916
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Шагреневый спрос

Гадать, каким в этом году будет спрос на загородное жилье (да и вообще – на жилье) занятие бессмысленное. Ясно, что ниже, чем в 2014-м. Но насколько? И от чего это зависит?

Реальные доходы россиян в январе этого года упали на 0,8% (по сравнению с январем 2014-го), сообщает Росстат. В ноябре также было зафиксировано снижение (минус 3,9%), и в декабре тоже (минус 6,2%).

В целом за год доходы снизились на 1%.

Вопрос на засыпку: а как снижение доходов «в среднем по больнице» отразилось в конкретной группе – в тех 10-12% населения, которые что-то покупают на рынке жилой недвижимости?

Потому что параллельно с сокращением средних доходов за декабрь на 4,5 триллиона выросли накопления на банковских депозитах! И не столько на валютных счетах (что было бы понятно – из-за скачка курса держатели таких счетов вдруг стали богаче чуть ли не вдвое), сколько на рублевых. 2,8 трлн – это именно рублевый «плюс» (см. таблицу).

В Петербурге – такая же картина: общий минус и неясный финансовый «плюс». Смольный, правда, радостно сообщил, что доходы населения за год выросли на 9,7%. Чиновники скромно умолчали об инфляции. А с поправкой даже на официально признаваемый уровень инфляции (13,3%) получится, что на самом деле горожане стали получать на 3,2% меньше.

Но при этом: в декабре петербуржцы прикупили иностранной валюты на 42,2 млрд рублей, в январе (уже по новому курсу!) – еще на 12,3 млрд. Вряд ли все это ушло на турпоездки.

И на банковских счетах петербуржцев в декабре прибавилось 72,6 млрд рублей. А задолженность по розничным кредитам не выросла, а сократилась.

В январе только клиенты Северо-Западного банка Сбербанка открыли 120 тысяч депозитов «Сохраняй» на сумму 38,4 млрд рублей! (Доля Петербурга - 54,7% или 21 млрд рублей).

Но косвенные признаки экономической активности опять настраивают на пессимистический лад. Например, такой показатель: только на Avito.ru количество объявлений о продаже бизнеса в Петербурге за год увеличилось в 15,8 раз. Мелкий и средний бизнес уходит в тень…

13% работодателей уже сократили число сотрудников, еще 25% - планируют сделать это в течение года.

Количество официально зарегистрированных безработных выросло на 10%: в начале 2014 года их было 9400, сейчас – 10 300. Дело не в абсолютных цифрах (они врут), а в нехорошей тенденции.

По данным компании HeadHunter, сокращается персонал (и зарплаты) в туристической сфере, девелопменте, ритейле, общепите. На повышение зарплат могут рассчитывать монтажники, ремонтники и бухгалтеры. Не самые частые клиенты на рынке недвижимости, прямо скажем.

Неизвестная величина: переключение с внешнего спроса на внутренний. Не рекомендуют выезд сотрудникам МВД: они затаятся в ожидании лучшего или будут-таки понемногу прикупать дачки на Северо-Западе?

«Среди тех, кто интересуется дорогими домами, появились люди, заработавшие на росте валютного курса,- говорит Сергей Муканаев, руководитель проекта «Балаково».- Они пока не очень четко знают, чего хотят, не всегда представляют структуру расходов на эксплуатацию и сервис. И не факт, что удачно впишутся в сложившиеся сообщества состоятельных домовладельцев. Но они появились».

Еще один важный показатель состояния рынка недвижимости – аренда.

По сведениям АРИН, в Петербурге жилье арендуют не менее 15% населения. По данным экспертов БН.ру за декабрь арендодатели комнат снизили ценовые запросы на 1,7%, владельцы «единичек» – на 2,6%, «двушек» – на 1,7%, «трешки» подешевели на 3,9%.

АРИН отмечает, что с начала января ставки снизились в среднем на 1,2%. Причем трехкомнатные сдаются на 5% ниже, чем в декабре.

Аналитики «Бекара» отмечают, что в январе предложение на рынке аренды выросло на 20%. А спрос при этом на 10% сократился.

На сферу купли-продажи это пока прямого влияния не окажет, считает Сергей Дмитриев, советник руководителя Института независимой оценки: «Ставки аренды - это один из главных показателей состояния именно рынка аренды. И лишь отчасти это касается состояния рынка купли-продажи жилья. Но это пока. Пока аренда жилья в крупных городах не станет хотя бы близкой по объему к основному варианту, когда для проживания используется собственное жилье».

Итак, первая причина: снижение доходов и уровня экономической активности в целом, вторая – начавшийся выход на рынок части квартир, прикупленных в инвестиционно-сберегательных целях. Ситуация в сфере аренды постепенно, но все более заметно будет сдерживать рост цен (причем независимо от себестоимости строительства – владельцам жилья проблемы застройщиков по барабану) и снижать популярность дорогой ипотеки.

Вопрос: как меняется доля «новой вторички» в общем объеме предложения жилья в аренду?

Кстати, по данным исследования порталов Domofond.ru и Avito.ru средняя стоимость аренды жилья в России за 2014 год снизилась на 2%. Причем в регионах, где отмечен рост ставок (Москва, Петербург, Татарстан и пр.) повышение составило от 1 до 7,3% (то есть все равно ниже инфляции. А вот там, где случился спад (Белгородская, Волгоградская, Вологодская области, Хабаровский край и пр.) ставки снизились на величину от 11,4 до 17,1%.

Выводов и прогнозов не будет. Предлагаю приведенные в материале данные считать «информацией к размышлению». А к прогнозам перейдем, когда станут известны параметры и сроки государственной программы поддержки ипотеки.

 

Средства на депозитах физических лиц*, млн руб 

  01.01.12 01.01.13 01.01.14 01.12.14 01.01.15
РФ

7 373 217

1 574 121

8 947 338

8 993 887

1 741 783

10 735 670

10 948 648

2 152 091

13 100 739

10 879 699

3 315 213

14 194 912

13 699 086

4 983 991

18 683 077

СПБ

529636

141 842

671 478

563 593

143 993

707 586

691 791

168 718

860 509

912 873

377 385

1 290 258

928 801

434 064

1 362 865

ЛО

47 434

4330

51 764

68 192

5181

73 373

81 861

5498

87 359

82 307

7651

89 958

88 441

11 480

99 921

Первая строка – задолженность в рублях, вторая – в валюте, третья – сумма

Данные ЦБ РФ

comments powered by HyperComments

март 2015

Дома и люди