолжается по всему диапазону: от пикетов до судебных исков.

► На новостном портале «Лента.ру» в разделе «Дом» 15 февраля — обзор «Уход в народ: почему россиян ждет жизнь в деревнях».
Материал посвящен перспективам малоэтажной застройки.
«По данным Urban Group, доля покупателей, которые хотят жить в комплексах малой и средней этажности, в массовом сегменте растет: в 2017 году с 45% она увеличилась до 67%». А предложение отстает: доля малоэтажных домов в Москве (как, впрочем, и в Петербурге) не превышает 6%, подсчитали аналитики.
Автор обзора (весьма уместно) приводит данные о развитии малоэтажки в США и Европе. В Штатах малоэтажные комплексы стали популярными с падением доходов, когда заработков среднего класса перестало хватать на собственный домик. В Европе этот формат развивался из-за жестких ограничений по высотности в исторических городах.
Приводятся и мнения петербургских экспертов. Правда, выбор странный: мнение высказывают девелопер Михаил Голубев (застройщик «Никитинской усадьбы», где до сих пор продолжаются судебные процессы) и Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens — масштабного, но абсолютно утопического. Впрочем, замечание г-жи Осетровой вполне резонно: «Пока девелопер может извлекать прибыль из строительства высоток, он будет это делать». И это главный тормоз для развития малоэтажки.

► На сайте Аsninfo.ru 16 февраля — интервью с заместителем генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максимом Жабиным: «Все говорят о проектном финансировании, но никто — об ипотечном “пузыре”».
Разговор идет о проектном финансировании, о новых ограничениях и о тех условиях, в которых отрасли придется существовать (а компаниям — выживать) ближайшие два-три года.
«На мой взгляд, сфера жилищного строительства избыточно зарегулирована. Создается впечатление, что 99% строительных компаний заведомо являются мошенниками… По этому лекалу
и создаются все законодательные барьеры в последние годы. А ведь 90% всех строительных компаний — вполне приличные и вынуждены вечно подстраиваться под новые и новые требования.
По-моему, нас всех должны волновать более серьезные вещи: то, что доходы населения падают, что закредитованность населения растет. Ставка в 6% по ипотеке —
это прекрасно, но за счет каких средств эта семья будет жить? Почему никто не думает о растущем ипотечном “пузыре”? Мне кажется, что законодатели сосредоточили свою интеллектуальную мощь совсем не на тех проблемах…»

► 20 февраля на сайте газеты «Ведомости» — обзор «В Петербурге продается максимальное число новостроек за всю историю».
Петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, покупают новостройки, но рынок на пороге перегрева.
Навес не обеспеченного спросом предложения продолжает расти: каждый квартал застройщики выводили на рынок на 100 000–200 000 кв.м больше, чем успевали продать. Такая динамика естественна для растущего рынка. Вот только будет ли первичный рынок Петербургского региона и дальше расти?

► В «Деловом Петербурге» 25 февраля — обзор «Пионерские земли». ДП составил список недействующих лагерей в Петербурге и Ленобласти.
Их оказалось около 150, они занимают почти 1000 га земли, с коммуникациями и постройками. Некоторые из них стали базами отдыха, коттеджными поселками или частными усадьбами. Десятки лагерей остаются заброшенными и ждут новых хозяев.
Власти Петербурга еще в конце 2016 года объявили, что готовят новую программу реконструкции заброшенных детских лагерей. Однако до реализации этой идеи дело до сих пор не дошло, а число бесхозных лагерей, которые могут оказаться на торгах Фонда имущества, возросло с 60 до 80.
На сайте объявлений Avito можно встретить сразу несколько предложений о покупке лагерей. Один из объектов, действующий лагерь «Океан» общей площадью в 18 га, можно приобрести за 280 млн рублей. Немало и других примеров: пионерлагеря, как правило, располагались в отличных местах. И с изменением функционала новый владелец вполне мог рассчитывать на коммерческий успех.
Например, на месте советского лагеря «Искра» в поселке Рощино с 2008 года располагается коттеджный комплекс «ДАЧАLAND». История перерождения брошенной территории случилась с лагерем «Климовец» и его соседом — лагерем завода «Русский дизель». Сейчас на их месте в сосновом лесу недалеко от Суходольского озера размещаются коттеджные комплексы Green Village
и «Брусника».
Получается не всегда. Летом 2017 года проект коттеджного поселка «Морской клуб» в Серово на месте бывшего лагеря Ижорских заводов был заморожен. На территории уже возвели несколько корпусов, дизайн которых проектировала компания Honka, проложили велосипедные дорожки. Теперь «Морскому клубу» придется искать нового владельца, который за 1 млрд рублей будет готов довести проект до ума, используя территорию в рекреационных целях.
Юридический статус земли становится главным препятствием для строительства коттеджных комплексов — понятных и интересных девелоперам проектов.

comments powered by HyperComments