1962
0
Дмитрий Синочкин

Дорогие парадоксы

Экономика у нас не без странностей: по общим показателям – кризис, розница падает, доходы граждан снижаются, а частных элитных домов за 2015 продали столько же, сколько и в 2014-м.

Кстати, данные по рынку люксовых авто подтверждают эту тенденцию: в группе автобрендов премиум-класса (Maybach, Rolls-Royce и примкнувшие к ним Bentley, Maserati и Lamborghin ) продажи вообще выросли в 2,3 раза. В общем, кому кризис, а кому – новые финансовые возможности.

Цифры: по данным Knight Frank St. Petersburg, 38 особняков класса А застройщики реализовали в 2014 году, 37 – в 2015-м. Больше других продали застройщики поселков Liikola Club, Osko Village и «Сад времени». Средняя стоимость элитного дома с участком почти не изменилась: 72,9 млн рублей. (По оценкам «Петербургской Недвижимости» - 73,6 млн).

Девелоперы, однако, не обольщаются и проявляют похвальную сдержанность: за год на  рынке появилось всего три новых элитных проекта (55 лотов).

При этом аналитики фиксируют еще одну интересную тенденцию: на 11% увеличилась доля запросов на особняки площадью более 450 кв.м: 19% - в 2014 году, 30% - в 2015-м. (Кстати, на квартирном рынке средняя площадь проданной элитной квартиры также увеличилась на 11%).  Элита, что ли, прекращает грезить про виллы в Ницце и замки на Луаре и всерьез обустраивается на родине?

Аналитика затрудняются объяснить причины и основания такого феномена. Свою версию (неожиданную и красивую) предложил, например, Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс»: «Рационально обосновать причины успеха или неуспеха конкретного проекта довольно сложно. Как например, трудно объяснить километровые очереди на выставку Серова. Или что Московская филармония за первые сутки продала абонементов на 88 млн рублей. Может быть, наше неустроенное время обостряет тягу граждан к прекрасному? А неясность экономических перспектив стимулирует непреодолимое желание вложиться во что-нибудь долгое, дорогое и не так чтобы очень необходимое. Например, в загородный дом!»

В бизнес-классе ситуация более сложная: продажи упали вдвое. 181 сделку девелоперы заключили в 2014 году, всего 94 – в 2015-м. И объем предложения в этой категории за год сократился: с 1068 до 896 домовладений. Средняя цена выросла с 20,8 до 22,4 млн рублей. (По оценкам «ПН» - 16,5 млн). И всего два новых проекта появились на рынке.

Если сравнивать с динамикой цен на квартирном рынке, особенно в эконом-классе, загородный рынок дорогих объектов выглядит просто оазисом стабильности.

Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg

Екатерина Немченко отмечает: «Повысился интерес к полностью готовым объектам. К ним предъявляются высокие требования, и бюджет покупки может составлять 70-100 млн руб. Этот спрос частично удовлетворяет пополнение предложения на вторичном рынке».

Во втором полугодии предложение «элитной вторички» выросло на 76%, и сейчас в дорогих поселках владельцы готовы продать 160 объектов.

Срок экспозиции увеличился, переговоры идут труднее, но в целом богатые покупатели пока не меняют свои привычки. Комментирует Антон Гаринов, руководитель продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»: «В сложившейся на рынке ситуации, помимо таких факторов как месторасположение, архитектурная концепция и имя компании-застройщика, крайне важна динамика -  количественные и качественные изменения, происходящие в поселке. Должна функционировать управляющая компания, следящая за порядком, специализированная охранная структура. Сегодня покупатели придают этим факторам большое значение».

Вадим Новиков, генеральный директор FreeDom Haus, отмечает: «Сегодня покупатель дорогих загородных домов, конечно, напуган, встревожен и озадачен происходящим вокруг. И совершенно не желает рисковать. Ему важно до принятия решения убедиться, что у девелопера – самые серьезные намерения. Что уже сделаны капитальные вложения в дороги, в инженерные сети, в обустройство прилегающей территории и особенно – береговой зоны. Вот при выполнении этих условий (включая главное – что место выбрано безупречно) проект имеет шансы на успех».

Возможно, как мы и предполагали, сказалась программа «национализации элит» (запрет на выезд и владение активами для силовиков и чиновников), а также – пристальное внимание западных финансовых контролеров к чистоте происхождения российских капиталов.

Сейчас продажи ведутся в 17 коттеджных поселках класса А и 33 проектах класса В.

В элитном сегменте в 2015 году открылись продажи в третьей очереди поселка «Медное озеро-2», в проекте Villa Premium и в поселке Rovaniemi Club.

В классе В дебютов было всего два: «Царство-Королевство» и Belveder Park. Аналитики отмечают активное переформатирование: в части проектов застройщики включили в ассортимент участки без подряда. (Например, такие варианты появились в 4-й очереди проекта «Репинская усадьба» и в «Уварово»).

 

Динамика цен на дорогие загородные дома

Показатель

Ср. стоим. кв.м, тыс руб

Ср. стоим. коттеджа, млн руб

Категория

4 кв. 14

4 кв 15

Изм., %

4 кв. 14

4 кв. 15

Изм., %

Бизнес

70,1

73,7

5,1

16,8

16,5

-1,8

Элита

145,0

182,7

26,0

51,8

73,6

42,1

Данные «Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

 

Основные показатели рынка дорогих загородных домов

(А – элита, В – бизнес-класс)

Показатель

2013

2014

2015

А

В

А

В

А

В

Число котт. поселков, шт.

16

34

15

37

17

33

Число домов в продаже, шт.

244

858

199

1068

227

896

Продано, шт.

35

164

38

181

37

94

Ср. Стоим. коттеджа, млн руб.

65,5

19,9

74,8

20,8

72,9

22,4

Данные Knight Frank St. Petersburg Research

 

Дорогие коттеджные поселки, продажи которых начались в 2015 году

Название

Место

Колич. домов, шт.

Цена, млн руб.

Villa Premium

Курортный р-н, пос. Солнечное

6

от 100,0

Rovaniemi Club

Всеволожский р-н, Мистолово

5

от 36,0

Медное озеро-2 (3-я очередь)

Всеволожский р-н, дер. Медный завод

44

от 32,0

Царство-Королевство

Выборгский р-н, Рощино

28

от 16,0

Belveder Park

Ломоносовский р-н, Сашино

50

от 8,4

Источник: Knight Frank St Petersburg Research

если понравилась статья - поделитесь:

март 2016

Дома и люди