И в этой гигантской цифре учтено далеко не все. Там нет, например, проекта «Новый формат–Север» в Юкках (потому что нет еще разрешения на строительство) — мысленно плюсуем еще 150 тысяч кв.м и еще минимум 1650 квартир… Нет ЖК «Силы природы» (по той же причине) — еще 350 000 кв.м. И так далее.

Во Всеволожском районе насчитывается 106 коттеджных поселков (в сумме — около 12 000 домовладений). И десятка полтора таун-хаузов (примерно 2000 секций). И 120 многоквартирных комплексов — с согласованными документами! Срок ввода домов, по бумагам, — с 2013-го по 2015-й год. Ну, допустим, сроки сдвинутся на год-два-три. (Если дольше — начнутся проблемы с обманутыми дольщиками.) Все же основная часть заявленного так или иначе будет построена. И речь идет не только и Всеволожске или об уже освоенных и привычных для прокупателей массивах (Кудрово — Янино—Девяткино—Мурино—Бугры). В деревне Старая появится 9-этажка от ООО «Акватерн», на Прищегловском участке — жилой дом на 108 квартир (застройщик — частное лицо), в Юкках — 8 домов с неуказанной этажностью, по 33 квартиры в каждом; в деревне Кальтино — две монолитных десятиэтажки от «Всеволож-ского СтройПроекта»; в Вартемягах — несколько трехэтажных домиков, всего на 117 квартир, от МП «ЕСЗ» (надо полагать — «Единая служба заказчика»?). В Романовке — 10-этажка от «Финнрантастрой», в поселке Углово — 3-этажный дом от «ДСК-Инвест». И так далее.

Причем малоэтажка составляет важную, но не слишком значимую часть этого будущего жилмассива: примерно 10% по площади (178 500 кв.м) и около 7%, если считать в единицах жилья (2565 квартир).

В Подмосковье эта проблема уже осознана и решается. По данным портала Cottage.ru, на подмосковном рынке жилья представлено более 35 малоэтажных комплексов высотой до 6 этажей (29 190 квартир). На долю этого формата пришлось больше всего сделок. В составе подмосковных ММК почти 25% квартир — до 1,5 млн рублей. На популярных направлениях в структуре коттеджного и малоэтажного предложения ММК составляют 19–23%. Но в Подмосковье локации коттеджно-малоэтажной и высокоплотной многоквартирной застройки практически не смешиваются! А у нас — сколько угодно и где угодно. 

И это создаст очень серьезные проблемы и застройщикам, и покупателям, причем — в самом ближайшем будущем.

Мы планируем сделать тему «вынужденного соседства» одной из ключевых на Весеннем саммите «Пригорода» (17–18 апреля).

Экспертный курултай

Ван Линань, президент ГК «Хуа Жэнь»:

– Тенденция к возведению массового жилья за КАД очень устойчива, город расширяется.

В строительстве многоквартирного дома рядом с коттеджным комплексом есть и плюсы, и минусы. С одной стороны, из-за возрастающей плотности застройки теряется ощущение загородной жизни, среда фактически превращается в городскую. Когда стираются границы, загородная недвижимость вблизи массивов городских застроек может оставаться привлекательной только благодаря сравнительно низкой цене. Конкуренция между новостройками и малоэтажкой обостряется.

С другой стороны, возведение многоквартирных комплексов оказывает благоприятное влияние на социальную инфраструктуру прилегающих территорий. В местах плотной застройки возможно развитие сетевых магазинов. У малоэтажных объектов есть жесткие нормативы по наличию социальных объектов, однако не всегда имеются средства для их возведения, поэтому можно найти компромисс и построить детский сад и школу совместно, это гораздо легче и целесообразнее.

Вадим Новиков, руководитель проекта Liikola Club:

– Влияние новых многоэтажных проектов неоднозначно. Для малоэтажки эконом- и бизнес-класса (предназначенной для постоянного проживания) такое соседство может быть даже полезным: развивается инфраструктура, возникает цивилизованная среда.

Но для элитных комплексов не то что стройка, а даже сама возможность появления поблизости таких проектов губительна. Рост антропогенной нагрузки, замусоренность территории, шумовой фон, транспортные потоки… Состоятельный покупатель на первое место ставит обособленность и отдельность своего будущего жилья. И таких мест, где это возможно и где этот фактор сочетается с хорошими природными характеристиками, остается все меньше. Обособленность дорожает!

Распределение по типам жилья