2126
0
Дмитрий Синочкин

Генеральный директор ИФК «БСПб» Николай Локай: «Мы раздвигаем границы комфорта»

Проекты жилья бизнес-класса традиционно относятся к категории трудных. (В эконом-сегменте требования понятнее; в элитке работает накопленная репутация.) Если речь о загородном жилье — трудности можно возвести в квадрат. Слишком много факторов, которые сложно вычислить, а можно лишь угадать.

Вот об этом мы и решили расспросить генерального директора ИФК «БСПб» Николая Локая. Его фирма строит и продает дома в комплексе «Онегин Парк».

– «Онегин Парк» появился на рынке сразу после кризиса. Не страшно было ввязываться в такой долгосрочный и масштабный проект? 

– Страшно.

– Почему все же решились? 
– Опытные биржевые брокеры покупают акции не на подъеме, а на спаде, ближе ко дну. Так и мы приняли решение, когда кризис был в разгаре. Мы знали, что неизбежно будет и поступательное движение наверх. Провели аналитическую работу, собрали большой объем информации.

– Аналитики, наверное, предупреждали, что и предложение после кризиса будет расти, причем намного быстрее спроса? 

– Конечно.

– И вы все же посчитали, что ваш проект найдет покупателя. 

– Во-первых, мы понимали, что конкурировать по цене — последнее дело. Наши бизнес-процессы позволяют предлагать рынку достойный продукт по вменяемой цене. При этом экономить на слое асфальта или на ширине тротуара считаем нечестным. Мы стараемся неукоснительно выполнять то, что обещано. Если обещали парк — значит, он будет, причем практически одновременно с началом продаж.

– Обещают многие застройщики… 

– А у нас искусственное озеро 3,5 га и глубиной 3–4 м уже готово, и берега выложены камнем. На одной улице уже есть живая изгородь. В парке завершена вертикальная планировка. Хотели осенью начинать его засаживать, но специалисты подсказали, что лучше весной.

– Какие еще факторы помогают конкурировать? Какую долю продаж обеспечивает ваша нетривиальная схема продаж, когда сначала можно платить 5%, а потом — основную часть?

– Это привлекает многих покупателей. Мы анализировали рынок: что сдерживает людей, что их отталкивает от покупки, тормозит принятие решения? После 2008 года случился кризис на рынке долевого строительства в городе: обманутые дольщики, сорванные сроки и так далее. И мы решили предложить такую схему, которая помогает полностью устранить риски покупателя. Аналогов на рынке пока не видим.

– За счет чего вы можете предложить такую выгодную схему? Ведь бесплатных денег не бывает. 

– Большая часть инвестиций проекта — наши собственные средства, а также банковский кредит. Наша финансовая модель изначально предполагала такую схему продаж. 

– Банк — соучредитель вашего проекта?

– Руководители проекта — бывшая инвестиционная дирекция банка «Санкт-Петербург». Выделились и организовали отдельное предприятие. Формально никакого отношения к банку не имеем, но всех там знаем. И нас знают. Мы надежные партнеры, у нас хорошие отношения.

– Участок входит в часть залога как обеспечение по кредиту?

– Нет, земля свободна от каких-либо обременений. Наш кредит обеспечен другими активами.

– Вас устраивают темпы развития проекта?

– Мы продаем около года, у нас уже приобрели более 30 домов. В среднем — 2,5 дома в месяц.

– Для проекта бизнес-класса это хороший уровень. Но ведь у вас там 272 домо-владения. Это сколько же лет продавать придется?

– Восемь. У нас примерно так и рассчитано. Так что идем даже с опережением плана. По мере готовности проекта территория будет выглядеть все привлекательнее, интерес к нему будет расти.

– Так вы же и цены поднимете.

– У нас застройка идет секторами. И люди, покупая готовые дома, могут заселяться и жить: стройка им мешать не будет.  И логистика продумана: подъезды к стройплощадкам с другой стороны. Самые грязные работы (прокладка дорог и сетей) выполнены. Первые покупатели уже получили свидетельства о собственности и приступили к отделочным работам.

– Что за люди покупают жилье в «Онегин Парке»?

– От 35 до 55 лет, владельцы небольшого бизнеса или руководители средних компаний. Подавляющее большинство проживает в Московском районе.

– Чиновники есть?

– Двое или трое смотрели. Но им показалось, что дома маловаты. У нас, скорее, такой зажиточный средний класс, люди, которые сами чего-то уже добились.

Для тех, кто живет в других городах или часто бывает за границей, удобно, что аэропорт близко. А внешний спрос пока небольшой.

– Насколько точной была аналитика? 

– Модель и финансовый план разрабатывали мы. Точность — в пределах допустимых погрешностей. Проекты домов постоянно дорабатываются. Вначале было три проекта, сейчас — семь. Одноэтажный коттедж спроектировали — очень хороший проект, мне нравится, и сейчас это модно. Особенно для людей в возрасте. Есть проект в полтора этажа — со вторым светом.

– Насколько важны зеленая зона, прогулочная зона? Часто ли покупатели о них спрашивают?

– В первую очередь важны местоположение и цена. Большинство смотрит прежде всего на цифры. Но общественные территории — это на самом деле серьезный нематериальный фактор. При прочих равных выберут нас. 

Приходят люди, которые видели разное. Они жили и в советском формате, побывали за границей, многие жили в Москве, кто-то в Курортном районе останавливался. Для многих важен не только дом, но и то, что за воротами. Должно возникать ощущение благополучия. Важны парк, хорошая дорога, приятные соседи. Мы раздвигаем границы комфорта.

– Многие компании, на ранней стадии обещая развитие инфраструктуры, по мере продвижения сокращали эти затраты… Кто будет содержать эту территорию?

– Оплачивать содержание, конечно, будут жильцы. Но мы проектируем инфраструктуру так, чтобы она не предполагала существенных затрат. Не нужны спецтехника, много садовников…

– А как же озеро чистить?

– Там предусмотрена система самоочистки. И оно спроектировано так, чтобы не заболачивалось. Рыбы запущены, белый амур — чтобы водяные растения подъедал. Растения для парка тоже подбираем так, чтобы они были красивые, но не требовали ежедневного ухода, чтобы листвы в озеро много не падало.

Общественный дом еще будет. Его тоже проектирует наш архитектор, пока есть только эскизы. Концепция по мотивам работ американца Фрэнка Ллойда Райта. Нужна функциональная архитектура, точно вписанная в пейзаж. 
Изначально мы хотели создать однородную среду. Не в том смысле, конечно, что дома должны быть одинаковые, а чтобы ощущалось единство подхода. Черепичные четырехскатные крыши у всех, но цвета разные, отделка разная, этажность.

– Как возникло название проекта?

– Навеяно Павловским парком, Пушкиным, царскосельским пригородом, планировкой поселка, именем литературного героя — по ассоциации. Много вариантов перебрали.

– Как покупатели относятся к названию?

– Примеряют. Ведь приятно на вопрос: «Где живешь?» отвечать: «В “Онегин Парке”».

– Какие проекты бизнес-класса воспринимаете как серьезных конкурентов?

– Пожалуй, по чисто географическим соображениям можно назвать «Мариинскую усадьбу», они от нас километрах в десяти. На севере — «Юкковское», «Особый статус», хотя юг с севером практически не пересекаются.

– Конкуренция со стороны квартирных проектов сопоставимого класса есть?

– Это другой сегмент, другая аудитория. Я недавно разговаривал с одним из руководителей компании «ПетроСтиль», моим приятелем. Он даже удивлялся, как у них  в проекте «Близкое» таун-хаузы хорошо уходят, потому что в «Медовом» они один дом в квартал продают. Это другой бизнес.

– Есть ли такая угроза — наступление больших многоэтажных кварталов?

– Возле нас — нет. Мы знаем, что происходит вокруг, участвовали в подготовке и разработке градостроительной документации для СП «Федоровское»: крупномасштабных проектов здесь не будет.

– А как же СК «Эверест»? Проект «Новый формат» вроде тоже в Федоровском? 

– Это не близко, на нас не влияет.

– Как добираетесь?

– Обычно по Московскому шоссе, через Пушкин. Минут за сорок. Есть и другие варианты.

– Насколько критична транспортная доступность? Пробки на въезде-выезде?

– У меня есть приятель — уж такой городской человек! Недавно он купил дом в Юкках. Теперь говорит: «Я не представляю, как жил раньше». Хотя возят ребенка в школу, на фигурное катание. Но обратно в город редко кто хочет. Будущее за пригородами.

У нас вся инфраструктура — в пределах пяти-семи минут от поселка.

Мы надеемся, что будет расти и развиваться средний класс. Одна-две машины в семье. Люди должны ценить жизнь. Если только работа и работа — тогда город. А если еще и семья важна — лучше жизни за городом трудно что-то придумать.

– Но средний класс сейчас не растет… И элита не обновляется, не пополняется. Откуда возьмется новый спрос?

– У людей меняются требования, достаток, они меняют образ жизни…

– Это будет ваш единственный проект на ближайшее время?

– Мы предполагаем новые проекты, но уровнем пониже. Эконом-класс, во Всеволожском районе. Там пока нет ясности с землей — есть юридические вопросы.

Сейчас много земли продается, немногие сами решаются на девелопмент, тем более — строить дома. Это совсем редко. Проще нарезать на клеточки и продавать.

– Какие компетенции вы сохраняете за собой, для каких работ привлекаете партнеров?

– У нас своя подрядная компания, на восемь лет они работой обеспечены. Есть и опыт: строительство здания банка на Охте, по проекту Герасимова и Чобана. Его все знают, дом приметный. Несколько специалистов, работавших на этом объекте, перешли к нам. Технику арендуем. Все, что предназначено для эксплуатации, — наше. Кроме того, мы создали управляющую компанию, она уже работает.

– Кстати, об управлении: собственность на сети остается у вас или будет переходить к владельцам домов?

– Права на общее имущество остаются у управляющей компании. Для покупателя это надежнее.

– А как обитатель поселка может подстраховаться от повышения тарифов? Сможет ли сменить УК?

– Самый близкий аналог — опыт участия в ТСЖ, а он у большинства скорее негативный. У нас есть один клиент, для которого ключевым требованием было не допускать «колхоза» в управлении. Где-то он это уже проходил… Его просто колотило при упоминании о собрании собственников. Вопрос непростой. Возможно, мы заложим  в договор определенные стандарты качества и предельную (разумную) доходность. И право сменить УК, вероятно, тоже должно быть предусмотрено. Мы не сможем и не захотим вынуждать собственника дома платить выше рынка. Проблема в том, что практики в этой сфере нет и законодательство еще не адаптировано. Управляющая компания не может существовать в режиме конфликта с собственниками. В рамках действующего законодательства нет универсальной схемы.

Чем больше домов продано и заселено — тем ниже будет стоимость обслуживания.

– Что составило наибольшие трудности, какие проблемы приходилось решать?

– В строительстве особых трудностей не было. Как у всех на этом рынке — сложнее всего проходит получение технических условий, переговоры с монополистами. На юге — по электричеству, на севере, насколько я знаю, с водой. Все остальное — рабочие моменты. Продвижение шло довольно успешно, попали в рынок, анализируем изменения постоянно.

– Ведь есть определенный риск в пользовании кредитными средствами. Вдруг упадут продажи, а проценты надо выплачивать, и что тогда?

– У нас это не единственный проект, есть и другие, в которых мы участвуем. Так что есть и возможность маневра.  

К сведению

Комплекс «Онегин Парк» возводится в Тосненском районе, недалеко от Павловского парка. Всего на участке в 62,5 га здесь появятся 272 домовладения. Площадь домов — от 198 до 380 кв.м, участков — от 10 соток; цена — от 12,5 млн до 20 млн рублей.

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

март 2013