1033
0
Дмитрий Синочкин

Льготный передел

Ипотечные кредиты, субсидированные государством,
приведут к масштабному переделу рынка жилья в Ленинградской области.

Госпрограмма «Комплексное развитие сельских территорий» утверждена 31 мая 2019 года постановлением правительства РФ № 696.
В ноябре утверждены правила и условия распределения субсидий банкам, участвующим в программе (Постановление № 1567). Верхняя планка по кредитам для покупки жилья по этой программе — 3%. Разницу (недополученный доход) банкам доплатит государство.
Москва, Московская область и Петербург в программе не участвуют. Для остальных регионов действует ограничение: субсидии не могут предоставляться для покупки жилья в населенных пунктах, где насчитывается более 30 000 жителей. В Ленобласти пролетают Волхов, Всеволожск, Выборг, Гатчина, Кингисепп, Кириши, Кудрово, Луга, Сланцы, Тихвин, Тосно, Сосновый Бор, Сертолово. Все остальные территории, поселки и деревни (включая Всеволожский, Выборгский и прочие районы) вправе рассчитывать на льготы.
«Это несправедливо! — скажут жители Кудрово и Мурино. — Почему в Буграх и Девяткино кредиты под 3%, а нам — под 9% годовых?!» Что тут возразить? Федеральное законодательство — это вообще не про справедливость. Таковы правила.
Россельхозбанк уже собирает предварительные заявки, ориентировочная ставка — 2,7%. Банк должен заключить соглашение с Минсельхозом и рассчитывает в феврале выдать первые кредиты. Сбербанк «ведет подготовку к участию в программе» и планирует присоединиться к ней летом. Об участии также заявил банк «ДОМ.РФ».

Кто может участвовать?

Кто угодно. В некоторых публикациях говорится, что преимущества будут у тех, кто уже живет и работает на селе. Это — на усмотрение банка. Вряд ли финансисты из высоких соображений станут ограничивать свою клиентскую базу. «В программе нет каких-либо ограничений по месту регистрации или работы, — говорит Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского филиала Россельхозбанка. — И мы не собираемся их вводить. Главное — чтобы объект располагался на территории, включенной в программу».
На какие цели
можно взять кредит?

Максимальный размер льготного займа для Ленобласти утвержден в размере 5 млн рублей; первый взнос — не менее 10% стоимости выбранного объекта. Такой кредит можно взять один раз и нельзя использовать для рефинансирования другого.
Кредит может быть получен для приобретения дома с участком по договору купли-продажи или квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве. Банк также вправе кредитовать строительство частного жилого дома по договору подряда, если подрядчик аккредитован при банке, а стройка будет завершена в течение двух лет.
Есть «серая» зона: садовые дома под льготу не подпадают. Но ведь дом на садовом участке может быть признан жилым — для этого нужны заключение местной администрации, акт экспертизы и виза Росреестра. То есть готовый дом под льготу подвести, может, и получится, строящийся — вряд ли.

Условия и выгода

Максимальный срок кредитования — 25 лет. Самое важное: существенно снижается размер ежемесячного платежа. Примерно так: при среднем размере кредита 2 млн рублей ежемесячный платеж по «сельской ипотеке» составит около 12 000 рублей, по обычным программам — 23 000 рублей. По данным исследования, проведенного специалистами Райффайзенбанка, для значительного большинства россиян (78%) размер ежемесячного платежа важнее срока ипотечного кредита.
Льготная ипотека снижает порог входа на рынок и позволит улучшить жилищные условия гражданам с относительно скромными доходами. Возможно, будет реализована часть «отложенного спроса» (см. мнение Сергея Ярошенко в рубрике «Гвоздь номера»).

Последствия

Бурного всплеска спроса, скорее всего, не случится. Новая схема станет набирать популярность постепенно; многое зависит от того, насколько четко будет отработана процедура. И сначала, пока программа не запущена, может случиться пауза: граждане начнут выжидать. (Из АН «Итака» уже сообщают: клиент приостановил сделку по покупке дома, ожидая более выгодных условий кредитования.)
Но уже в этом году интерес сместится от новостроек в традиционных локациях (Мурино, Кудрово) в менее заметные — Янино, Новоселье, Гатчинский район… Застройщики, покупатели которых не смогут пользоваться льготами, будут вынуждены сдерживать цены, придумывать акции и пр.
Обострится конкуренция между городскими и областными проектами. Группа ЛСР (возможно) активнее займется своим «миллионником» в районе Ржевского аэродрома, ЦДС — комплексным проектом в Новосаратовке.
На загородном рынке произойдет дальнейшее смещение интереса в пользу ИЖС; дополнительным спросом начнут пользоваться готовые дома стоимостью до 5 млн рублей.
Конечно, в программе не только плюсы. В небольших поселках любое предприятие — градообразующее. А ипотека снижает мобильность. Закрылся заводик — дешевеет жилье. Потому что другой работы нередко и нет… А кредит выплачивать надо.
На самом деле программа, несмотря на название, — не про село. Это больше похоже на госинвестиции в развитие территорий помимо мегаполисов.
И такую идею, при всем нашем скептическом отношении к госкапитализму, мы можем только поддерживать.
Впрочем, посмотрим, как оно выйдет на практике.

comments powered by HyperComments