251
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Дмитрий Новосельцев: «Спрос на готовые дома увеличится в два-три раза!»

Рынок на подъеме, девелоперы в эйфории, покупатели озабоченно заглядывают в кошельки: хватит ли? Спокойно и без эмоций рассуждаем о будущем загородного сегмента с Дмитрием Новосельцевым, председателем совета директоров «1–й Академии недвижимости».

– Спрос вырос; столкнется ли рынок в 2021 году с дефицитом предложения? Приведет ли это к росту цен на участки?

– По нашим оценкам, до пандемии предложение заметно превосходило спрос, и в разных сегментах рынка избыточное предложение распределялось неравномерно. Интервал перекоса составлял от 4 до 10 раз. В 2020 году спрос вырос, но тоже не по рынку в целом: интерес покупателей сильно зависит от локации: чем ближе к городу, тем спрос выше; есть преимущества у ИЖС, есть сфокусированность спроса на  комфорт-классе. Но в целом спрос увеличился примерно в 2–3 раза.

Дефицита предложения пока еще нет. Полагаю, к концу 2022 года спрос может опередить предложение по самым востребованным сегментам: участки, расположенные в радиусе до 20 км от Петербурга, участки с инженерной подготовкой по цене не дороже 180 000 рублей за сотку для земель под садоводство и до 220 000 рублей — для ИЖС. По нашим расчетам, в 2021 году динамика продаж будет на 20–40% выше показателей 2020 года. Но — при условии, что государство сохранит стимулирующие меры, а экономика обойдется без потрясений. Основные факторы: низкая процентная ставка ЦБ РФ; низкая инфляция — до 4%; льготная сельская ипотека; ставка для ИЖС на уровне 6,5% годовых от ДОМ.РФ; отсутствие заметной девальвации рубля. На это можно рассчитывать, если внешний фон останется благоприятным и санкции против РФ не будут существенно ужесточены. В противном случае мы будем наблюдать не рост, а спад на рынке загородной недвижимости.

 

– Насколько быстро застройщики смогут выводить на рынок новые проекты? Сколько времени уходит на очистку прав, подготовку участков, согласование ТУ, межевание?

– Все зависит от способа освоения территории. Если девелопер продает «участки с коммуникациями», то вывести проект на рынок можно быстро. После покупки большого земельного массива потребуется только выполнить межевание территории (это займет один месяц) и поставить наделы на кадастровый учет (один-два месяца, с учетом существующих задержек). Платой за скорость станет риск для покупателей. Они могут  столкнуться с массой «подводных камней», о которых девелопер может даже и не знать.

Например: невозможность получить ТУ на газ или на воду; наличие санитарно-охранных зон (скотомогильники, не нанесенные на кадастровую карту обременения от ЛЭП Ленэнерго, охранные зоны газопроводов и пр.). Могут всплыть проблемы из-за юридически не оформленного права подъезда к участку — если он осуществляется, скажем, через земли, находящиеся в частной собственности. Сюрпризы могут таиться в истории получения прав на землю (при передаче земель от совхозов, при возникновении претензий у Рослесхоза). Один из крупнейших девелоперов влетел в такую проблему, решение которой обойдется ему в 100 млн рублей, если не больше. На 80% его территории оказалась зона ТИ3 для воздушного транспорта.

Единственный способ защититься от подводных камней и скрытых неприятных сюрпризов требует затрат по времени и деньгам. Это выполнение проекта планировки территории. Затраты — от 5 млн рублей. Сроки, исходя из сложившейся в регионе практики, — от двух до четырех лет.

Наша компания идет исключительно вторым путем. Мы сформировали запас примерно на три-четыре года. Так что «1-й Академии недвижимости» дефицит пока не грозит.

 

– Насколько увеличился спрос на готовые домовладения? Могут ли девелоперы предложить такой продукт в достаточном объеме?

– Мы считаем, что спрос на готовое жилье возрастет не менее, чем в два–три раза. Надо, конечно, учитывать эффект «низкой базы»: сейчас такие сделки составляют 5–6% в общем объеме спроса.

Интерес к готовым домовладениям понятен. Работает и фактор пандемии (люди устали сидеть в четырех стенах, но и ждать год-два, пока дом строится, тоже не хотят). Влияют и распространившиеся практики работы и обучения по «удаленке», и недоступность привычного зарубежного отдыха после закрытия границ. Мы в этом году в три раза увеличим объемы строительства коттеджей на продажу по нашим типовым проектам в двух самых востребованных технологиях: дома из газобетона и каркасные.

Кроме того, заметно активизировались «микродевелоперы», которые скупают у нас участки под строительство домов на продажу или для сдачи в аренду. Например, в КП «Сосновские горки» скоро должны состояться две сделки. Один застройщик приобретает четыре участка, другой — сразу 15. В КП «Разметелево» в стадии оформления сделка по продаже трех участков «микродевелоперу».

 

– Как вы оцениваете риски, связанные с появлением на рынке «некондиционных» предложений? (Неразмежеванная сельхозка, садоводства на лесных и оборонных землях, в береговых зонах.) Как можно снизить риски?

