752
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородный айсберг

Рынок загородных объектов похож на айсберг: значительная часть его практически не видна, и что там происходит – неизвестно. Хотя некоторые закономерность определить можно.

По данным специалистов БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости), на начало 2014 года на рынке представлены 399 загородных комплексов, в которых предлагают участки под самостоятельную застройку, коттеджи либо таун-хаузы (не считая проектов, где есть только квартиры). По сравнению с серединой 2013 года количество проектов выросло на 9%. Это весьма серьезная прибавка.

Сведения «Петербургской Недвижимости» немного отличаются: 349 коттеджных поселков (включая 46 очередей уже существующих проектов) с предложением коттеджей или участков, всего - около 35 900 домов и наделов (считая уже реализованные лоты). Плюс 55 проектов с   предложением таун-хаузов  и дуплексов (включая 13 дополнительных очередей).

Цифры БАРН: на данный момент в свободной продаже находится 4421 коттедж (или участок с обязательный подрядом), 18 566 наделов без подряда и 5881 секция в таун-хаузах.  Всего 28 860 объектов. А за 2013 год покупатели приобрели 6315 объектов (включая секции) на общую сумму 18,5 млрд рублей.

Рынок в тумане

«Покупатели на рынке недвижимости НИЧЕГО НЕ ЗНАЮТ о существовании 70-80% коттеджных поселков,- говорит Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН.- Застройщики этих проектов не размещают модули в ведущих СМИ (реклама), не присутствуют в информационном поле (PR), не ведут активной деятельности, чтобы привлечь внимание к своим поселкам. Причем за последние полгода ситуация в этом отношении только ухудшилась».

Специалисты бюро проанализировали рекламу в электронных СМИ. Оказалось: на 11 ведущих порталов приходится всего 164 модуля, рекламирующих 71 загородный проект – это лишь 18% от общего числа реализуемых застройщиками поселков.

Продолжает пополняться список приостановленных проектов. В середине 2013-го он состоял из 148 позиций, теперь из 156. Во второй половине года из перечня замороженных ушли 18 проектов. За то же время листинг остановленных комплексов пополнился другими 26 проектами.

«Объем выведенных объектов становится постепенно все более размытым,- констатирует Ольга Трошева, руководитель КЦ “Петербургская Недвижимость”. - Нередко девелопер, выводя проект на рынок, не готов четко обозначить  количество объектов, либо указывая приблизительную цифру, либо говоря, что все будет зависеть от покупательского спроса, в том числе и активность строительства. В некоторых проектах полностью меняются генплан и характер застройки». Девелоперы не хотят рисковать. Но это не значит, что вместо них должен рисковать покупатель.

Капризные цены

Эконом-класс и элита за год подорожали (см. таблицу), цены на объекты комфорт- и бизнес-сегментов немного просели.

В 16 поселках застройщики за последние полгода повысили стоимость коттеджей, отмечает БАРН, а в девяти умерили ценовые запросы.

Цены на участки за тот же период менялись в 82 проектах. В среднем по рынку за это время цена предложении подросла на 1,3%

«В целом мы видим нормальную коррекцию цен в разных проектах,- говорит Дмитрий Сперанский. - Дорожают комплексы с устойчивым спросом, но не все. Многие застройщики не торопятся повышать стоимость объектов, опасаясь потерять клиентов. В среднем рост цен на рынке существенно отстает от темпов инфляции и лишь в отдельных проектах удорожание объектов идет наравне или чуть быстрее темпов снижения покупательной способности российской валюты».

В долгосрочной перспективе цены растут. В 2010 году коттеджи у застройщиков покупали среднем по 8,1 млн рублей, в 2013-м этот показатель вырос до 8,91 млн. Плюс 10% за четыре года. С учетом инфляции – минус 21%.

Средняя стоимость приобретаемой сотки за четыре года поднялась примерно на 45%.

По сведениям КЦ «ПН», результаты  продаж на загородном рынке за IV квартал 2013 года на 15% сократились в сравнении  с III кварталом: реализовано порядка 1700 объектов. По отношению к IV кварталу 2012-го объектов продано на 48% меньше.

Покупатель может выбирать не спеша и торговаться со вкусом. Найти подходящий объект – не проблема. Главная трудность – выбрать такой проект, в котором сети и дороги будут подведены в указанный в договоре срок. И чтобы продажи не затягивались на годы, потому что за содержание общего имущества, за охрану и уборку территории платить все равно придется. 

 

Основные показатели рынка (на декабрь 2013-го)

Категория

Колич. проектов*

Осталось в продаже, шт.

Куплено за год, шт.

Коэфф. поглощения*

Общая сумма продаж,

млрд руб.

Коттеджи и участки с подрядом

153

4421

545

1/8

6,2

Участки без подряда

281

18 566

4850

1/3,8

8,8

Секции т/x

59

5881

920

1/6,4

3,5

* Под коэффициентом поглощения здесь понимается соотношение нераспроданных объемов и спроса. Знаменатель дроби показывает, сколько лет необходимо для полной реализации имеющегося предложения с текущим уровнем спроса.

Мультиформатные проекты учитываются в разных категориях, поэтому общее число проектов на рынке больше, чем арифметическая сумма.

Данные: БАРН

 

Средние цены предложения (на декабрь 2013 года)

 

Класс

Средняя цена 1 кв. м по классам, тыс. руб.

Средняя цена коттеджа по классам, млн руб.

IV кв. 2012

IV кв. 2013

Прирост по отношению к концу 2012-го, %

IV кв. 2012

IV кв. 2013

Прирост по отношению к концу 2012-го, %

Эконом

31,3

34,0

8,6

4,1

4,7

14,6

Средний

49,1

47,6

-3,1

8,3

8,2

-1,2

Бизнес

67,1

69,7

3,9

15,9

15,4

-3,1

Элита

124,2

125,7

1,2

44,0

45,2

2,7

Данные: Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость

comments powered by HyperComments

март 2014