687
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Шанс обратной силы

Большинство садоводств были созданы еще в советское время, когда земля не подлежала приватизации, а земельные участки толком не оформлялись ни самими садоводческими товариществами, ни состоящими в них гражданами.

Получалось, что человек десятилетиями возделывает свой участок, строится, вкладывает в него немалый труд, но де-юре не имеет оформленных вещных прав на него.

Ситуация усугубляется еще и тем, что сами дачные и садоводческие объединения граждан зачастую имеют землю, что называется, «на птичьих правах». В лучшем случае это свидетельство муниципального органа о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю. Тем же хозяйствам, которые создавались в девяностые годы, земельные участки могли предоставляться по краткосрочным договорам аренды или безвозмездного пользования для проведения изыскательских работ (ИР).

По итогам проведения таких работ (кстати, требующих сбора с граждан немалых средств) на свет должен появиться проект планировки и застройки, который СНТ (СТ, ДНП) обязано представить на утверждение в МО, на территории которого участок расположен.

И только после утверждения проекта во всех инстанциях возможно дальнейшее оформление земельного участка и прав на него.

К сожалению, многие садоводства так и остановились на этфсссапе ИР, при этом сроки аренды и краткосрочного землепользования давным-давно истекли. У некоторых организаций такого рода договоры на землю отсутствуют вовсе, а имеются лишь различные решения, постановления и визы.
В последние годы рыночная стоимость садовых и дачных участков значительно возросла (иногда в разы). Увеличилось количество сделок, началась массовая инвентаризация земли, оформление прав граждан на «свои» участки. Но как быть, если права самого садоводческого объединения на землю не оформлены, а все предусмотренные законом сроки истекли?

Некоторые руководители ДНП и СНТ решили добиваться признания прав на участки в судебном порядке. Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Кое-кому удалось даже получить судебные решения в первой инстанции о признании арендных прав на «неопределенный срок».

Но в силу той же статьи ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в течение трех месяцев по требованию любой из сторон.
Более того, суд кассационной инстанции Северо-Западного округа подобные решения отменил и указал, что в силу части 3 статьи 621 ГК РФ «неопределенный» договор аренды считается заключенным на срок, равный предельному (установленному законом).

В части 4 статьи 14 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говорится о том, что после регистрации соответствующего объединения участок предоставляется бесплатно в соответствии с земельным законодательством.
Между тем согласно части 7 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более одного года.
Получалось, что в силу установленного законом предельного срока все договоры аренды и безвозмездного пользования не могут быть продлены на неопределенный срок даже судебным решением.

Помощь пришла оттуда, откуда не ждали.

Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений» были внесены коррективы в закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Статья 3 была дополнена пунктом 19 следующего содержания:

«19. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан на праве безвозмездного срочного или срочного пользования, считаются предоставленными на срок пять лет со дня принятия решения о предоставлении таких земельных участков указанным объединениям граждан независимо от срока, установленного таким решением, за исключением случаев, если таким решением установлен более длительный срок. При этом принятие нового решения о предоставлении земельного участка не требуется».

Данная новелла вступила в силу с 24 октября 2008 года. Но самое главное в том, что указанным изменениям законодателем была придана обратная сила, т.е. они распространяются на ранее принятые решения.

Это означает, что часть 19 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распространяет свое действие на ранее заключенные (и просроченные!) договоры аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ), либо безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ).

Такие изменения дают шанс всем дачным и садоводческим объединениям граждан с просроченными правами дооформить права своих членов на фактически принадлежащие им де-факто земельные участки. Но этим шансом еще надо воспользоваться. В частности — изменить разрешенное целевое использование участка с ИР на иное, например — «организация дачного хозяйства» или «ведение садоводства». Но это уже совсем другая история.

Андрей Кудрин, президент коллегии адвокатов «Серебряный век»

comments powered by HyperComments

март 2009