2372
0
Дмитрий Синочкин

Синдром тауна

Требования 214-ФЗ могут распространить и на таун-хаусы. Это приведет к повышению цен, сокращению числа проектов и уходу с рынка часть игроков.

Пакет поправок в закон о долевом строительстве находится на рассмотрении в Госдуме. (На момент подготовки материала – принят в первом чтении). В нем заложены: увеличение требований к собственному капиталу застройщика (1 млрд рублей или 5% от стоимости продаваемых квартир), дополнительные позиции по обязательной для опубликования информации (включая бенифициаров), возможность использования банковской схемы (застройщик получает финансирование из банка, дольщики несут деньги туда же). Естественно, все – во имя надежности.

Один из пунктов очередной реформы долевки – причисление таун-хаусов к тем проектам, на которые распространяются требования 214-ФЗ.

Последствия понятны.

Главное - цены на недорогие таун-хаусы вырастут на 20-30%. Сейчас этот формат застройщики используют в двух случаях: когда строительство блокированных домов прямо предусмотрено градостроительными документами (как, например, в проекте «Новый Петергоф») и когда компания-застройщик не хочет связывать себя жесткими рамками 214-го закона. Если требования к таун-хаусам и многоквартирным домам будут одинаковыми – застройщик предпочтет возвести пять этажей. Или восемь. Это экономически рентабельнее. До сих пор распространенный вариант – таун-хаусы на сельхозке – станет в принципе невозможен

Есть, правда, третий путь. Пока вне рамок жесткого контроля остается схема ЖСК. (Здесь, правда, тоже появились новации: например, застройщик должен иметь права на землю, то есть быть арендатором или собственником).

Члены комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству выступили с поправкой к поправкам. Они предлагают исключить упоминание о таун-хаусах из правительственного пакета. Как пишут «Известия», основной мотив: требования ФЗ-214 станут невыполнимы для небольших компаний и индивидуальных предпринимателей, которые сейчас успешно работают в сегменте таун-хаусов.

В заключении думского комитета по земельным отношениям говорится: «Риск негативных последствий в результате нарушения прав граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство домов сблокированной постройки, несоизмеримо меньше, чем при строительстве многоквартирных жилых домов».

Кстати: в российском законодательстве понятия таун-хаус нет. Есть «дома сблокированной застройки» - не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых имеет общую стену с соседним блоком и предназначен для проживания одной семьи. О том, можно ли считать секцию квартирой или частным односемейным домом, юристы тоже пока не договорились.

 

Экспертный курултай:

Майя Афанасьева, директор по маркетингу ООО "H+H":

- Я считаю, что стремление придать таун-хаусам определенный правовой статус - уже хорошо. Востребованный потребителем и достаточно выгодный в строительстве, этот зарубежный формат быстро прижился на российском рынке, однако до сих пор не нашел своего отражения в законодательстве. Расхождение в трактовках создает почву для нарушений и ставит в затруднительное положение добросовестных девелоперов.

К тому же без четкого определения и покупателям и банкам сложно провести оценку объекта и экспертизу документов. Отсутствие стандартной процедуры приводит к тому, что каждый проект идет своим путем. Например, таун-хаусы часто строят на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Многие потребители, не разбираясь в тонкостях законодательства, не понимают, что фактически такая постройка не будет являться жилым домом, и им не стоит рассчитывать на ипотеку и социальную инфраструктуру.

Полагаю, лучше позиционировать таун-хаузы как отдельный формат, поскольку  есть масса нюансов, которые отличают их от многоквартирных домов.

Таун-хаусы - компромиссный вариант между коттеджем и многоквартирным домом, это экономичное и комфортное загородное жилье для тех, кто не хочет жить в мегаполисе или в домах массовой застройки. Не случайно этот формат обрел такую популярность, нас, как производителя газобетона, это не может не радовать.  Самым популярным материалом при строительстве таун-хаузов как раз являются блоки. По нашим расчетам, в загородном сегменте из газобетонных блоков возводится 73% всех объектов такого типа.

 

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»

- Проблемы таунхаусов уж точно не в первую очередь связаны с поправками в 214 ФЗ. Страховка - это плюс 1 - 1,5% к цене метра, и сумма, конечно, перекладывается на дольщика. Собственный капитал для небольшого застройщика требуется не столь гигантский - 5% от среднерыночной по региону стоимости объекта. В конце концов, ввязываться в стройку без гроша за душой, рассчитывая исключительно на деньги дольщиков, на мой взгляд, неправильно.

Основная задача - это определиться уже, наконец, "к умным или к красивым" отнести это вид недвижимости. Таун-хаусы в классическом понимании - блокированный дом с участком земли - все равно никто рассматривать не собирается. Ну и ладно, разобраться бы хоть по частям. Сейчас все зависит от статуса земли. Самое простое, если участок - под малоэтажное жилищное строительство. В этом случае таун-хаус - это квартира в многоквартирном доме. Если же участок под строительство индивидуального блокированного дома (ИЖС в зоне Т1Ж2-1), то таун-хаус - это индивидуальный жилой дом. Но блокированный. И вот тут вопрос, какое из слов: "индивидуальный" или "блокированный" считается доминирующим при выдаче разрешения на строительство. Тот, кто считает, что "блокированный", выдает разрешение на весь участок, т.е. под строительство блока. Для кого важнее "индивидуальный" - требует оформлять разрешение на каждый такой "дом", будь их хоть 500 на участке. Думаю, сейчас лучше обойтись без резких движений в регулировании и для начала унифицировать уже существующую законодательно-нормативную базу.

если понравилась статья - поделитесь:

март 2016

Дома и люди