– Что происходит сейчас в Ленобласти с землей, имуществом? Как перераспределяются полномочия? Какие проблемы сейчас главные?

– Вопрос номер один — наладить управление землей на территории Ленобласти. Мы все прекрасно понимаем, что до разграничения прав собственности на землю пока далеко, эта работа идет очень медленно. Мы примерно представляем, какие цифры получатся: около 60% будет федеральной земли, 21% — земельные участки субъекта Федерации (области), 19% муниципальных. Но до введения системы местного самоуправления земельными ресурсами управляли муниципальные образования — по согласованию с субъектом РФ.

Сегодня на территории области вместо 29 создано 222 муниципальных образования. У нас нет межселенных территорий, которыми должны управлять районы, то есть вся земля находится в границах муниципальных образований первого уровня. Поэтому мы приняли несколько законодательных актов, которые определили правила управления землей в переходный период — до 2008 года, когда должны закончиться формирование местного самоуправления и распределение по уровням полномочий земельных ресурсов и имущества. Правила довольно простые.

В границах любых населенных пунктов (деревни, города, поселка городского типа) землей управляют муниципальные образования первого уровня, то есть городские и сельские поселения.
Могут продать участок, могут заключить договор аренды, могут сдать по договору безвозмездного пользования, если это предусмотрено законом...

– Распоряжаются без согласования с областью?

– Есть несколько моментов… ОМСУ распоряжаются участками площадью до 3 га. А муниципальный район — землей вне границ населенных пунктов, то есть на формируемых межселенных территориях, но опять-таки площадью до 3 га. Участками площадью свыше 3 га распоряжается правительство ЛО по согласованию с муниципальными образованиями. Создана земельная комиссия при правительстве, подготовлено положение о земельной комиссии, где четко расписан порядок распоряжения и управления земельными ресурсами.

Причем мы не выходим за границы Земельного кодекса: акт выбора участка свыше 3 га готовят органы местного самоуправления, но утверждает его правительство ЛО. Это — правила на переходный период.

– Почему выбрана такая квота — до 3 га?

– Практика последних пяти лет показывает, что объекты, которыми распоряжаются на местном уровне, обычно небольшие. Производственный объект в любом случае будет рассматривать межведомственная комиссия, и все равно он пойдет через земельный комитет, даже если надел будет до 3 га. Пока принят такой порядок. Конечно, мы не собираемся вникать в вопросы выделения участка под жилой дом или гаражный кооператив и т.д.

Но все, что связано с серьезным строительством и с серьезным выделением земли, будет решать областная земельная комиссия.

– Вы настолько не доверяете муниципалитетам?

– Не то чтобы не доверяем… Но пока органы власти и управление муниципалитетов не сформированы в полном объеме, мы все-таки хотели бы ограничить их в использовании земельных ресурсов. В начале 1990-х распоряжение землей отдали в волости. Мы до сих пор расхлебываем то, что за неполных два года там натворили. Множество объектов построено в лесах первой группы, в водоохран-ных зонах, на особо охраняемых природных территориях, в заказниках и т.д. И когда мы начинаем разговаривать с владельцем, он нам показывает документы: «Вот у меня разрешение главы волости или сельсовета, вот у меня печать, вот штамп, вот подпись. Я все эти 15 лет платил земельный налог, вот квиточек…» И он стоит на учете как налогоплательщик, то есть он уже по факту признан собственником. Но, с другой стороны, у него — леса первой группы или водоохранная зона.
С водоохранной зоной проще: мы, если это в границах поселения, просто оформляем договор аренды, включаем определенные обременения и т.д. А вот если постройка в лесах первой группы, то мы сегодня даже не можем договор аренды с владельцем заключить. Нужно переводить участок в другую категорию, а за перевод леса надо заплатить компенсацию. Владелец, естественно, платить не собирается…

– Раз уж затронули тему: будет ли продолжаться жилое строительство на реке Бурной? Все-таки нерестовая зона...

– Мы пока изучаем, какие правовые основы там есть для строительства. До выяснения ситуации его нужно приостановить. Но очень сомнительно, что те, кто там строит, докажут законность производства работ.

– Как обстоят дела с апарт-отелями в рекреационных зонах, с коттеджами для отдыха, которые фактически используются как постоянное жилье?

– Мы не стремимся ни штрафовать, ни сносить — если выполняются формальные условия. Более того, мы заинтересованы в сооружении баз отдыха, санаториев, баз для рыболовов, для охотников... Единственное условие, которое мы жестко ставим: регистрация компаний, которые владеют или пользуются всем этим хозяйством, на территории области в качестве налогоплательщиков. Перед Новым годом губернатор распорядился провести полную комплексную проверку всех существующих баз отдыха, санаториев, пансионатов. Проверить оформление правоустанавливающих документов на землю и установить, где платятся налоги — в городе или в области. Возможно, мы будем вносить изменения в методику начисления арендной платы за землю...

– То есть петербургские компании будете считать нерезидентами?

– Мы сегодня — два субъекта одной Федерации, хотя и дружественные, но бюджеты у нас разные…

– Скупка паев с последующим переводом в другую категорию — насколько эти варианты законны, насколько они выгодны для области?

– Мы потеряли целый пласт плательщиков земельного налога — собственников долей развалившихся колхозов и сов-хозов. У нас есть граждане, которые (по бумажкам) владеют земельной долей. Но земля не выделена в натуре, не поставлена на учет, и с нее не платится налог... Наша позиция: там, где сегодня земельные доли не востребованы и земля не используется, мы не только препятствуем их продаже, мы даже ищем тех, кто будет их скупать.

В новой редакции закона об обороте земель сельхозназначения говорится: если владелец за три года не распорядился своей долей (не отдал в управление, не продал и пр.), то мы — уполномоченный орган правительства ЛО — имеем право сформировать эти доли и дать объявление о том, что собираемся ими распорядиться от имени правительства области. Если в течение еще трех месяцев собственник не заявит нам о своем желании все-таки воспользоваться своей долей тем или иным способом, то мы имеем право сформировать участок и зарегистрировать право собственности области.
Причем своими силами мы с этой работой не справимся. Поэтому мы будем, видимо, нанимать либо риэлтерские, либо юридические компании, чтобы формировать участки из невостребованных долей.
Мы провели зонирование. Пока в 30-километровой зоне вокруг Петербурга определили территории, которые могут быть использованы под другие цели, чем сегодня. В основном это — сельхозземли, на которых можно сооружать жилье или терминально-складские комплексы, использовать их под промышленные зоны и т.д.

За прошлый год мы перевели в другие категории всего 12 участков. Самый крупный из них — 47 га на пересечении пр. Энгельса и КАД. Земли бывшего совхоза «Бугры» переводили под «Мегу-2» и для проекта «Икеи», участки в районе Яни-но — под промзону.
Сказать, что начался массовый перевод земельных участков, нельзя. Хотя заявок в прошлом году приняли более 50.

– Назначение той или иной территории, ее функции, кто выбирает — бизнес или вы?
– Выбираем мы. Но ведь мы понимаем, что нужно бизнесу. Например, если мы предусматриваем промзоны, то смотрим логистику, инженерное обеспечение, наличие трудовых ресурсов... Те промзоны, которые у нас сейчас есть — Гореловская, Янинская, Тосненская, Колпинская... — формировались исходя из этих требований. Если мы создаем территорию под туризм, то на первом месте — природная привлекательность и транспортная доступность.

Там, где у нас отведены зоны под жилищную застройку: Кудрово, часть Бугров, Мурино — критерии тоже понятны. Хотя ситуация меняется. Например, сегодня спрос на жилье уже не такой, как два года назад. И вот сейчас мы смотрим, например, чтобы часть Кудровской зоны, учитывая близость к Петербургу, к «Икее», к транспортным развязкам и т.д., сделать территорией развлечений, куда можно будет переносить игровые автоматы из Питера. Если будет принято соответствующее решение. И получится такой Лас-Вегас по-русски.

К сведнию:

АЛЕКСАНДРУ ДРОЗДЕНКО 42 года. Образование — высшее. Работал экономистом, в 1996- 2002 гг. — мэр Кингисеппского района. В 2002-м назначен вице-губернатором Ленинградской области и председателем КУГИ ЛО; одновременно руководит территориальным органом Минимущества РФ.
Хобби: рыбалка, охота.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН