752
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородный рынок: перезагрузка

В уютном конференц-зале Фонда имущества участники встречи обсудили положение дел на рынке загородного (и пригородного) жилья. Диагноз: рынок скорее жив, успехи или неудачи зависят не только от инертности покупателей, но и от активности продавцов.

Владимир ЖУКОВСКИЙ:

– В 2007 году администрация Петербурга предписала продавать участки под индивидуальное строительство. Администрациям районов было дано право изыскивать свободные участки и продавать их под ИЖС через систему торгов Фонда имущества. 25 декабря 2007 года состоялся первый аукцион. С того момента на торгах было продано 42 участка. Результаты торгов: в 2007 году реализовано семь участков, среднее превышение над стартовой ценой 2,34, средняя стоимость кв. м — 2036 рублей, от 14 до 25 участников, спрос был близок к ажиотажному. В 2008 году — 26 участков, превышение стоимости с коэффициентом 1,52, средняя стоимость — 3633 рубля за кв.м. В декабре 2008-го — от 5 до 30 претендентов.

Можно констатировать высокую ликвидность объектов, большинство из них продается с первого раза. В 2007 году в единственном случае торги не состоялись; в 2008 году в двух случаях пришлось снизить цену. Даже в период кризиса активность покупателей высока, объекты остаются ликвидными. В январе 2009-го были проданы два участка: один в Красносельском районе — по стартовой цене, другой в Курортном районе — с небольшим превышением. Существует определенное охлаждение к дорогим объектам. Есть ощущение, что покупки носят не ивестиционный характер, люди покупают для себя.

Сейчас в работе — около 80 участков, в том числе в Курортном районе. Возможна некоторая корректировка по цене, но мы уверены, что участки под ИЖС будут востребованы. Стартовая цена в ближайшее время вряд ли будет снижаться.

Любовь ПРАСОЛОВА:

– В Ленинградской области около трех тысяч населенных пунктов. Новый градостроительный кодекс установил временные рамки — январь 2010 года, с этого момента без документов территориального планирования участки под капитальное строительство и под иное освоение не будут предоставляться.
Сегодня 2700 населенных пунктов не имеют документации о территориальном планировании, их развитие, освоение, осуществление капстроительства невозможно. С 2006 года мы приступили к сопровождению подготовки документов терпланирования.

Закон 131-ФЗ передал полномочия принятия решений, подготовки и согласования генеральных планов на муниципальный уровень, мы же осуществляем информационное, методическое обеспечение. В 2006 году у нас были приняты решения по 12 поселениям. 2008 год стал поворотным: в первом полугодии еще 11 поселений приступили к подготовке документов, а во втором — 132 поселения приняли решение, 81 поселение в настоящее время уже разрабатывает генпланы.
К сожалению, разрушена система комплексных проектных организаций, объединяющих всех специалистов по разработке генпланов. Отсутствие профессионально подготовленных кадров — серьезная проблема, мы регулярно организуем курсы-семинары, готовим методические рекомендации. Не меньше проблем доставляют отсутствие инженерных изысканий и топографической изученности.

Дмитрий ЗЮЗИН:

– Нельзя поставить диагноз, не понимая анамнеза. Россия в новейшей истории — все-таки часть глобальной экономики. И эта часть не могла не повторить ошибки развитых экономик.

В Америке в 2002–2005-м рынок недвижимости рос бурно, это было вызвано высокой покупательской активностью и инвестиционной привлекательностью данного сегмента. Устойчивость национальной валюты и рост экономики давали стабильно высокий рост цен — на 20–30% в год, инвестиционная привлекательность сделала спрос ажиотажным.

В результате на рынке возникло перенасыщение. Спрос начал резко сокращаться, а цены — падать. Резко сократилась доходность объектов, ослаб спрос, увеличились объем предложения и сроки экспозиции объектов.

Мы повторили путь американского рынка, только с запозданием: у нас бурный рост начался в 2005-м и продолжался до середины 2008-го. Надо пытаться оценить дистанцию отката рынка. По нашему мнению, даже если и произойдет вожделенный резкий подъем, то начнется он уж точно не с места, где рынок остановился, а с начальной точки развития. Возможно, быстрее, чем раньше, но все-таки проходя (с учетом ошибок) все те же фазы.

Уверен, что в начале восстановления будут «выстреливать» небольшие проекты в разных сегментах, с концепцией, продуманной до мелочей. Уповая на отложенный спрос, нельзя не понимать, что структура покупательских предпочтений во всем мире сильно сместилась в сторону более дешевого продукта. Вопрос: где же взять проекты в ближних пригородах, если там все ликвидное предложение «вымыто» в 2005–2006 годах? Ответ можно «слизать» с европейских и американских предместий: небольшой земельный участок и сам дом небольшой площади, построенный по экономичным технологиям. Так возникла идея «квартальной застройки».

Учитывая, что законодательство позволяет возводить в границах одного земельного участка несколько жилых домов, мы пришли к выводу, что 3–3,5 сотки в Петербурге или, к примеру, Юкках, и современный, но недорогой по стоимости возведения коттедж площадью 85–100 кв.м могут явить нам то, с чего (вероятно) будет стартовать рынок: близко, недорого, современно.

В настоящее время реализуются проекты в Парголово, готов маленький квартал из трех домов на 16 сотках, есть проекты в Левашово, на Правдинском озере. Все это ИЖС для постоянного проживания. Бюджет сделок мы планировали в пределах 3–3,5 млн рублей, но ситуация меняется, и сейчас даже в сложившихся поселениях мы ориентируемся на более дешевые технологии.

Виталий ЗУБЧЕНКО:

– При наличии организованного сбыта собственное производство — это путь к повышению доходности.

Компанией «Балтрос» был организован гарантированный сбыт продукции ДСК «Славянский» при строительстве проекта «Новая Ижора». В прошедшем году ДСК ввел новые мощности и стал самым крупным подобным производством в России. Ввод новых технологий позволил реализовать индивидуальные проекты, мы вышли на свободный рынок.

Объем продаж панельно-каркасных домокомплектов на «внешнем» рынке (без учета поставок для «Новой Ижоры») за сентябрь-декабрь прошлого года составил 70 млн рублей. Прогноз продаж на 2009-й — 300–500 млн рублей. ДСК ориентируется преимущественно на корпоративного заказчика.
Когда все говорили о кризисе, мы сумели произвести и установить индивидуальные дома в Выборгском районе (поселок Рощино), сблокированные дома в Приозерском районе на озере Суходольском. Полгода назад мы начали программу «реанимации недостроя»: ведем по этой программе два проекта и готовы показать некоторые наши нестандартные решения.

Светлана НЕВЕЛЕВА:

– Когда в городе пятна под застройку стали дорогими и дефицитными, городские строительные компании, имея опыт массового строительства, обратили внимание на ближайшие территории области и скупили немало земельных пятен, полей, кварталов. Концепции поселков уже были разработаны, генпланы утверждены, и застройщики собирались перестраиваться под потребности жителей ближайших пригородов.

С приходом осени на рынке возникла абсолютно иная ситуация. Покупательская способность падает, восстановится она не сразу, и это будут либо замороженные проекты, либо ликвидное, но невостребованное предложение. «Дуплексы» приживаются как места для сезонного проживания, например, на базах отдыха. Таун-хаузы — также не идеальный вариант. Сегодняшняя тенденция — это обращения к европейской архитектурной тенденции малоквартирных домов на 4–5 квартир. В ближайшее время именно их мы увидим на рынке.

Это информация очевидная для тех, кто строит близко к городу, и абсолютно бесполезная для тех, кто строит дальние дачи.

В тех проектах, которые реализует компания «Стинком», абсолютно не наблюдается стремления покупателей к уменьшению площади дачных участков. Клиентов не интересует 12 соток, при возможности они покупают достаточно большие участки.

Нужно обращать внимание не на стоимость квадратного метра, а на место, где этот квадратный метр был построен.

Необходимо заново изучать потребительский спрос, не пытаться уменьшить себестоимость переходом на некачественные технологии, но и не строить замки с золотой арматурой. Потребитель по-прежнему достаточно консервативен и стабилен. Если уж человек пришел к идее своего дома, он хочет иметь качественное, комфортное жилье. Не думаю, что «картонные домики» — это выход для всех.
К концу 2009 года мы получим в сегменте рынка организованных коттеджных поселков повышение спроса и дефицит предложения. Если сейчас мы не возьмемся за новые проекты, в 2010-м продавать нам будет нечего.

За январь группой компаний «Стинком» заключено 9 контрактов на продажу участков — не самых маленьких и без особого демпинга. Минимальная сделка была совершена по 96 000 рублей за сотку, максимальная — по 240 000 за сотку, минимальный участок составляет 16 соток, максимальный — 75 соток.

Наш проект реконцепту не подлежит и его не требует. Мы сдали окончательную версию генплана, прошли архитектурную и экологическую экспертизу, отправили все документы на межевание и присвоение каждому земельному участку кадастра.

Андрей БОЧКОВ:

– Кризис не только начинается в головах, но и заканчивается преимущественно там же.
Наблюдая за рынком недвижимости, за фондовым рынком, я обратил внимание, что в начале кризиса люди с настойчивостью мазохистов искали в любых новостях отрицательные тенденции. После Нового года люди устали от негатива, в их психологии стали происходить некоторые изменения.

Для ГК «ПулЭкспресс» и осень прошла не очень плачевно, и в декабре были сделки. В январе 2009 года увеличилось количество звонков и просмотров. В январе у нас прошло пять сделок, самая дорогая — 30 млн рублей за береговой участок площадью около 40 соток в поселке «Золотые Пески», по 800 тысяч рублей за сотку. Это вторичная продажа, первичных продаж в «Золотых Песках» в принципе нет. Самая дешевая сделка в этом месяце прошла на сумму 3,5 млн рублей. Люди поверили в то, что загородная недвижимость — это как минимум хорошее сохранение денег. Идет много активных переговоров, и это не только первичные клиенты, многие из них уже являются нашими покупателями. Люди не хотят расставаться с тем уровнем жизни, на котором они находились.

Дмитрий СИНОЧКИН:

– Существует два сценария: либо краткосрочный «отскок», вызванный реализацией части денежного навеса (он может продлиться до мая, а далее произойдет длинный провал уже до осени), либо мы имеем дело с переломом настроения, и тогда это начало плавного и очень осторожного подъема.

Сегодня происходит уточнение аудитории и разделение марок, производственные компании выходят на свободный рынок, меняются форматы поселков. Три-пять лет для рынка недвижимости — это очень маленький срок. Мы находимся в самом начале пути, когда только складываются представления о домовладении.

текст подготовили Дмитрий СИНОЧКИН, Анна МИХЕД

comments powered by HyperComments

март 2009