723
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Кризис режет по неживому

Столичные аналитики отмечают: в Подмосковье из-за падения спроса сократилось предложение. Девелоперы перестали затевать новые проекты. В результате произошла санация рынка: застройщикам, хотя и после реконцепции и с большим дисконтом, удалось продать часть «залежалого» товара: дома в проектах, которые не интересовали покупателя в условиях стабильного рынка.
Возможен ли у нас такой сценарий? Или здесь аналогии не работают?
Почему-то на Северо-Западе спрос тоже падает, а вот об успешных продажах «неликвида» пока что-то не слышно… 

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
- Не хочется накаркать, но, полагаю, что структуры целевых аудиторий Подмосковья и пригородов Петербурга будут существенно различаться. Московские покупатели более «разношерстны» и многочисленны, у них разные культурные и эстетические предпочтения. Поэтому не слишком грубые маркетинговые ошибки могут компенсироваться ценниками или исправляться даже разрушением цельности концепции. В Петербурге и пригородах такие ошибки обходятся дороже.
Если считать рынком его действительно активную часть (15-20% предложения), то новых предложений на нем не слишком много. Что касается «балласта», то его объем может меняться сколь угодно, не влияя на реальную рыночную ситуацию. Как говорят физики, «ненаблюдаемые явления не обсуждаются».

Алексей Соколов, директор по развитию компании «Мера»:
- Последнего кризиса мало кто ждал. На фоне безудержного роста рынка недвижимости  многие бизнесмены решили вложиться в землю, строительство домов на продажу и подобные проекты. Вариант казался беспроигрышным. Спад экономики слегка охладил пыл, а через пару лет кризис совсем отвратил непрофессионалов от подобной деятельности. Проблемы реализации мы наблюдаем до сих пор. 
Поэтому продавать дешевле, чем они когда-то купили, собственники не хотят. Это приводит к росту предложения и неадекватным ценам. Покупатели ведут себя рационально. Топ-менеджеры крупных компаний и бизнесмены отложили необязательные покупки за городом. 
У людей появилось больше времени и огромный выбор. Предложение объектов в хаотичной застройке еще больше затруднило решение и дезориентировало потенциальных покупателей. Многие, потратив время на просмотры, просто отказались от таких вложений. 

Марина Агеева, директор по маркетингу компании «ПулЭкспресс»:
- В Ленобласти в 2013 году вывод новых проектов замедлился и по отношению к 2012-му сократился на 15-20 %. И все же навес избыточного предложения еще слишком велик.
Кроме того, чтобы продать низколиквидные объекты, застройщик должен быть готов к их переоценке, нередко – к серьезному дисконту, как это практикуют московские девелоперы. Владельцы многих «зависших» проектов психологически не могут сделать такой шаг. Они оценивают стоимость своих активов исходя из объема вложений в их создание или из желаемой суммы прибыли, а не из текущей рыночной ситуации. По-человечески их можно понять: трудно принять то, что твое состояние вдруг «сдулось» процентов на 30, а то и на 50. Но жадность порождает бедность, и иногда лучше согласиться на меньшее, чтобы не остаться у разбитого корыта.
Однако есть на рынке и такие проекты, которые не будут востребованы в принципе, независимо от их цены. Например, огромные дорогие дома на маленьких участках рядом с шоссе либо в окружении полузаброшенной частной застройки.

Михаил Дмитроченко, руководитель проекта «Альпино»:
- Происходящее в Подмосковье вписывается в общую картину рыночной экономики:  спрос падает, инвесторы находят новые рынки, снижается предложение на одном рынке и растет на другом….
Происходящее в Москве опережает Питер на несколько лет. Аналогия с Подмосковьем неминуема, и при отсутствии спроса рано или поздно количество новой  загородной недвижимости будет сокращаться. Для этого требуется время, а трагедии предпринимателей, которые создали  неправильные проекты или проекты с малым запасом прочности, мы еще увидим. И все же для отдельно взятого проекта можно изменить стандартное течение событий и даже преодолеть сокращение спроса. За счет чего? За счет внутренней энергии…

Сергей Феденко, руководитель ГК «Стинком»:
- Локальные рынки имеют свои особенности, и прямые аналогии здесь не всегда работают. В Подмосковье не только покупатель другой – там и инвесторы порасторопнее, их все время подталкивает к решениям необходимость вытащить зависшие деньги из неудачного проекта и вложить в другой, возможно, более прибыльный. У нас все происходит «медленно и печально», проекты реализуются долго, на принятие решения о реконцепции могут уйти годы – когда и необходимость отпадет. В этой консервативной неспешности есть не только минусы, но и плюсы.
   Посматривать на Москву надо, учитывать наметившиеся там тенденции необходимо, а вот использовать в качестве прямого аналога – наверное, не стоит. 

Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж комплекса «Онегин Парк»: 
- У нас совсем разные рынки: по емкости, по платежеспособному спросу. При этом подмосковный рынок начал свое становление раньше, пул профессиональных игроков давно сформирован, выходить на этот рынок новым девелоперам сложнее. Это может нам прояснить почему, если сравнивать подмосковный "неликвид" с некоторыми "поделками" петербургских девелоперов, откровенно провальных проектов у нас больше. Многие лендлорды Ленобласти стараются реализовать в розницу крупные массивы, уделяя слишком мало внимания правильному позиционированию. Проекты с очевидно несбалансированным соотношением качества/надежности/рисков вне зависимости от дисконтов, будут иметь проблемы с реализацией.

comments powered by HyperComments

март 2014