1196
0
Дмитрий Синочкин

Пригородный рынок: веер вариантов

В числе главных тенденций рынка коттеджных поселков 2007 года аналитики называют: увеличение доли проектов эконом-класса; возрастание роли ипотеки и количества ипотечных сделок; увеличение приемлемой для покупателя удаленности постоянного и сезонного жилья; активизацию застройщиков в сегменте крупных поселков «смешанного» формата.

СТАРТОВЫЕ позиции для участников рынка в начале года сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью. В отличие от клиентов, приобретающих объекты эконом-класса в городе, пригородные покупатели более разборчивы, не склонны спешить и обычно хорошо представляют, что именно им нужно.

Интересные процессы и возможности для бизнеса формируются в тех сегментах рынка, в которых сохраняются диспропорции. В первую очередь это относится к такому явлению, как сохраняющийся дефицит предложения объектов эконом-класса.

По данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», спрос на дома в поселках эконом-класса (средняя стоимость 1 кв.м — около $1095) составляет почти 50%, а предложение — вдвое скромнее.
По мнению специалистов компании Knight Frank, «пока не удовлетворен спрос на дорогие объекты, девелоперы не будут заинтересованы в реализации проектов более доступного ценового диапазона».
Столичные девелоперы о нехватке недорогих поселков заговорили года на три раньше. По данным московских экспертов, предложение объектов в ценовом диапазоне от $150 000 до $500 000 в 2005 году составляло около 5%.0 К концу 2006-го этот показатель вырос до 25–30%.0 Следует отметить, что в Подмосковье строители всерьез занялись поселками эконом-класса лишь тогда, когда освоили крупный формат: поселения на 300–500 домовладений и более. Еще одна важная особенность: в радиально устроенном Подмосковье некоторые направления сопоставимы по доступности и наличию инфраструктуры, но заметно отличаются друг от друга по престижности и «раскрученности». Дома эконом-класса строились в первую очередь на недооцененных территориях. Под Петербургом для того, чтобы заметно поднять статус Мартышкино или Горелово, надо как минимум построить поблизости президентскую резиденцию… Недооцененными считаются, например, Ломоносовский и Гатчинский районы. Насыщение эконом-класса новым предложением может осуществляться и за счет внеэкономических мер — в рамках национального проекта (см. материал «Малоэтажка крупным оптом»). С другой стороны, часть активного спроса может быть компенсирована и новым предложением в многоквартирных комплексах уровня «Балтийской жемчужины». Это зависит от ценовой политики и от того, успеет ли сформироваться устойчивая мода на загородное житье.
По данным ОЗ «Прогаль», в 2006 году именно в ценовом диапазоне от $100 000 до $300 000 произошел наиболее заметный рост предложения. (Правда, «Прогаль» анализирует не рынок поселков, а предложение объектов в целом, включая дома в сложившейся заст-ройке.)

Второй важный фактор, который будет определять ситуацию на пригородном рынке, — ипотека. Интерес банкиров к кредитованию загородных объектов переходит из теоретической плоскости в сугубо практическую. (См. материал «Пригород в кредит» в разделе «Новости поселков».) Это обусловлено тем, что уже сформировано адекватное предложение объектов залога: риски в строящемся коттеджном поселке не намного превышают те, которые связаны с возведением многоквартирного дома. А как только АИЖК узаконит земельную ипотеку, кредитование пригородной «первички» станет массовым явлением, что в первую очередь отразится на эконом- и бизнес-классах. (На квартирном рынке кредитование элитных квартир отстало от типовых на два-три года.)
Стоит также учесть, что в ходе конкурентной борьбы банки практически исчерпали возможности предложить клиентам что-либо новое, и расширение «линейки» за счет нового класса объектов — весьма привлекательная для финансистов цель.

Здесь тоже есть доля неопределенности. Взрывной рост цен на квартиры был обусловлен тем, что застройщики не могли своевременно и адекватно реагировать на приток «ипотечных» денег: просто не было свободных участков, да и строительный цикл составляет 1,5–2 года минимум. У пригородных девелоперов запас свободных территорий, как правило, есть, «заводские» дома возводятся за считанные дни, в крайнем случае — недели. Можно надеяться, что развитие ипотеки в этом сегменте рынка жилья приведет в первую очередь к увеличению объемов продаж и лишь во вторую — стимулирует цены.

Аналитики столичной компании АСК приводят следующие цифры: на конец 2006 года доля загородной ипотеки составляла 2–3% от общего количества сделок, прогноз на 2007-й — рост до 10%.

