1042
0
Касимов Халмурат

Коэффициент полезности

До конца года в Ленобласти должны принять документы терпланирования. Пока утверждены генпланы только 36 поселений, а правила землепользования и застройки — лишь для 70. Что ожидает загородный рынок, если региональная власть не справится с задачей, как действовать в условиях правовой неопределенности?

На эти вопросы и пытались найти ответы участники недавно созданной Коллегии профессиональных девелоперов (КПД), собравшиеся за «круглым столом».

Федеральная власть в очередной раз отодвинула срок, после которого при отсутствии правил землепользования и застройки муниципалитеты лишаются права предоставлять участки для строительства. Для муниципальных районов «время Ч» наступит 30 июня 2013-го, для городских поселений и округов — 31 декабря 2013-го, для сельских поселений — 1 июня 2014 года.

Участники дискуссии уверены, что меняющиеся правила игры не смогут ощутимо повлиять на рынок. Действия областных властей в большей степени направлены на ограничение многоэтажной застройки. Много хлопот создает «промежуточный» статус садоводств и ДНП. Но в целом девелоперы воспринимают перемены скорее позитивно.

«Конечно, дачникам (проекты ДНП и СНТ) хочется иметь все блага формальных поселений. Тем не менее вопросы так или иначе решаются, в наших реализованных проектах работает управляющая компания, и скорая, и пожарные приезжают по вызову», — говорит директор департамента управления проектами компании «Олимп–2000» Сергей Щерба. По его оценке, изменения в нормативных актах не сильно отразятся на загородном рынке. «На моей памяти сроки принятия генпланов переносились уже трижды, в последний раз — на конец этого года. Но основная сложность не в том, что без этого нельзя строить или поменять статус земли, а в действенности принятых норм. Законов в сфере градостроительства много, но не все выполняются. Девелопер должен четко понимать алгоритм действий и видеть перспективу развития».

С ним солидарен и генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров: «Утвержденные генпланы и ПЗЗ — это снижение инвестиционных рисков для нас, поэтому мы — за их скорейшее принятие. В некоторых случаях документы разрабатываются в тесном сотрудничестве муниципалов с девелоперами. Тем не менее складывается ощущение, что процесс подготовки превратили в соцсоревнование — кто больше и краше напланирует (нарисует). И я не исключаю, что в некоторых зонах могут появиться планы, которые никогда не воплотятся на практике. Компании — члены КПД готовы помочь в создании практических, реально возможных вариантов планировки территорий».

Введенный чиновниками региона мораторий на перевод сельхозугодий в иную категорию пока не сказывается на конъюнктуре: большинство девелоперов имеет солидный земельный банк. Например, «Олимп–2000» управляет территорией в 300 га, и если ежегодно осваивать по 10–15 га — запаса хватит на двадцать лет. «Загадывать на такой срок никто не возьмется, тем более что процедура перевода сохраняется», — говорит г-н Щерба.

Профессионалы обменялись опытом строительства таун-хаузов на землях ИЖС и в ДНП. Формально таун-хауз — это многоквартирный дом, и на участках, предназначенных для ИЖС, его строить нельзя. Тем не менее таких проектов довольно много и в городе, и в области. Оформляются они по-разному, в том числе и через суд. Теоретически владелец объекта может жить в нем спокойно сколь угодно долго, но если он решит продать, заложить или подарить его — возникнут сложности. Поэтому добросовест-ные застройщики стараются использовать легальные схемы.

«Есть прецедентное решение суда — смежные участки могут иметь и смежные стены, это не противоречит законодательству, поэтому таун-хаузы на землях ИЖС в принципе можно рассматривать как отдельное жилье, — утверждает директор по продажам компании “ПетроСтиль” Михаил Фуксман. — Хотя бывают и сложности, многое зависит от того, насколько девелопер продумал юридическую схему реализации проекта». 

«Все можно сделать, надо включить мозги, — говорит директор по маркетингу компании “ПулЭкспресс” Марина Агеева. — Что делает таун-хаузы многоквартирными? Общедомовые сети. Девелопер в одном из ДНП Всеволожского района подвел отдельные коммуникации к каждой секции и выделил участки. После этого оформил их как индивидуальные дома. Некоторые строят таун-хаузы на сельхоз-угодьях, будучи уверены, что в скором времени земли переведут в иную категорию. В таких случаях покупатель должен сам оценить степень риска. Лучше выбирать законные варианты, а не обещания».

В законодательстве вообще нет упоминания о таун-хаузах, а статьи, посвященные многоквартирным сблокированным домам (те же секции), можно толковать по-разному. «Есть немало проектов ДНП, где закон (при определенной трактовке) не запрещает строить таун-хаузы, но правовые последствия предсказать не возьмется ни один юрист. И здесь важна определенная позиция власти», — подчеркивает г-н Щерба.

Михаил Фуксман надеется, что возобладает здравый смысл, и чиновники не станут массово сносить незаконные постройки. 

Участники рынка отметили важную тенденцию: все больше становится клиентов, которые рассматривают загородный дом уже не как второе, а как первое и единственное жилье. И это явление, по мнению застройщиков, начинает приобретать массовый характер. 

Огорчает неопределенность: нет реальной программы развития малоэтажного строительства в Ленобласти; нет четкого понимания, где, как и в какие сроки будет развиваться инженерная инфраструктура; полностью отсутствует синхронизация планов администрации и монополистов. 

«Сегодня администрация ведет монолог, а нам нужен диалог, только в этом случае можно о чем-то договориться. Мы готовы объединяться для решения общих задач, и КПД — один из примеров», — говорит Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект».

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

март 2013