795
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Большой земельный передел

Первого марта вступили в силу поправки в Земельный кодекс, предусмотренные 171-ФЗ. Правила игры меняются. Многое зависит от того, как будет складываться правоприменительная практика.

Изменения вносятся не только в Земельный кодекс, но и в Градостроительный и Лесной кодексы, в закон о регистрации и еще несколько законодательных актов.

Основным инициатором поправок выступило Министерство экономического развития.

«Самое важное – не то, что процедура стала упрощенной или более детальной, а то, что процедура в принципе появилась,- говорит Александр Окунев, руководитель аппарата замминистра экономического развития. - И она регламентирует случаи отказа при предоставлении участков. Важно, что это закрытый перечень, что сокращает возможности произвольного толкования норм».

Главным распорядителем земель становятся муниципалитеты. Одна из ключевых сегодняшних проблем: чтобы купить муниципальный участок, гражданин или фирма должны были обратиться в местную администрацию и представить акт выбора участка. А местные власти рассматривали его и принимали решение. При этом ни сроки процедуры, ни основания для отказа ранее в Земельном кодексе определены не были.

По новым правилам, готовить акт выбора участка не нужно. До конца 2015 года местные власти должны составить Публичную кадастровую карту и обозначить на ней все свободные земли в пределах поселения. Причем на карте должны быть указаны объекты, которые разрешается строить. Гражданин или предприниматель сможет выбрать участок и подать в муниципалитет заявление с требованием выставить участок на продажу. Начальная цена на торгах будет равна кадастровой стоимости. В этой важной новелле два «подводных камня». Во-первых, понадобится политическая воля, то есть нажим на ОМСУ, чтобы такие карты были составлены и обнародованы. Во-вторых, хитрые муниципалы смогут подсуетиться и заранее подать на наиболее интересные участки заявки от «родственных» фирм или знакомых граждан.

Кроме того, поправки в ЗК разрешает гражданам, занятым в бюджетной сфере, получать муниципальные земельные участки бесплатно и без проведения торгов. Перечень нужных профессий устанавливает регион. Это могут быть агрономы и врачи, учителя и зоотехники. Они смогут получить землю в пользование, а через 6 лет - оформить в собственность.

Определилась судьба долгостроя. Застройщик может получить землю в аренду максимум на 10 лет. Если не справился – участки с незавершенкой выставят на торги.

Юристы и участники рынка отмечают несколько важных «плюсов» нового свода правил.

Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования. Установлен порядок формирования участков и закрытый перечень необходимых для этого документов. Отдельно прописаны особенности комплексной застройки и строительства линейных сооружений.

Все процедуры выстроены «сверху вниз»: база – это документы комплексного территориального планирования и уже на их основе выделяется участок, а не наоборот. Это позволит избежать точечной хаотичной застройки и появления объектов, не обеспеченных дорогами и инфраструктурой.

Очевидны и минусы: заинтересованное лицо в большинстве случаев само и за свой счет должно сформировать и поставить участок на учет, причем без гарантий приобрести его на аукционе; участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно. (Кстати: в Москве и Петербурге участки должны быть оформлены за счет бюджета).

По мнению юристов, в только что вступившем в силу законе есть несколько неувязок. Ну, например: что квалифицированных специалистов на первом уровне (в ОМСУ) не хватает – очевидно. И законодатель подстраховался, предусмотрел, что полномочия по распоряжению землей могут быть переданы на уровень субъекта РФ. Но! Полномочия-то увязаны с бюджетом, с поступлением налогов. А финансовый год уже начался. Стало быть, с 1 марта по 31 декабря «урезать» возможности муниципалов и отобрать у них рычаги – не получится. (По крайней мере, не получится сделать это юридически корректно, без последующих судебных споров).

В части, касающейся лесных земель: не исключено, что запускается механизм легализации зданий и сооружений, находящихся на участках лесного фонда, в том числе, возможно, самовольно построенных. «Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков … заключаются в случаях: ... нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений» (ст. 74).

И таких нестыковок не одна и не две.

Первое, что напрашивается: срочно нужны работающие алгоритмы, пошаговые инструкции. Для садоводов и дачников. Для застройщиков, ведущих комплексное освоение. Для тех, кто присмотрел свободные земли.

Полагаю, такой товар в ближайшее время появится на информационном рынке.

comments powered by HyperComments

март 2015

Дома и люди