В 2019 ГОДУ петербуржцы приобрели в коттеджных поселках 5300 домов и участков — ровно столько же, как и в 2018-м. (В Подмосковье — около 13 000 сделок.)
Как отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», показатели продаж загородных домов и участков в регионе уже несколько лет держатся примерно на одном уровне: около 5000 сделок в год, плюс-минус 10%.
Сейчас на рынке представлены 356 коттеджных поселков,
в которых можно приобрести землю, дом или секцию. Объем предложения — 18 700 лотов. При этом более чем в половине проектов продажи единичные.
За год застройщики вывели на рынок столько же, сколько продали: 5300 объектов. Причем все новое предложение — это участки без подряда (УБП).
Такая картина характерна не только для петербургского региона. В Подмосковье, по данным аналитиков Irn.ru, в 2018 году на УБП приходилось 64% продаж, в 2019-м — уже 75%.
Правда, есть исключения. В январе 2020-го ГК «Факт» заключила соглашение с московской фирмой Good Wood
и будет экспериментировать, предлагая на некоторых наделах обязательные подряды (дома из клееного бруса и каменные). Насколько успешным будет эксперимент — посмотрим
к концу года.
Пока строить дома без заказа позволяют себе разве что девелоперы сложившихся и хорошо известных проектов (например, «Ламбери»). Или те, кто осваивает раскрученное и популярное место («Образ жизни» рядом с «Охта-парком»). Или авантюристы («EcoLife на заливе» от E3 Group). Судьба проектов из третьей категории обычно печальна.
Более четверти сделок (1200 продаж) собрали компании первой пятерки: «Петербургские просторы», УК «Северная долина», «Максимум Life Девелопмент», ГК «Факт» и «ПулЭкспресс». Доля группы лидеров год от года растет: для покупателей, не желающих рисковать, известный бренд олицетворяет надежность.
Важно: впервые за историю нашего загородного рынка северное направление уступает южному. На севере зафиксировано 48% сделок, в южных районах — 52%. Это также подтверждает ранее отмеченную экспертами тенденцию: спрос на дачи (сезонное жилье) сокращается, на дома для постоянного проживания — растет. Соответственно растет и стоимость инфраструктуры: сегодня, чтобы продавать даже недорогие участки, необходимо протянуть и проложить сети, обустроить дороги. (На дальних окраинах региона, где сотка стоит 25 000 рублей, случается всякое. Но там и продажи трудно поддаются учету.)
Драйверы спроса: на южном направлении 62% сделок — продажи участков ценой до 100 000 рублей за сотку, на северном 59% продаж укладывается в диапазон от 100 000 до 300 000 за сотку. И эту тенденцию подтверждают данные подмосковной статистики: там доля эконом-класса в структуре продаж за год увеличилась с 79% (в 2018-м) до рекордных 85% в 2019 году.
За год цена сотки на популярных направлениях (Всеволожский и Выборгский районы) снизилась: для ИЖС — на 6–7 %, для СНТ и ДНП — на 3–6 %. Все-таки загородный дом — не предмет первой необходимости, и пик моды давно позади. Осознанные покупки на фоне трехкратного преобладания предложения над спросом заставляют застройщиков идти на уступки.
Средний бюджет сделок в проектах с подрядом (таких заключено не много, всего около 300): дома эконом-класса — около 4,4 млн рублей (минус 2% за год), на севере — 4,3 млн, на юге — 4,6 млн. Класс «комфорт»: 7,5 млн рублей (плюс 4%), на севере — 7,2 млн, на юге — 7,6 млн рублей.
В сегменте таунхаусов — глубокая стагнация, практически нет пополнения. За год предложение увеличилось всего на 300 секций; сейчас в продаже около 1000 вариантов. За год продано 340. Похоже, ценовые преимущества этого формата уже не так значимы для покупателей, как вполне вероятные сложности
с оформлением. И негативный «шлейф» от «Кивеннапы» (долги, банкротство, жалобы покупателей на низкое качество) тоже повлиял на рынок. Впрочем, и в этом сегменте есть вполне удачные проекты, например «Ломоносовская усадьба», часть объектов в КП «Образ жизни». То есть дело не в формате, а в подходе.
На загородном рынке 2020 год будет стабильным, предсказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Объем спроса — в пределах 5000–5300 сделок, резких ценовых колебаний не предвидится (не с чего), концентрация продаж у крупных девелоперов усилится.
Впрочем, запуск программы льготной сельской ипотеки может изменить расклад. Кредит под 2,7% будет доступен для покупки готовых домов ИЖС, а также для строительства таких коттеджей (при условии аккредитации застройщика в банке). Сезонные дома в садоводствах вряд ли попадут в программу — значит, такие поселки станут проигрывать в конкурентной борьбе.

Табл. 1

Структура спроса на участки

Табл. 2

Средние цены предложения участков по районам-лидерам, тыс. руб./сотка

Табл.3

Динамика цены предложения коттеджей/участков с подрядом на конец 2019 года

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»