2081
0
Дмитрий Синочкин

Рынок коттеджных поселков: цена ошибки

Поселки растут, новые площадки осваиваются, девелоперы умнеют, покупатели капризничают. Сегмент пригородного малоэтажного жилья постепенно становится нормальным рынком. Его объем, по самым скромным подсчетам, — не менее $2 млрд.

На начало 2008 года, по данным аналитиков АН «Итака», в Ленобласти и в ближайших пригородах Петербурга продавались дома и участки в 109 коттеджных поселках разной степени готовности и различных типов (включая таун-хаузы и смешанные поселения). Прирост количества поселков с начала 2007 года составил 31%.0 Объем застройки на I квартал — 1 311 000 кв.м, прирост за год — 81%.0 В строящихся поселках возводится более 8500 домовладений (плюс 60% к началу 2007-го). Территория, занятая под коттеджное строительство, увеличилась на 33%
и составляет порядка 1680 га.

ЭКСПАНСИЯ ВШИРЬ

Из приведенных цифр можно сделать очевидные выводы. Рынок находится на подъеме, и планомерному росту в ближайшие полгода-год ничего не угрожает. Размер самих поселков увеличивается, при этом возрастает плотность застройки (количество домовладений прирастает заметно быстрее, чем расширяются площади под строительство). Это происходит, прежде всего, за счет растущей популярности комплексов эконом-класса. Заметное влияние на данные статистики оказывает, например, выход в продажу района «Новая Ижора». Правда, не факт, что этот проект стоит числить по ведомству коттеджных поселков, — это, скорее, городской район принципиально нового типа. (Затруднения с идентификацией как раз и характерны для развивающегося рынка.) Еще один симптом «уплотнения» — популярность таун-хаузов в наиболее дорогих зонах (Курортный район, 20-километровая зона). Тенденцию к укрупнению проектов подтверждают и планы новых инвесторов, появившихся на рынке в 2007 году. «Сторожевая гора» компании «Родекс Северо-Запад» — 50 га, комплекс «Кивеннапа» от «НеваИнвестПроект» — 45 га, «Антоновка» («Арсенал Недвижимость») — 60 га, поселок «Гармония» («Стинком») — 85 га…

До сих пор для Ленобласти традиционным форматом, указывают авторы портала Cottage.ru, считалось поселение в 20 га.

Однако на подходе еще более масштабные затеи. Компания «Итера» (нефтегазовый бизнес) планирует застройку коттеджами площадки в 328 га на берегу Мичуринского озера. Дочка «Газпрома», компания «Межрегионгаз», осваивает участок в 300 га неподалеку от Петродворца.

При количестве домовладений более 100–150 ландшафтными красотами клиентов удивлять трудно, а соблазнять их перспективой уединенного отдыха и вовсе бессмысленно. На первый план выходят комфорт (полный набор городских удобств) и насыщенность инфраструктуры. И здесь застройщики попадают в своеобразные «ножницы». Привлечь покупателей можно было бы красивыми «фишками» (вроде SPA-комплекса или бассейна). Но эти объекты либо ложатся дополнительными затратами на цену жилья, либо остаются на балансе застройщика — с непонятным периодом окупаемости. (Профессиональные управляющие компании в пригород пока не рвутся.) Альтернатива — размещение поселка вблизи «старых» населенных пунктов. Но там и земля дороже, и сами объекты инфраструктуры нередко не лучшего качества. Ассортимент и уровень «сервисных» объектов во многом будет определять успех каждого конкретного проекта. И в крупных поселениях цена ошибки возрастает пропорционально масштабу. С этими проблемами уже столкнулись девелоперы в Подмосковье, да и, у нас такие ситуации известны (например, в «Консульской деревне» в Репино, по мнению специалистов, некоторая избыточность инфраструктуры обусловила затягивание сроков реализации).

По данным экспертов ЦРП «Петербургская Недвижимость», детские площадки предусмотрены в 68% коттеджных поселков, а, к примеру, часовни — лишь в 2%.0 Что, на наш взгляд, вполне адекватно отражает приоритеты будущих обитателей пригорода.

«ХРУЩЕВКИ» ДАВЯТ

Ценовая ситуация пока остается спокойной. Средняя стоимость домовладения по очень грубой прикидке составляет примерно $235 000. (Условно: располагая такой суммой, уже можно подыскивать себе что-нибудь приличное.)

По данным «Петербургской Недвижимости», самые доступные (экономичные) объекты сосредоточены на южном направлении: Кировский, Гатчинский, Ломоносовский районы области, а также Пушкинский район СПб. Самое дешевое коттеджное предложение — в поселке «Кристалл» Гатчинского района (от $700/кв.м).