Расстояние, похоже, перестает быть критичным параметром, по крайней мере, покупатели стали гораздо спокойнее воспринимать предложение объектов, удаленных на 40–50 км (для постоянного проживания) и на 100–120 км (для сезонного проживания). Компания Setvill уверенно заявляет проект элитного уровня в 90 км от города (клубный поселок Lake's berry Club), компания «Стинком» за два месяца реализует участки в ДНП «Зайчихино» — в 110 км. Возможно, терпимость покупателей обусловлена усугублением городских транспортных проблем: горожане поневоле привыкают томиться в повседневных пробках, и то же время, потраченное в пути, уже не воспринимается как потерянное.
Здесь тоже есть ниши для венчурного бизнеса: в ближайшие месяцы начинается масштабная реконструкция Приозерского шоссе. Это значит, что на два-три года (если по графику) привлекательность объектов, расположенных в этом направлении, заметно снизится. Зато после завершения работ те, кто рискнул «вложиться на перспективу», могут оказаться в серьезном выигрыше. Беда в том, что масштаб и темпы работ зависят от бюджетного финансирования. А это фактор непрогнозируемый.

По данным компании АСК, «все больше состоятельных москвичей, имея в собственности дом для круглогодичного проживания в радиусе 30–40 км от МКАД, предпочитают приобретать второе загородное жилье в качестве “дальней дачи” — как правило, в 70–100 км от столицы».
Можно предположить, что сложившиеся стереотипы подвергнутся очередной трансформации, когда ближние пригороды начнут все плотнее застраиваться таун-хаузами и малоэтажными домами на 6–12 квартир. А это непременно случится, и тогда статус мест, прежде казавшихся незыблемо элитными, поневоле придется пересматривать.

Аналитики Knight Frank St.Petersburg отмечают, что большая часть девелоперов уже сейчас предлагает к реализации поселки с заранее продуманными типовыми либо индивидуальными, но вписывающимися в общую архитектуру проектами домов. «Подавляющая часть перспективных проектов на загородном рынке предусматривает вполне определенную архитектурную концепцию за-стройки», — говорит директор по профессиональным услугам Knight Frank Николай Пашков.
Время «шанхайчиков» прошло — но вряд ли можно уверенно говорить о том, что настало время конкуренции концепций. Пока будущие обитатели петербург-ских предместий ориентируются в сти-
лях и планировках на уровне «нравится — не нравится». Но эксперты утверждают, что уже в ближайшие год-два успех конкретного проекта будет зависеть от того, насколько точно застройщик выберет архитектурную концепцию, и от грамотно сбалансированной инфраструктуры.
По прогнозам специалистов департамента загородной и коммерческой недвижимости ЦАН, в текущем году спрос на загородную недвижимость под Петербургом вырастет на 20–30%.0 Эксперты ОЗ «Прогаль» уверены, что рынок будет стабильным. Большинство аналитиков предсказывают плавный рост цен (в среднем — на 20–25%) и усиливающуюся дифференциацию рынка.

Нас еще ожидают такие экзотические форматы, как «ранчо» и «поместье» (с участками от гектара), вполне освоенные москвичами, но пока нечастые в Курортном или Всеволожском районе. Нам еще предстоит анализировать причуды спроса в смешанных поселениях на несколько тысяч жителей. Петербургский пригородный рынок развивается в русле столичных (да и европейских) тенденций, не утрачивая при этом специфики.

Аналитики полагают, что в процессе формирования и дифференцирования зон строительства в ближайшее время окончательно сложатся территории постоянного проживания, зоны дачных поселков, формат загородных имений (весьма отдаленные зоны, предполагающие пребывание в поселке довольно долгое время без необходимости часто посещать мегаполис). Эти сегменты будут характеризоваться определенным набором требований к численности домовладений, инфраструктуре и сервису.

Появление территорий массовой малоэтажной застройки с количеством домов от нескольких сотен позволит оптимизировать расходы на инженерию и затраты на эксплуатацию — а это приведет на рынок новые категории покупателей.

Структура предложения

Категория

Поселки

Дома

Средний класс (до $300 тыс.)

33%

57%

Бизнес (до $500 тыс.)

46%

30%

Элита (свыше $500 тыс.)

21%

13%

Данные Knight Frank St.Petersburg

Динамика предпочтений

Материал/период

2005 год

2006 год

«Камень»

35%

39%

«Дерево»

46%

47%

«Каркас»

19%

14%

Данные проекта «Загород» (Setl Group)

 

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь: