762
0
Денисов Роман

Рациональность поневоле

Кризис изменит структуру спроса на технологии малоэтажного домостроения, считают эксперты. Однако резких перепадов не произойдет, ведь с оттоком клиентов столкнутся все компании.

Данные специалистов по нынешнему соотношению сил на рынке значительно расходятся. Аккумулируя их, можно сделать вывод, что «кирпичники» и производители ячеистых бетонов вместе занимают не менее 40–45% рынка коттеджного строительства (с учетом комплексной и частной застройки); производители бревна, бруса, в том числе клееного, и деревянных панельно-каркасных коттеджей — минимум 35%.

Примерно на 5–10% претендуют поставщики систем несъемной опалубки (в основном — пенопластовых и щепоцементных плит и блоков). Небольшую долю занимают все прочие материалы и конструкции — сэндвич-панели на основе металлического профиля и гипсокартона, вибропрессованные бетонные блоки, фахверковые конструкции и прочие. Если рассматривать отдельно рынок коттеджных поселков, получится совсем другая картина (см. табл.).

В последние годы спрос увеличивался практически во всех сегментах, но особенно быстро — в сфере производства панельно-каркасных коттеджей. По оценкам Ассоциации деревянного домостроения, еще пару лет назад доля построек из сэнвдич-панелей составляла не более 18–20% от общего объема домов из дерева, сейчас — минимум 35–40%.

Без излишеств

«Кризис, безусловно, повлияет на расклад сил, но сиюминутных изменений ждать не стоит, — считает Федор Дьячков, руководитель агентства “Александр-Недвижимость”. — Просто наметившиеся ранее тенденции получат больший размах. Там, где можно сэкономить, застройщики постараются это сделать».

«Перераспределение структуры рынка по конструктивному типу домов началось еще до кризиса, — соглашается Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской Недвижимости”. — Например, доля элитных поселков постепенно снижается. Если в 2007 году среди новых поселков было 14% элитных, то в 2008-м — только 7%.0 При этом выросла доля проектов эконом- и среднего класса, предназначенных как для постоянного, так и для временного проживания. Рынок начал постепенно переходить на более дешевые, но уже зарекомендовавшие себя материалы: пенобетон, газобетон, бревно российского производства, панель-каркас».

Компании, производящие эти материалы, надеются, что большинство заказчиков откажется от традиционных технологий в пользу их продукции. Главный аргумент — привлекательная цена и невысокая трудоемкость работ.

«Там, где раньше покупатель использовал облицовочный кирпич, теперь он, скорее всего, возьмет клинкерную плитку — более дешевую и простую в укладке, — приводит пример Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга агентства “Итака”. — Если до кризиса многих застройщиков не интересовали малоликвидные объекты стоимостью менее 3 млн рублей за домовладение, теперь они пересматривают свою политику. Проблем с покупкой недорогих материалов нынче не возникнет, хотя раньше предложение во многих сегментах отставало от спроса и цены были завышены».

В частном секторе и на рынке коттеджных поселков ситуация может развиваться неодинаково. «Частники во время кризиса будут использовать пено- и газобетон, несъемную опалубку, сэндвич-панели, а также строить щитовые дома. Последний вариант — самый экономичный. Такие домовладения стоят в пределах 400 000 – 1 200 000 рублей, — рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН “Бекар” Андрей Уманский. — Что касается коттеджных поселков, здесь все зависит от класса, к которому они относятся. При высокой стоимости участков и хорошей инфраструктуре их по-прежнему будут застраивать дорогими особняками. Другое дело, что элитных коттеджных поселков в ближайшей перспективе станет меньше. В основном идет дораспродажа объектов, построенных накануне кризиса».

Многие аналитики считают, что структура спроса не претерпит особых изменений, зато конкуренция между поставщиками обострится до предела.

«Набор материалов и технологий в каждом из ценовых классов останется примерно таким же, — говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Если элита всегда тяготела к кирпичному и деревянному домостроению, то здесь не станут популярны дешевые материалы. Зато могут смениться поставщики. Скажем, если раньше клиент заказывал клееный брус из Финляндии, то сейчас обратится к местным производителям. В бизнес-классе, вероятно, увеличится число домов из пенобетона (более дешевая альтернатива кирпичу и газобетону), который ранее не был так распространен. В эконом-классе продолжит развиваться каркасное домостроение, но спрос сместится в пользу более дешевых систем».

«Падение покупательской способности уменьшит объемы заказов на строительство всех типов малоэтажных домов.

Покупатели, сами того не желая, будут переходить в более низкий ценовой сегмент, — соглашается Денис Зыкин, заместитель коммерческого директора “HAUS-KONZEPT Содружество”. — Это не приведет к кардинальным изменениям структуры спроса. Останутся востребованными и кирпичные особняки, и дома из дерева. Однако потребитель скорее остановит свой выбор на более рациональных вариантах».

По мнению генерального директора ООО «Финндомо Рус» Елены Беловой, на рынке загородного домостроения сейчас наметились следующие тенденции: во-первых, девелоперы стали нарезать участки меньшего размера, а предпочтения покупателей склоняются к домам менее 120 кв.м, во-вторых, доля участков, реализуемых без домовладений, увеличилась до 60%; наконец, увеличился спрос на быстровозводимые технологии. «Эти изменения коснулись как комплексной, так и частной застройки. Все вышеперечисленные тенденции — предпосылка к покупке домов “Финндомо”. Кроме того, подстраиваясь под изменения спроса, мы выводим на рынок новую коллекцию коттеджей, спроектированных под небольшие участки, но отвечающих всем ожиданиям наших покупателей на 50–70 лет вперед», — говорит Елена Белова.

Главное — не победа

Впрочем, сравнивать некоторые технологии по стоимости можно весьма условно. Ведь цена того же оцилиндрованного бревна в зависимости от производителя и конкретного проекта будет отличаться в разы. А быстросборные дома из «сэндвичей» не обязательно обойдутся дешевле коттеджей, построенных из массивной древесины. По данным «Содружества», стоимость дома, произведенного по панельно-каркасной технологии, составляет около 30 000 рублей/кв.м, а средние расценки на дом из обычного оцилиндрованного бревна колеблются в пределах 18 000 – 20 000 рублей. Хотя высококачественное бревно обойдется в несколько раз дороже каркаса.

Импортеры и производители кирпича, которые, по мнению ряда аналитиков, окажутся в аутсайдерах, вовсе не намерены сдавать позиции. По словам Алексея Онищенко, специалиста кирпичного объединения «Победа ЛСР», в сфере малоэтажного домостроения компания видит наибольшие перспективы для сбыта своей продукции — и в первую очередь крупноформатных поризованных блоков, которые легче класть, чем обычный кирпич, да и стоят они дешевле. «В рамках проходящей акции мы серьезно снизили цену на самую ходовую позицию — камень 2,1 NF — до 10,9 рублей за штуку», — говорит Алексей Онищенко.

Импортеры также не теряют оптимизма. «Конечно, цены на аналогичные товары отечественного производства в условиях девальвации рубля выглядят привлекательно, — рассуждает Александр Царев, председатель совета директоров “Росса Ракенне СПб” (эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России). — Но у нас есть собственная покупательская аудитория, которая не станет искать альтернативы».

В конечном счете, многие эксперты сходятся во мнении, что «победителей» в нынешней ситуации не окажется вовсе. «Например, доля тех же панельно-каркасных коттеджей в общем разрезе рынка увеличится, однако нельзя сказать, что их производители выиграют от кризиса. В натуральном выражении объемы продаж сократятся у большинства производителей», — замечает Федор Дьячков.
«В настоящий момент девелоперы меняют не конструктивный материал дома, а саму схему продаж, — развивает тему Ольга Трошева. — В связи с кризисом они массово переходят на более “быстрые” продажи: вместо домов реализуют земельные участки с инженерной подготовкой и даже без нее. Если в 2007 году из новых проектов, вышедших на рынок, было всего 13% поселков, где открыта продажа участков, то в 2008 году таковых насчитывалось уже 29%.0 Сейчас на стадии продаж находится 144 поселка, и в 39% поселений предлагаются к реализации земельные участки».

 

Роман Денисов, «Недвижимость и cтроительство Петербурга» — специально для «Пригорода»

comments powered by HyperComments

март 2009