Самым дорогим остается северное направление, включая знаменитый «Северный Версаль» в Лахте. Многие аналитики не без оснований считают, что этот проект находится «вне рынка», что не мешает компании «Конкорд» продавать особняки под старину по цене от $1,5 млн до $5,8 млн. Дома за $2,5–3 млн есть и в Выборгском районе области — это поселки «Благодатное», «Золотые пески», «Репинская усадьба».
Большая часть предлагаемых объектов остается в диапазоне $350 000 – 650 000.
По сведениям «Итаки», в среднем ценовом сегменте прирост цен за год составил 20%; наиболее заметное удорожание произошло в категории поселков бизнес-класса: 31%. Элита поднималась в цене более умеренно: плюс 15–17%.

В ближайшие месяцы на пригородные цены повлияет ситуация, складывающаяся на городском квартирном рынке. В феврале ценовой индекс рос на 1,5–2% в неделю. Если эта тенденция сохранится — можно ждать повторения тех же процессов, которые определяли положение дел в 2005–2006-м: сначала подъем городских цен «выдавит» часть спроса на окраины, затем, с отставанием примерно на полгода, пригородные девелоперы начнут подтягиваться к новому ценовому уровню. Повышенный спрос может притормозить реализацию более взвешенных концепций, интересных архитектурных решений. Когда сметают все — не до изысков…

В феврале одна из сотрудниц дружественной «Пригороду» редакции приобрела «единичку» на первом этаже в панельном доме — более $3000/кв.м. Средняя стоимость «квадрата» коттеджа (включая участок!) — $2500–2700.

Для корректных прогнозов в уравнении остается слишком много неизвестных параметров: темпы вывода на рынок новых крупных проектов, глубина проникновения ипотечных схем, отношение покупателей к жилью нового, непривычного формата («Новая Ижора»), улучшение имиджа недооцененных направлений (южные районы)... Поэтому мы не будем строить прогнозы. Но обязуемся своевременно извещать читателей о происходящих на рынке переменах.

Распределение по районам коттеджных поселков, появившихся в продаже в 2007 году, %

Всеволожский

35

Выборгский

32

Приозерский

11

Гатчинский

8

Ломоносовский

6

Курортный

3

Пушкинский

2

Волосовский

2

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Распределение территории под коттеджные поселки по районам, %

Всеволожский

32,5

Выборгский

31,5

Пушкинский

13,1

Приозерский

8,5

Гатчинский

3,8

Курортный

2,9

Тосненский

2,7

Петродворцовый

1,6

СПб

0,9

Волосовский

0,9

Кировский

0,8

Ломоносовский

0,5

Волховский

0,2

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Инфраструктура коттеджных поселков, %

Детская площадка

68

Спортплощадка

65

Магазин

27

Кафе, ресторан

23

Пляж

20

Фитнес

12

Пирс

10

Теннисные корты

9

Аптека

8

Медпункт

7

SPA-центр

6

Причал для яхт

5

Бассейн

5

Мини-гольф

4

Часовня

2

Вертолетная площадка

2

Гостиница

2

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Объем предложения коттеджных поселков в продаже

Период

Количество

Прирост

I кв. 2006

60

-

I кв. 2007

83

+38%

II кв. 2007

87

+5%

III кв. 2007

100

+15%

IV кв. 2007

108

+8%

I кв. 2008

109

+1%

Данные АН «Итака»

Структура предложения по типам материалов

Тип материала

Доля в числе КП, %

Доля в числе   коттеджей,  %

Панель-каркас

17

30

Дерево

30

19

Кирпич

14

15

Бетон

21

13

Монолит

5

2

Другое

13

20

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Распределение коттеджных поселков по удаленности

Расстояние от СПб, км

В продаже,  %

Проект,  %

До 20

36

34

21–40

12

27

41–70

32

25

Более 70

20

14

Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Динамика предложения объектов в структуре коттеджных поселков, %

Объект

I кв. 2006

I кв. 2007

I кв. 2008

Коттеджи

64

52

62

Участки

17

30

17

Таун-хаузы

18

18

21

Данные АН «Итака»

Удельная цена квадратного метра предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта, $/кв.м

Класс

I кв. 2006

I кв. 2007

I кв. 2008

Средний

2408

3987

6328

Бизнес

3730

5457

9142

Премиум

4369

9462

15 736

Элита

-

29 451

21 162

Данные АН «Итака»

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

март 2008