967
0
Дмитрий Синочкин

Деловое захолустье

В этом году откроются первые бизнес-центры, расположенные в зоне Кольцевой автодороги. Причем проекты-дебютанты претендуют на высокий уровень, заявляя о принадлежности к категориям В+ или А.

Организаторов не смущают отсутствие престижного адреса и удаленность от делового центра города. Они уверены, что в обозримом будущем вдоль КАД сформируются новые офисные кварталы. Аналогичные процессы уже несколько лет назад начались в первопрестольной, однако в Петербурге до недавнего времени под децентрализацией офисного рынка понималось строительство бизнес-центров за пределами Обводного канала на юге и Выборгской набережной — на севере. А верхом девелоперской храбрости могло считаться продвижение в условно «спальные» районы — вроде Московского или Приморского. Сегодня инвесторы выходят на новые рубежи, вплотную придвинувшись к городской черте и удаляясь в «чисто поле» от последних жилых многоэтажек. «Дефицит свободных участков в центре, рост транспортной нагрузки на основные трассы, проблема парковок — все это факторы, способствующие реализации проектов в зоне Кольцевой. Кроме того, в связи с заявленным жилищным строительством в Кудрово, Буграх, Колпино и др. КАД вскоре станет внутригородской магистралью, по которой будет удобно добираться на работу, не заезжая в центр», — считает руководитель группы исследований и аналитики компании Colliers International Saint-Petersburg Валерий Трушин. Потенциальные клиенты подобных бизнес-центров — логистические операторы, производственные, финансовые, телекоммуникационные и IT-компании, ритейлеры и пр., то есть структуры, которым нужен просторный бэк-офис или в принципе не интересны помещения в центре.

ПРОГРЕССИВНЫЙ ВОСТОК

Форпостом будущего офисного «кольца» стал комплекс «Обуховъ-центр» на пр. Обуховской обороны, 271, лит. А, первая очередь которого заработала в конце 2007-го. Он расположился в бывшем здании медсанчасти ОАО «Государственный Обуховский завод», которое инвестор — УК «Теорема» — приобрел осенью 2006-го. Сумма сделки, по данным открытых источников, составила $9,7 млн. В результате реконструкции здание подрастет на два уровня — до 12 этажей. Его общая площадь — примерно 29 500 кв.м. На прилегающей территории будет организована охраняемая парковка на 600 мест. Комплекс позиционируется в категории В+. Его проект разработал немецкий архитектор Сергей Чобан. Фасад здания будет облицован алюминиевыми панелями с позолотой, чтобы бизнес-центр был издалека заметен с КАД. Помещения в I очереди предлагались по ставке от 900 руб./кв.м в месяц. По расчетам генерального директора УК «Теорема» Бориса Жукова, к моменту завершения стройки (во II квартале 2008-го) стоимость аренды подрастет на 15–20%.

Клеркам обещан бесплатный автобус до ст.м. «Обухово». К реализации еще более смелого проекта на восточной стороне КАД приступила в начале 2008-го Becar Realty Group, которая приобрела в собственность недостроенные корпуса завода металлоконструкций в 3-м Рыбацком проезде, 3. Площадка расположена недалеко от Кольцевой,в 10 минутах ходьбы от ст.м. «Рыбацкое». Сумма сделки не разглашается, однако, по словам президента Becar Realty Group Александра Шарапова, актуальная рыночная стоимость заводской недвижимости составляет $286/кв.м. Общая площадь комплекса — 47 000 кв.м. Затраты на строительство оцениваются примерно в $1000/кв.м. Заводские корпуса подрастут на два уровня — до семи этажей, а общая площадь комплекса достигнет 98 000 кв.м, арендопригодное пространство — 78 000 кв.м. Емкость встроенного паркинга — примерно 1000 машин.

Реализация проекта рассчитана до 2015 года и разбита на четыре очереди, первая — около 15 500 кв.м — по плану финиширует во II квартале 2009-го. Базовый уровень арендных ставок — $320–350/кв.м в год, что, по оценке г-на Шарапова, примерно на 30% ниже актуальных среднерыночных расценок на помещения класса В. «Приобретать недооцененные объекты — наша политика. Они обещают хорошую прибыль. Прогнозируемый показатель IRR для этого проекта — 36%», — комментирует Александр Шарапов. Главная офисная стройка на востоке запланирована уже на территории Ленобласти, в Уткиной заводи, куда, возможно, со временем переедет областное правительство. Практически на границе с Петербургом, недалеко от КАД и Вантового моста, на территории около 410 га планируется построить около 1,5 млн кв.м различной недвижимости. В первую очередь девелоперы намерены обустроить зону торговли (около 120 000 кв.м) и бизнес-парк примерно на 150 га. Проект реализует ООО «Управляющая компания “Уткина заводь девелопмент”». Пока, впрочем, он находится на стадии разработки концепции. «Другая безусловно привлекательная территория — север города. Однако здесь деловая зона как таковая еще не сложилась», — считает директор по консалтингу компании Praktis C&B Алексей Чижов.

Самый масштабный из заявленных северных проектов — многофункциональный комплекс «Невский Сити» общей площадью 400 000 кв.м, который расположится в пос. Бугры, рядом с трассой КАД. Его инвестор — итальянская компания Margheri Group. Строительство торгово-развлекательного центра, который станет первой очередью «микста», уже начато. Во втором блоке, ввод которого запланирован на 2011 год, предусмотрены пять 20-этажных бизнес-центров категории А и В+ общей площадью 100 000 кв.м. Деловой анклав, скорее всего, войдет и в состав МФК «Мегаполис “ЛенКАД”», который корпорация «Пантикапей» намерена построить между Юкками и Порошкино.

ПОД КРЫЛОМ САМОЛЕТОВ

«Главный полюс девелоперской активности в зоне КАД находится на юге — в районе Пулковского и Московского шоссе. Иметь здесь офис удобно не только потому, что рядом находится аэропорт, но и потому, что, добираясь на работу и с работы, не придется стоять в пробках: ведь двигаться предстоит навстречу основному потоку транспорта», — говорит Алексей Чижов. По плану в марте 2008-го на территории деловой зоны «Пулково-3» вводится в эксплуатацию первый бизнес-центр. Проект «Аэроплаза» на ул. Стартовой (участок 4) претендует на класс А. Его девелопер — ООО «Невский проект». Эта компания в 2004 году приобрела участок размером 1,94 га на торгах примерно по $70/кв.м. Заказчик строительства — компания «БизнесЛинк девелопмент». БЦ расположится в 8-этажном здании общей площадью 34 200 кв.м. Его арендопригодное пространство — примерно 22 000 кв.м.

Предусмотрены подземный паркинг на 175 машин и открытая стоянка на 125 мест. Диапазон арендных ставок — 430–450 у.е./кв.м в год без НДС (плюс эксплуатационные расходы — 80 у.е./кв.м). «Во всем мире аэропорты становятся центрами притяжения для бизнеса и инвестиций. Именно вокруг них нередко реализуются наиболее масштабные и амбициозные коммерческие проекты. Наличие КАД и прокладка ЗСД — дополнительные факторы, способствующие развитию этой территории», — комментирует Анна Романова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (эксклюзивный консультант проекта по маркетингу и сдаче площадей в аренду). По соседству с «Аэроплазой» уже начато строительство офисного центра категории В+ общей площадью 76 000 кв.м (и полезной — 41 000 кв.м). Он будет состоять из трех 14-этажных башен, которые должны быть завершены во II квартале 2009-го. Предусмотрено строительство пятиуровневого паркинга на 850 мест.

В роли инвесторов выступают скандинавская компания ЕКЕ и инвестфонд Vicus. Арендная кампания уже стартовала. Базовые расценки — от 340 евро/кв.м в год (плюс эксплуатация — от 80 евро). Еще одно 15-этажное офисное здание в «Пулково-3» намерена построить компания «ВС Девелопмент». Таким образом, уже к 2010–2011 гг. здесь сформируется полноценная деловая зона. Участки вдоль Пулковского шоссе осваивают еще несколько девелоперов. Так, в 2007-м холдинг «Адамант» приступил к возведению МФК «Адамант-Парк» на перекрестке с Дунайским пр. Изначально здесь был запланирован торгово-развлекательный центр, однако концепция поменялась после того, как рядом — на бывших землях с/х кооператива «Лето» — в ряд выстроились гипермаркеты и торговые комплексы. В результате инвестор сместил акцент на бизнес-центр и отель. «Адамант-Парк» должен быть готов в 2009 году. МФК площадью примерно 127 500 кв.м разместится в нескольких зданиях (до 14 этажей), построенных на общем стилобате с подземным паркингом на 626 авто. Офисная зона, претендующая по техническим характеристикам на класс А, займет 50 000 – 60 000 «квадратов». Предполагаемый уровень арендных ставок — 450–500 у.е./кв.м в год. Целых 150 000 «квадратов» офисов предусмотрено в составе жилого городка, который запланировала на бывших землях кооператива «Лето» израильская корпорация Fishman Group. Реализация этого проекта рассчитана примерно на 8 лет и подразумевает 5–6 очередей по 160 000 – 180 000 кв.м.

ОФИСНЫЕ ДЕРЕВНИ

Пока инвесторы строят и проектируют в зоне КАД вполне стандартные офисные здания. Между тем на Западе на окраинах мегаполисов наиболее востребован формат бизнес-парков. «Это комплексы, расположенные за городом и неплотно застроенные высококачественными зданиями разного назначения — от офисного до “легкого” производства. Важный фактор — близость к крупным транспортным узлам (аэропортам, вокзалам, портам), — рассказывает Валерий Трушин. — В России бизнес-парки только начинают развиваться. Флагман процесса — Москва, где уже стартовали такие проекты, как “Крылатские холмы”, «Гринвуд», «Химки» и др. Среди преимуществ бизнес-парка с точки зрения арендатора — хорошая транспортная доступность; более низкая арендная плата по сравнению с центром, которая обеспечивается дешевой землей (например, в Москве разница в ставках для БЦ класса В составляет 30–40%); большая наземная парковка с коэффициентом от 2,5 м/м на 100 кв.м офисной площади; отличная инженерная оснащенность, поскольку речь идет о новом строительстве; единая концепция; профессиональная управляющая компания; наличие социальной инфраструктуры, включая не только торговлю с развлечениями и общепитом, но, например, и детские сады». Создание бизнес-парков в Петербурге — перспектива пока весьма отдаленная. Некоторые элементы подобного формата рассчитывает ввести в свой проект в Рыбацком Becar. Полноценные же комплексы могут появиться в течение пяти ближайших лет в составе МФК в Уткиной Заводи, а также индустриальных парков в Марьино от ВТБ и в Шушарах от компании «ИммоРосИндастри».

Анастасия ЯСИНСКАЯ, «Недвижимость и строительство Петербурга» — специально для «Пригорода»

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

март 2008