– Я оцениваю эти риски как недопустимо высокие для инвестиций. Но авантюристы или компании, у которых заканчиваются участки на продажу, могут пойти таким путем. Покупателям следует быть особенно внимательными. Еще раз повторю: снизить риски можно, только выполнив и согласовав ППТ.

 

– Доходы граждан снижаются. Смогут ли загородные девелоперы предложить массовый продукт по доступной цене? При каких условиях, от чего это зависит?

– Резервы для снижения издержек и для сокращения бюджета покупки есть: уменьшение нарезки участков до минимально допустимой по ПЗЗ площади (6–7 соток); беспроцентная рассрочка от года и более; сокращение пакета инфраструктуры (можно отказаться, например, от газоснабжения, от централизованного водоснабжения, дренажей закрытого типа и прокладки ЛЭП под землей, удешевить дорожное покрытие).

Только надо понимать, что эти меры, делая приобретение участка и дома более доступным, вместе с тем ведут и к снижению качества жизни. Если они позволяют перенести затраты на будущее (например, через пару лет собственники, обжившись и построив дома, могут вернуться к теме газоснабжения) — тогда такие меры разумны. Но жесткий «эконом» ведет или к дискомфорту, или к снижению качества жизни. В поселке без места для детских и спортивных площадок участки могут быть чуть-чуть дешевле, но вряд ли такая экономия оправданна.

Для поддержки массового спроса более важны шаги со стороны государства — возможность использовать материнский капитал и земельные сертификаты.

 

– Раньше «летняя дача» и «частный дом для постоянного проживания» различались и по набору опций, и по способу использования. Сейчас, похоже, эта граница стирается. Дача как сезонный дом уходит в прошлое? Или «дальние избушки» останутся — как экзотика для немногих?

   – Действительно, за последние годы произошло «выравнивание» возможностей для дачных участков и участков ИЖС. Например, Конституционный суд РФ уравнял в правах граждан, владеющих участками ИЖС и под дачное строительство: при соблюдении ряда условий вторые также имеют возможность регистрации (прописки) в построенных на этих участках домах. Выровнялись требования к проектной документации: ППТ необходим для строительства коттеджных поселков и в зоне ПС3 (под садоводство), и в зоне Ж2 (под ИЖС). Примерно одинаковыми стали затраты на подведение или строительство инженерных сетей (электричество, вода, газ, дороги).

С другой стороны, остаются существенные отличия в пользу ИЖС. Такие участки располагаются в границах населенного пункта. Значит, они должны быть обеспечены необходимой социальной инфраструктурой: наличием свободных мест в детских садах и школах. Если на стадии проектирования выясняется, что свободных мест нет, правительство ЛО обязывает застройщика строить детский сад или школу.

Если коттеджный комплекс располагается в обжитом населенном пункте (как наш проект в деревне Разметелево), то и для жителей (коттеджного поселка «Разметелево») в шаговой доступности есть все необходимые объекты: школа, детсад, магазины, общепит, остановки транспорта, рынок, банк, почта, полиция и др. Кроме того, в случае передачи дорог муниципальным властям владельцы участков ИЖС не должны нести расходы на их ремонт и содержание. В садоводствах без этих платежей жизнь невозможна.

Важное отличие: в садоводствах решение общего собрания становится обязательным для всех, включая тех, кто голосовал «против». Если принимается целевая программа — на детские и спортивные площадки, на строительство магазина, асфальтирование дорог, — то каждый житель обязан оплачивать целевой взнос. Это добровольно-принудительная система, жизнь под диктовку большинства.

Кроме того, банки более уверенно выдают ипотеку на участки ИЖС, чем на садовые. То же касается и финансирования строительства домов.

 

– Если загородный дом все чаще используется для постоянного проживания — может быть, покупатели стали менее требовательны к «природным радостям» (речка рядом, лес и т.д.)?

– Да, постепенно побеждает прагматичный подход. Люди хотят жить рядом с городом, чтобы время в пути до работы оставалось примерно тем же, что и из городской квартиры. Но чтобы при этом было более просторно: дом большей площади, чем квартира, участок, на который можно выйти прогуляться, подышать свежим воздухом. И чтобы рядом — магазины, кафе, банки и прочее. Наличие поблизости леса или водоема — конкурентное преимущество конкретного проекта, но не обязательное требование для большинства покупателей.

 

– Каким вы видите вектор развития традиционных дачных массивов — таких, как Синявино, Дунай и пр.? Есть ли у них вообще возможность развития, или они обречены на постепенную деградацию?

– В традиционных дачных массивах владельцы будут «доживать». Новое поколение постарается оттуда уехать. Часть — в более современные поселки, где больше внимания уделяется наличию комфортных и рекреационных зон. В приличном коттеджном поселке не менее 25% отводится территориям общего пользования. Это создает ощущение простора. Оптимальные наделы — от 8 соток и 10–12 и больше.

Со временем наши пригороды станут похожи на европейские. Государство вкладывает огромные средства в строительство инфраструктуры, в первую очередь дорог. Те населенные пункты, которые находятся рядом с дорогами, будут развиваться, те, что далеко и без инфраструктуры — деградировать.

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments