К таким выводам пришли аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». На начало 2023 года в продаже на территории Ленобласти и петербургских пригородов находилось 335 коттеджных поселков, включая 30 проектов с таунхаусами.

Общий объем предложения в организованной застройке составил 16,8 тысячи лотов. Основа предложения — участки без подряда, они составляют 81% в структуре выставленных на продажу лотов.

За год загородные девелоперы вывели в продажу 6,9 тысячи лотов в новых проектах и в дополнительных очередях. Пополнение рынка замедлилось: в 2021 году застройщики выставили на продажу почти 13 тысяч участков, домов и секций.

По оценкам аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», показатели загородного рынка по активности спроса и выводу новых проектов примерно соответствуют «допандемийному» периоду — итогам 2019 года.

Конкурентная «вторичка»

За 2022 год застройщики продали в коттеджных поселках 7,8 тысячи участков, домов и секций в таунхаусах. Это на треть меньше, чем в 2021-м, когда было зафиксировано 11,6 тысячи сделок. Особенно заметно просели продажи в четвертом квартале: всего 1,1 тыс. сделок.

Отметим, что за 12 месяцев 2022 года на вторичном рынке было зарегистрировано 73,5 тысячи договоров купли-продажи участков с назначением ИЖС, СНТ и ДНП. Проще говоря: организованный первичный рынок составляет лишь 9–10% от вторичного. Аналогичная ситуация — по готовым домам и участкам с подрядом: 540 сделок в организованной застройке. По данным областного Управления Росреестра, за тот же 2022 год в Ленобласти поставили на учет 18 632 дома для постоянного проживания. Причем 90% этих домов были построены в последние два года.

Это мы к чему: данные по коттеджным поселкам, безусловно, важны. Но надо иметь в виду, что есть еще огромный массив «старых» СНТ и ранее сданных поселков, данные по которым не менее значимы.

Земля прокормит девелоперов

В прошлом году 6,9 тыс. сделок в коттеджных поселках заключены по участкам без подряда. Это самый распространенный тип продажи, так было и в предыдущие годы, так будет и в ближайшие несколько лет. То же самое и в Подмосковье: на УБП приходится 80% рынка.

Средний бюджет сделки за год увеличился на 14% и сейчас составляет 2,3 млн рублей. 63% продаж происходят в диапазоне от 100 до 300 тысяч рублей за сотку (38% — от 100 до 200 тысяч и 25% — от 200 до 300 тысяч рублей). Такие участки чаще приобретают в КП Всеволожского района: вблизи Разметелево, Лесколово, Рахьи, Токсово. Сократился сегмент дешевых наделов: доля продаж по цене до 100 тысяч за сотку (0,7 млн в среднем) составила 21%, на 11% меньше, чем по итогам 2021 года. По географии — недорогие участки обычно приобретают в Ломоносовском, Тосненском и Лужском районах.

В дорогом сегменте — противоречивые процессы: в диапазоне от 300 до 500 тыс. руб./сотка на 0,53 млн увеличился средний бюджет сделки (до 4,5 млн рублей), в ценовой группе «500+» средний бюджет, наоборот, на 4,4 млн сократился и теперь составляет 10,1 млн рублей. В целом на дорогой сегмент приходится 16% продаж участков без подряда — на 4% больше, чем в 2021 году. География: две трети — во Всеволожском: Токсово, Колтуши, Вартемяги. Популярны также Выборгский район (Ленинское) и Приозерский (вокруг Сосново).

Основная группа покупателей — 41% — предпочитает участки, расположенные в радиусе 20–40 км от Петербурга. Впрочем, доля удаленных объектов — до 80 км — подросла на 5%.

Гибридные продажи

Продажи готовых домов и участков с подрядом в коттеджных поселках сократились: 767 сделок в 2021 году, 540 — по итогам 2022-го. Спрос на готовые постройки был (и есть): для многих покупателей важным стал фактор времени, люди не хотят ждать. Но чтобы построить дом, тоже необходимо время. Снижение себестоимости строительства (во втором полугодии 2022-го), вероятно, будет способствовать увеличению предложения в этом сегменте.

Средний бюджет сделки по реализации в коттеджных поселках домовладений или участков с подрядом составил по итогам года 16,3 млн рублей — на 20% больше, чем в конце 2021-го. В эконом-классе — 6,3 млн рублей, в сегменте «комфорт» — 15,5 млн рублей. Дом бизнес-класса, по расчетам КП «Петербургская Недвижимость», обойдется покупателю (в среднем) в 35,5 млн рублей, элитный особняк — в 63,4 млн рублей.

Готовые объекты чаще продаются в ближних пригородах: 57% проданных домов расположены в радиусе 20 км от КАД. 2/3 сделок — это дома категории «комфорт» во Всеволожском районе: Разметелево, Вартемяги, Токсово. Второй по популярности — Ломоносовский район с долей 24%: в основном это Аннино и Ропша.

Вполне успешными выглядят «гибридные» стратегии, когда часть наделов в поселке реализуется партнерскими строительными компаниями, а часть продается без подряда. Такой подход реализуется в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» от «1-й Академии недвижимости», а также в некоторых проектах компании «ФАКТ.». Но и в этом случае успех будет зависеть от адекватного ценообразования.

Экспертный курултай

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– В 2023 году на активность девелоперов будут влиять расширение доступного ипотечного кредитования в сегменте ИЖС и постепенное внедрение схемы покупки загородной недвижимости по 214-ФЗ (что в перспективе может способствовать росту доли домовладений в структуре нового предложения).

На стоимость предложения будут оказывать влияние разные факторы. С одной стороны, стабилизация на рынке строительных материалов способствует сохранению комфортного уровня цен. С другой стороны, есть опасение, что развитие доступной ипотеки может привести к заметному удорожанию формата ИЖС, как это ранее случилось на первичном квартирном рынке. Впрочем, подобная ситуация скорее может быть характерна для наиболее массового продукта на загородном рынке. Уровень средних цен на домовладения и таунхаусы класса «комфорт +» и выше не имеет значительного потенциала роста в условиях снижения реальных доходов населения.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Полагаю, что в 2023 году сохранится уже привычное соотношение, когда 2/3 нового жилья в Ленобласти строится в формате ИЖС. Этому будет способствовать снижение себестоимости. Например, цены на доску и брус естественной влажности в конце года упали в два раза: с 27 тыс. руб./кубометр на пике до 14 тыс. рублей сейчас. На газобетон затраты снизились с 8000 руб./кубометр до 4500 рублей. Вероятно, увеличится популярность деревянного домостроения. В этом сегменте наибольшее снижение цен на материалы. Специалисты отмечают, что развитие ИЖС может сдерживаться недостаточностью транспортной и социальной инфраструктуры. Но эти проблемы были и в предыдущие годы — и остались во многом нерешенными. Скорее следует ждать улучшений в связи со вводом в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры в кварталах многоквартирной застройки. В основном такие объекты вводятся девелоперами МКД. И это повышает привлекательность прилегающих территорий, на которых размещаются СНТ и ИЖС.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Ипотека действительно могла бы стать драйвером рынка и активизировать спрос на загородные объекты. Но это зависит от условий и позиции банков. В 2022 году банки довольно охотно давали ипотеку на «загородку» (могу судить по нашему собственному опыту), даже после начала СВО, вплоть до ноября 2022-го. А вот потом, на наш взгляд, кредиторы загодя стали готовиться к новым мерам и ограничениям со стороны ЦБ, которые вступили в силу с нового года. А именно: начались отказы клиентам, у которых есть другие кредиты. ЦБ уточнял, что эта мера должна применяться к необеспеченным потребительским кредитам и кредитным картам, но банки ужесточили подходы и к «ипотечникам» тоже. Хотя, по статистике, доля «плохих» долгов по ипотеке составляет менее половины процента. А в начале 2023 года отказы приобрели новый размах. Так что, по нашим предположениям, какое-то время уйдет на адаптацию. А до того рынок будет стоять и уходить в тень.

Алексей Баринов, директор продуктового направления компании «ФАКТ.»:

– Произошло снижение цен на ряд материалов по отношению к ценам ушедшего года. По сравнению с «пандемийными» периодами, в 2022 году объемы строительства уменьшились, и дефицит материалов не ощущался, как в 2021 году. Падение спроса на стройматериалы, их избыток в связи с закрытием экспорта и укреплением рубля привели к тому, что материалы стали доступнее по цене и в принципе есть «на полках».

Перспективы спроса в 2023 году весьма туманны. На загородном рынке созданы серьезные предпосылки для продолжения роста в виде «удаленки», закрытых границ и доступной ипотеки на «загородку», но в полной мере они сыграют только при наступлении стабильности.

Табл. 1. Динамика сделок в КП по годам (участки, дома, секции в таунхаусах)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 2. Средние цены предложения домовладений в КП

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 3. Стоимость участка в КП, тыс. руб./сотка

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 4. Показатели загородного и городского рынка, Ленобласть, по годам

Данные Управления Росреестра ЛО