1307
0
Дмитрий Синочкин

Двуспальный пригород

Участники семинара: 
Евгений Богданов, генеральный директор компании Rumpu 
Юрий Васильев, генеральный директор компании «Евроинвест» 
Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа» 
Олег Юрко, совладелец девелоперской компании «Вереск» 
Юкко Тикконен, архитектор 
Мария Кайдановская, старший юрист Salans

Модератор встречи 
Дмитрий Сперанский

В ходе дискуссии, организованной Гильдией управляющих и девелоперов, застройщики, архитекторы и консультанты пытались разобраться: превращение пригородных зон в «выносные спальники» мегаполиса — это неизбежный процесс? Или возможны варианты?

Для начала Дмитрий Сперанский напомнил: за прошлый год в Ленобласти введено в эксплуатацию 574 000 кв.м многоэтажного жилья. И большинство квартир приобрели петербуржцы. То есть они стали жителями области. Но работают по-прежнему в городе и подоходный налог платят там же.

Юрий Васильев считает принципиально важным моментом комплексное освоение территорий. Это предполагает, что люди, купившие жилье, там же (или поблизости) и будут работать. «Поэтому я считаю перспективным Всеволожский район, где достаточно производств, в том числе сборочных, развивается и другая инфраструктура, приличное транспортное обеспечение. Проблема с инженерией есть, но будет решаться. На Северо-Западе формируется крупный промышленный кластер»,— говорит г-н Васильев.

«Промышленные проекты, которые существуют или формируются, не обеспечат рабочими местами кварталы, которые уже строятся и проектируются,— заметил Константин Крюков. — Все равно это будут недорогие спальные районы, и основная часть жителей станет выезжать в город».  Он также сообщил, что в ходе кампании по выборам в Думу одно из главных пожеланий, которое жители сформулировали для будущих депутатов, звучало примерно так: «Верните подоходный на место». (То есть на место регистрации.)

Олег Юрко поддержал эту точку зрения: «В Ломоносовском районе промышленность развивается: Усть-Луга, “Филипп Морис”, заводы “Дюрисол” и “Н+Н” — это сотни, в единичных случаях — тысячи людей. А программы строительства жилья рассчитаны на десятки тысяч жителей. Но при хорошей транспортной составляющей можно будет решить эти вопросы с качественно иной точки зрения… Это не только автомобильные дороги, это и метро и другие виды общественного транспорта».

Дмитрий Сперанский сообщил: в городе средняя стоимость жилья — 75 000–80 000/кв.м, в новых областных проектах — 47 000–55 000. Потому что за 75 000 массовый покупатель в Кудрово, Мурино и Шушары не поедет. Почти двойная разница в цене (при том же уровне строительства) — это разница в качестве жизни: время на дорогу, неудобное сообщение, неразвитая «социалка».

«Небольшие проекты могут развиваться на существующей базе, вблизи населенных пунктов, раскручивая конкретное место»,— заметил Евгений Богданов. Уча-стники не согласились: дело ведь не только в том, есть поблизости школа и дет-ский садик. Важно еще — какие они. Тем более что областная администрация не спешит вкладывать средства в социальное обеспечение новостроек. Мало того, что инвестор, как правило, строит такие объекты за свой счет — потом еще надо как-то исхитриться и передать их на баланс муниципалитету. А он не рвется брать, потому что содержание школы или детского учреждения — дело затратное.

Юрист Мария Кайдановская очень уместно напомнила собравшимся, что в апреле 2011 года были внесены изменения в Земельный кодекс, которые позволяют эти проблемы решать: «Предусмотрена возможность передавать участки, занятые социальными объектами, в муниципальную собственность или в собственность субъекта федерации. Инвестор получает взамен равноценный участок в другом месте. Это интересно для инвестора и для муниципалов: им не нужно тратить деньги, а земельный ресурс у них, как правило, есть».

Но для реализации этой схемы опять-таки нужна добрая воля муниципалитета.

Константин Крюков высказал еще одну нетривиальную идею: поскольку одним из главных препятствий для развития малоэтажного строительства является недостаточность платежеспособного спроса, так отчего бы не распространить на коттеджные поселки действие 214-ФЗ? (Юридических препятствий для этого нет: в законе сказано про «многоквартирные дома и иные объекты». Есть даже позитивная судебная практика: инвестору в одном из поселков удалось добиться регистрации своих договоров в Росреестре.) По мнению г-на Крюкова, это «откроет возможности для ипотеки и сильно продвинет отрасль, изменит рынок».

Юкко Тикконен высказался взвешенно, но по-фински категорично: «Половина жизни — на работе, половина — дома, между ними — транспорт. Два часа на дорогу в один конец — это невозможно!» Г-н Тикконен считает, что рабочие места неизбежно будут выноситься за черту города. Рядом с Хельсинки в десяти городах-спутниках живет более 2 млн человек.

«Когда у человека будет локальный центр в поселении — ему не нужно каждый день ездить в Петербург. Нужен кластер городов. И комплексные проекты предполагают создание среды, отличной от других мест. Они должны быть разными! А Кудрово и Мурино — одинаковые, и их трудно отличить от Купчино. У человека нет выбора. Это сложная проблема. Но наш опыт говорит, что решить ее можно»,— оптимистично заключил г-н Тикконен. Его поддержал Евгений Богданов: «Проблема в том, что развитие происходит без стратегии. Сначала должна быть сформулирована стратегическая цель, и это задача государства. На стратегию накладывается инфраструктура, и только потом уже архитектура и прикладные вопросы. Сегодня даже на шаг вперед никто не смотрит».

Резюме

Мы целиком поддерживаем такую постановку вопроса. Беда лишь в том, что вот уже несколько лет мы стараемся, но никак не можем разглядеть ту инстанцию (или структуру), которая имеет достаточно полномочий и квалификации для выработки стратегии на уровне субъекта РФ. Только не бумажной, а настоящей.

если понравилась статья - поделитесь: