356
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Алексей Потапов: «Покупатели элитного жилья — это очень узкий сегмент…»

Коттеджный поселок — дело медленное. Сначала — просто поле. Если повезет — с соснами, озером и прочими ландшафтными радостями. Потом года два — земляные работы: лунный пейзаж и прочая Кин-Дза-Дза. И только года через три-четыре начинает проступать облик места, в котором хочется жить.
О причудах рынка, о том, почему социальная однородность не всегда во благо, мы беседуем с Алексеем Потаповым, руководителем проекта «Ламбери».

– За год в дорогих коттеджных поселках под Петербургом продали 127 домов. Это много или мало? Почему не растет рынок? Вроде бы богатых становится больше? Число долларовых миллионеров выросло аж на 23 %.
– Цифра в 127 домов, учитывая эффект «низкой базы», очень внушительная. Мы тоже внесли свою лепту, продав в «Ламбери» за год четыре домовладения. Недавно обсуждал этот вопрос со своим знакомым. Он полагает, что есть спрос в сегменте до 15 млн и свыше 150 млн рублей.
Цифры могут быть приблизительными, но подход понятен: это говорит о вымывании с рынка среднего класса. Кстати, рост числа долларовых миллионеров на 23 % подтверждает такую версию.

– Раньше на элитном рынке продажи участков были, скорее, исключением. Теперь все чаще — правило. С чем это связано? Как такой подход меняет рынок?
– Мы тоже поменяли схему работы. Теперь в поселке «Ламбери» можно купить участок и оформить подряд на строительство дома. Более того, мы проработали с несколькими банками ипотечные программы покупки земли. Рынок загородного домостроения подстраивается под желание клиента, формирует более комфортную и необременительную схему оплаты. Но чего мы точно не будем делать — это продавать участки без подряда. Практика показала, что такой прием бесперспективен: полностью теряется управление проектом, невозможно контролировать сроки, архитектуру, качество. В результате получается «шанхай» (как не вполне справедливо у нас называют хаотичную застройку). Это точно не наш путь.

– По вашим наблюдениям, цены на землю в хороших (престижных) местах растут или падают?
– Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю, ее больше не производят!» Цены растут. Для этого сложилось несколько объективных и субъективных факторов. Введение счетов эскроу для городских застройщиков привело к удорожанию квадратного метра жилья. Загородный рынок уже отыграл и будет дальше отыгрывать этот тренд. Стоимость строительных материалов, заработной платы, банковского обслуживания растет. Развитие загородной инфраструктуры также приводит к росту стоимости объектов. Несколько крупных загородных проектов, вносящих основную лепту
в статистику продаж, выходят на завершающую стадию. Все это вместе ведет к удорожанию земли.

– Сокращается средняя площадь домов. Чем это вызвано? Какие планировочные решения будут популярными в более скромных хоромах? И кстати, а требования к размеру участков — те же, или наделы тоже сокращаются?
– Маркетинговые исследования показали, что средний покупатель на загородном рынке молодеет. В такой семье, как правило, четыре человека: родители и два ребенка. Поэтому сегодня востребован дом на три спальни, в пределах 200 кв.м. В новом строительном сезоне мы выводим такой дом на рынок, он будет называться «Йорк». Несмотря на скромную площадь, дом будет полностью соответствовать британскому архитектурному стилю коллекции «Ламбери». В поселке возведем восемнадцать таких домов, под них уже готовы участки от 10 до 15 соток. Это будет отдельная улица, как в фильме про Мэри Поппинс. Забавно было бы так ее и назвать, но, думаю, возникнут трудности с регистрацией.
Стоимость «Йорков» будет варьироваться в пределах 23–25 млн рублей в зависимости от размера участков. Надеемся, что популярность таких домов станет драйвером и для более крупных проектов.


– Найдут ли общий язык владельцы просторных особняков и те, кто покупает небольшие дома? Не осложнит ли разница в доходах (и претензиях) отношения в коммьюнити?
– Встречаясь и общаясь с более молодыми покупателями, я не увидел принципиальной разницы во взглядах, культурных предпочтениях и ментальности. Кроме того, открытие «Школы в Ламбери» вызывает большой интерес именно у них. Что касается отношений в коммьюнити, то их регулируют определенные правила, которые уже устоялись в нашем поселке. Правила не ограничивают свободу, они призваны защищать интересы всех домовладельцев.

– Не возникнет разногласий, когда будете обсуждать дополнительные расходы на эксплуатацию?
– Основные опции: видеонаблюдение, Интернет — заложены в стоимость дома. Их дополнительно согласовывать не надо. Решения принимаются на общих собраниях, голоса зависят от площади участков. Демократию прогнозировать сложно: как решат домовладельцы, так и будет.

– Какие проблемы возникали в жизни поселка «Ламбери», как их решаете?
– Предыдущая зима, если помните, была снежная — мы приобрели трактор. Теперь он простаивает. Пока не пригодился.
В этом году мы проложили оптоволоконный кабель, подключили Интернет. Сейчас все работает. Вся домофония выведена на пульт охраны. Будет несколько сценариев тревоги. Базовый — если поступает сигнал о незаконном проникновении, приезжает наш охранник. Можно его продублировать, как дополнительную опцию, — тогда сигнал получит и сотрудник ЧОП, их машина разъезжает по району.

– У вас в планах развития прилегающих территорий значились торговый комплекс, спортивный центр, апартаменты. Что из этого будете строить и когда?
– Проектируем торговый комплекс. Оздоровительный центр уже построен — само здание. Сейчас ведем переговоры с двумя возможными партнерами — скорее всего, откроем медицинский центр.
В этом году будем проектировать малоэтажную застройку. Несколько блоков по 12 квартир — сити-виллы. В рамках идеологии, которая популярна в Европе, в Англии. Если коротко: нельзя строить закрытые резервации для богатых. Рядом обязательно должна быть доступная инфраструктура. Апартаменты для нянь, врачей, поваров, учителей. Люди должны иметь возможность жить рядом с местом работы. Всего будет от 60 до 80 квартир. Планируем обычное жилье, квартиры
с одной и двумя спальнями.

– Как меняется статус прилегающей застройки?
– Престижность локации растет. Ввод школы, по нашим приблизительным расчетам, поднял стоимость окружающих объектов на 8–10 %. Это общемировое правило. Развитие инфраструктуры района: строительство школ, торговых, медицинских центров — повышает статус всей локации. По нашему району это тоже видно. Открываются автомастерские, мойки автомобилей, магазины, рестораны. Появляются новые рабочие места.

– Аналитики (например Knight Frank SPb) говорят, что интерес к качественным загородным домам не только не падает, но даже растет. Однако рынок далеко не всегда может предложить объекты, соответствующие запросам. Почему?
– Потому что у команды «Ламбери» очень небольшой рекламный бюджет, и не все интересанты о нас знают. Поэтому мы всегда приглашаем на экскурсии. После того как клиенты погуляют по поселку и его окрестностям, оценят архитектуру, ландшафтный дизайн, качество строительства завершенных объектов, выстраивать диалог значительно проще.

– Есть ли у девелоперов, работающих в загородном сегменте, какие-то надежды на переезд структур Газпрома? Возможно, Госсовет будет базироваться в Петербурге.
– Да, это, безусловно, способствует росту продаж. Но здесь нет прямой зависимости, скорее, это можно рассматривать как отложенный спрос, так как сначала «переселенцы» стараются купить квартиру поближе к месту работы. Покупка дома не является для них приоритетной.
Покупатели элитного жилья — это очень узкий сегмент, по крайней мере, в Петербурге. Он и восемь лет назад был не слишком широким, а сейчас и вовсе сократился до размеров арифметической погрешности.

К сведению

КП «Ламбери» находится во Всеволожском районе, вблизи Энколово, в 6 км от КАД. Всего здесь возведут более 70 особняков в английском стиле. Строительство двух первых очередей завершено; продано 21 домовладение (четыре дома — в 2019 году). Цена домов площадью от 200 до 700 кв.м — от 23 млн рублей. Подведены дороги и сети, создана общепоселковая инфраструктура.
Школа, построенная на смежном участке, сдана и введена в эксплуатацию. Этот объект удостоен премии ZAGOROD BEST — как «Яркое открытие года».

comments powered by HyperComments